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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleBergerac (24)
Surface78m²
Coût Total127 440€
Loyer Annuel9 581€
Rentabilité7.52%
Cashflow/mois+50€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 118 000 €
Surface : 78 m²
Prix au m² : 1 512,82 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : RDC, Cuisine ouverte, 2 chambres, 2 parkings: 2 parkings, Terrasse, calme, Pas de balcon, Toilettes dans la salle de bains, Pas de cave

Venez découvrir cet appartement lumineux de 3 pièces d'une superficie de 78 m², situé au rez-de-chaussée d'une maison à Bergerac.

Situé dans un quartier calme et résidentiel proche du lac de Pombonne, il vous offre un cadre de vie idyllique et privilégié.

L'appartement se compose d'un séjour accueillant et spacieux avec cuisine ouverte, offrant un espace de vie agréable et convivial. Les deux chambres, lumineuses et confortables, s'adaptent idéalement à vos besoins: l'une d'elles dispose d'un espace qui peut être aménagé en dressing. Une salle d'eau pratique et une buanderie viennent compléter l'ensemble.

A l'extérieur, vous serez séduit par la terrasse et le jardin de 175m², parfaits pour profiter des beaux jours.

Cet appartement a pour atouts supplémentaires une pompe à chaleur pour optimiser votre consommation énergétique et un excellent état général qui vous dispense de prévoir des travaux.

Proposé à un prix compétitif de 118 000 euros, ce bien représente une opportunité à ne pas manquer pour tous ceux en quête d'une vie paisible dans un environnement privilégié. Ce bien vous est présenté par Virginie Giraud , votre conseiller indépendant Dr House Immo.

Ville : Bergerac
Département : Dordogne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 24100
Coordonnées : 44.870638, 0.507860
Total : 127 440€
Prix d'acquisition : 118 000€
Valeur du bien : 118 000€
Frais de notaire : 9 440€
Coût estimé : 9 440€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 78m²
Loyer prédit : 10.24€/m²/mois
Fourchette : 7.60€ - 13.78€/m²/mois
Loyer total estimé : 798€/mois
Loyer annuel estimé : 9581€/an
Fourchette totale : 593€ - 1075€/mois
Fourchette annuelle : 7117€ - 12898€/an
Rentabilité brute :7.52%
Fourchette de rentabilité :5.58% - 10.12%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 454,55 €/m²
Basé sur :87 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :113 455 €
Prix d'achat :118 000 €
Décote à l'achat :+4 545€ (+4.0%)
Marge achat-revente :-13 985€ (-12.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :127 440€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :631,86€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :37,17€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 669,03€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :62 117,98€
Coût de l'assurance :11 151,00€
Taxe foncière : 958,08€/an
Soit par mois : 79,84€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 798,40€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 748,87€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :49,53€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 798 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 581 €/an
Calcul : 798 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 291 €/an
Base de calcul : Emprunt de 127 440 € à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 446 €/an
Calcul : 37 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 958 €/an

⚖️ Résultat Foncier

Travaux et entretien : 0 €/an
Non estimé (ajustable selon vos projets de rénovation)
TOTAL Charges déductibles : 5 695 €/an
Revenus locatifs : +9 581 €
Charges déductibles : -5 695 €
Résultat foncier : 3 886 €/an
Prix d'achat du bien : 118 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 76 700 €(65% de 118 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 789 €/an
Calcul : 76 700 € × 3,636% = 2 789 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 581 €5 699 €4 295 €3 882 €---
29 772 €5 585 €4 181 €4 188 €---
39 968 €5 467 €4 063 €4 501 €---
410 167 €5 345 €3 941 €4 822 €---
510 371 €5 219 €3 815 €5 152 €---
610 578 €5 089 €3 684 €5 489 €---
710 790 €4 954 €3 549 €5 836 €---
811 005 €4 814 €3 410 €6 192 €---
911 225 €4 669 €3 265 €6 556 €---
1011 450 €4 520 €3 116 €6 930 €---
1111 679 €4 365 €2 961 €7 314 €---
1211 913 €4 205 €2 801 €7 708 €---
1312 151 €4 039 €2 635 €8 111 €---
1412 394 €3 868 €2 464 €8 526 €---
1512 642 €3 691 €2 287 €8 951 €---
1612 894 €3 507 €2 103 €9 387 €---
1713 152 €3 317 €1 913 €9 835 €---
1813 415 €3 121 €1 717 €10 294 €---
1913 684 €2 918 €1 514 €10 766 €---
2013 957 €2 708 €1 304 €11 250 €---
2114 237 €2 490 €1 086 €11 746 €---
2214 521 €2 265 €861 €12 256 €---
2314 812 €2 032 €628 €12 779 €---
2415 108 €1 792 €387 €13 316 €---
2515 410 €1 542 €138 €13 868 €---
TOTAL306 876 €97 221 €62 118 €209 655 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 209 655 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 581 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 012 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 012 €+1 165 €+847 €
2+2 012 €+1 256 €+756 €
3+2 012 €+1 350 €+662 €
4+2 012 €+1 447 €+565 €
5+2 012 €+1 545 €+467 €
6+2 012 €+1 647 €+365 €
7+2 012 €+1 751 €+261 €
8+2 012 €+1 857 €+155 €
9+2 012 €+1 967 €+45 €
10+2 012 €+2 079 €-67 €
11+2 012 €+2 194 €-182 €
12+2 012 €+2 312 €-300 €
13+2 012 €+2 433 €-421 €
14+2 012 €+2 558 €-546 €
15+2 012 €+2 685 €-673 €
16+2 012 €+2 816 €-804 €
17+2 012 €+2 950 €-938 €
18+2 012 €+3 088 €-1 076 €
19+2 012 €+3 230 €-1 218 €
20+2 012 €+3 375 €-1 363 €
21+2 012 €+3 524 €-1 512 €
22+2 012 €+3 677 €-1 665 €
23+2 012 €+3 834 €-1 822 €
24+2 012 €+3 995 €-1 983 €
25+2 012 €+4 160 €-2 148 €
Total+50 300 €+62 896 €+-12 596 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 204 jours
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