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Appartement à vendre

VillePithiviers (45)
Surface57m²
Coût Total97 800€
Loyer Annuel8 850€
Rentabilité9.05%
Cashflow/mois+104€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 85 000 €
Surface : 57 m²
Prix au m² : 1 491,23 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2/3 étage, Cuisine équipée, Cave, 1 chambre, Entrée séparée, Digicode, Interphone

Votre agence LAFORET vous propose à PITHIVIERS, un appartement de 57.1 m² , au 2ème étage, comprenant une entrée, une cuisine aménagée, un séjour, une chambre, une salle d'eau avec WC. Cave. Pour plus de renseignements, contactez-nous. Copropriété de 7 lots - dont 6 lots habitation. (Pas de procédure en cours).

Charges annuelles : 500.00 euros.

Ville : Pithiviers
Département : Loiret
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 45300
Coordonnées : 48.174227, 2.253797
Total : 97 800€
Prix d'acquisition : 85 000€
Travaux : 6 000€
Valeur du bien : 91 000€
Frais de notaire : 6 800€
Coût estimé : 6 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 57m²
Loyer prédit : 12.94€/m²/mois
Fourchette : 10.44€ - 16.04€/m²/mois
Loyer total estimé : 738€/mois
Loyer annuel estimé : 8850€/an
Fourchette totale : 595€ - 914€/mois
Fourchette annuelle : 7139€ - 10972€/an
Rentabilité brute :9.05%
Fourchette de rentabilité :7.30% - 11.22%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 363,64 €/m²
Basé sur :49 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :77 727 €
Prix d'achat :85 000 €
Décote à l'achat :+7 273€ (+9.4%)
Marge achat-revente :-20 073€ (-25.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :97 800€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :489,61€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :28,52€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 518,13€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :49 082,96€
Coût de l'assurance :8 557,50€
Taxe foncière : 885,04€/an
Soit par mois : 73,75€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 41,67€/mois
Soit par an : 500,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 737,53€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 633,55€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :103,98€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 319 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 57 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système pour 57 m²
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des éléments anciens
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 assumé - chambre nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 assumé - rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (prises, interrupteurs, éclairage) dans la chambre
Quantité: 1 chambre
Raison: État 3/5 assumé - mise aux normes nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :6 000 €(105 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 6000€ = 6000€ (fourniture + pose)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Pithiviers (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 6 000€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (6 000€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 738 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 850 €/an
Calcul : 738 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 380 €/an
Base de calcul : Emprunt de 97 800 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 342 €/an
Calcul : 29 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 885 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 500 €/an
Calcul : 42 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 6 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 11 107 €
Revenus locatifs : +8 850 €
Charges déductibles : -11 107 €
Résultat foncier Année 1 : -2 257 €(Déficit de 2 257 €)
Imputable sur revenu global : 2 257 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 107 €/an
Revenus locatifs : +8 850 €
Charges déductibles : -5 107 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 743 €/an
Prix d'achat du bien : 85 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 55 250 €(65% de 85 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 009 €/an
Calcul : 55 250 € × 3,636% = 2 009 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 850 €11 111 €3 383 €-2 260 €2 260 €--
29 027 €5 022 €3 295 €4 005 €---
39 208 €4 930 €3 203 €4 278 €---
49 392 €4 835 €3 108 €4 557 €---
59 580 €4 737 €3 009 €4 843 €---
69 772 €4 635 €2 907 €5 137 €---
79 967 €4 529 €2 802 €5 438 €---
810 166 €4 420 €2 693 €5 746 €---
910 370 €4 307 €2 579 €6 063 €---
1010 577 €4 189 €2 462 €6 388 €---
1110 789 €4 068 €2 341 €6 720 €---
1211 004 €3 942 €2 215 €7 062 €---
1311 224 €3 812 €2 085 €7 412 €---
1411 449 €3 677 €1 950 €7 772 €---
1511 678 €3 538 €1 810 €8 140 €---
1611 911 €3 393 €1 666 €8 518 €---
1712 150 €3 243 €1 516 €8 906 €---
1812 393 €3 088 €1 361 €9 304 €---
1912 641 €2 928 €1 201 €9 713 €---
2012 893 €2 762 €1 034 €10 132 €---
2113 151 €2 589 €862 €10 562 €---
2213 414 €2 411 €684 €11 003 €---
2313 682 €2 226 €499 €11 456 €---
2413 956 €2 035 €308 €11 921 €---
2514 235 €1 837 €110 €12 398 €---
TOTAL283 480 €98 266 €49 083 €185 214 €2 260 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 678 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 185 214 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 850 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 859 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 859 €-678 €+2 537 €
2+1 859 €+1 202 €+657 €
3+1 859 €+1 283 €+576 €
4+1 859 €+1 367 €+492 €
5+1 859 €+1 453 €+406 €
6+1 859 €+1 541 €+318 €
7+1 859 €+1 631 €+228 €
8+1 859 €+1 724 €+135 €
9+1 859 €+1 819 €+40 €
10+1 859 €+1 916 €-57 €
11+1 859 €+2 016 €-157 €
12+1 859 €+2 119 €-260 €
13+1 859 €+2 224 €-365 €
14+1 859 €+2 331 €-472 €
15+1 859 €+2 442 €-583 €
16+1 859 €+2 555 €-696 €
17+1 859 €+2 672 €-813 €
18+1 859 €+2 791 €-932 €
19+1 859 €+2 914 €-1 055 €
20+1 859 €+3 040 €-1 181 €
21+1 859 €+3 169 €-1 310 €
22+1 859 €+3 301 €-1 442 €
23+1 859 €+3 437 €-1 578 €
24+1 859 €+3 576 €-1 717 €
25+1 859 €+3 719 €-1 860 €
Total+46 475 €+55 564 €+-9 089 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 10 jours
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