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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleBergerac (24)
Surface78
Coût Total127 440
Loyer Annuel9 581
Rentabilité7.52%
Cashflow/mois+50
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 118 000 €
Surface : 78 m²
Prix au m² : 1 512,82 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : RDC, Cuisine ouverte, 2 chambres, 2 parkings: 2 parkings, Terrasse, calme, Pas de balcon, Toilettes dans la salle de bains, Pas de cave

Venez découvrir cet appartement lumineux de 3 pièces d'une superficie de 78 m², situé au rez-de-chaussée d'une maison à Bergerac.

Situé dans un quartier calme et résidentiel proche du lac de Pombonne, il vous offre un cadre de vie idyllique et privilégié.

L'appartement se compose d'un séjour accueillant et spacieux avec cuisine ouverte, offrant un espace de vie agréable et convivial. Les deux chambres, lumineuses et confortables, s'adaptent idéalement à vos besoins: l'une d'elles dispose d'un espace qui peut être aménagé en dressing. Une salle d'eau pratique et une buanderie viennent compléter l'ensemble.

A l'extérieur, vous serez séduit par la terrasse et le jardin de 175m², parfaits pour profiter des beaux jours.

Cet appartement a pour atouts supplémentaires une pompe à chaleur pour optimiser votre consommation énergétique et un excellent état général qui vous dispense de prévoir des travaux.

Proposé à un prix compétitif de 118 000 euros, ce bien représente une opportunité à ne pas manquer pour tous ceux en quête d'une vie paisible dans un environnement privilégié. Ce bien vous est présenté par Virginie Giraud , votre conseiller indépendant Dr House Immo.

Ville : Bergerac
Département : Dordogne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 24100
Coordonnées : 44.870638, 0.507860
Total : 127 440
Prix d'acquisition : 118 000
Valeur du bien : 118 000
Frais de notaire : 9 440
Coût estimé : 9 440
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 78
Loyer prédit : 10.24€/m²/mois
Fourchette : 7.60€ - 13.78€/m²/mois
Loyer total estimé : 798€/mois
Loyer annuel estimé : 9581€/an
Fourchette totale : 593€ - 1075€/mois
Fourchette annuelle : 7117€ - 12898€/an
Rentabilité brute :7.52%
Fourchette de rentabilité :5.58% - 10.12%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 454,55 €/m²
Basé sur :87 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :113 455
Prix d'achat :118 000
Décote à l'achat :+4 545 (+4.0%)
Marge achat-revente :-13 985€ (-12.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :127 440
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :631,86€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :37,17€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 669,03€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :62 117,98
Coût de l'assurance :11 151,00
Taxe foncière : 958,08€/an
Soit par mois : 79,84€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 798,40€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 748,87€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :49,53€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 798 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 581 €/an
Calcul : 798 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 291 €/an
Base de calcul : Emprunt de 127 440 à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 446 €/an
Calcul : 37 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 958 €/an

⚖️ Résultat Foncier

Travaux et entretien : 0 €/an
Non estimé (ajustable selon vos projets de rénovation)
TOTAL Charges déductibles : 5 695 €/an
Revenus locatifs : +9 581
Charges déductibles : -5 695
Résultat foncier : 3 886 €/an
Prix d'achat du bien : 118 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 76 700(65% de 118 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 789 €/an
Calcul : 76 700 € × 3,636% = 2 789
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 5815 6994 2953 882---
29 7725 5854 1814 188---
39 9685 4674 0634 501---
410 1675 3453 9414 822---
510 3715 2193 8155 152---
610 5785 0893 6845 489---
710 7904 9543 5495 836---
811 0054 8143 4106 192---
911 2254 6693 2656 556---
1011 4504 5203 1166 930---
1111 6794 3652 9617 314---
1211 9134 2052 8017 708---
1312 1514 0392 6358 111---
1412 3943 8682 4648 526---
1512 6423 6912 2878 951---
1612 8943 5072 1039 387---
1713 1523 3171 9139 835---
1813 4153 1211 71710 294---
1913 6842 9181 51410 766---
2013 9572 7081 30411 250---
2114 2372 4901 08611 746---
2214 5212 26586112 256---
2314 8122 03262812 779---
2415 1081 79238713 316---
2515 4101 54213813 868---
TOTAL306 87697 22162 118209 6550Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 209 655
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 581 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 012 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 012+1 165+847
2+2 012+1 256+756
3+2 012+1 350+662
4+2 012+1 447+565
5+2 012+1 545+467
6+2 012+1 647+365
7+2 012+1 751+261
8+2 012+1 857+155
9+2 012+1 967+45
10+2 012+2 079-67
11+2 012+2 194-182
12+2 012+2 312-300
13+2 012+2 433-421
14+2 012+2 558-546
15+2 012+2 685-673
16+2 012+2 816-804
17+2 012+2 950-938
18+2 012+3 088-1 076
19+2 012+3 230-1 218
20+2 012+3 375-1 363
21+2 012+3 524-1 512
22+2 012+3 677-1 665
23+2 012+3 834-1 822
24+2 012+3 995-1 983
25+2 012+4 160-2 148
Total+50 300+62 896+-12 596
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 113 jours
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