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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleMureaux (78)
Surface77m²
Coût Total198 580€
Loyer Annuel12 818€
Rentabilité6.45%
Cashflow/mois-64€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 150 000 €
Surface : 77 m²
Prix au m² : 1 948,05 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 6
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 6/8 étage, Ascenseur, Cave, Cuisine équipée, 3 chambres, Balcon, 1 parking: Parking

Près du centre commercial, du centre médical, de l’école et de la salle de sport. Bus devant la résidence. Gardien. Digicode. Cuisine équipée plaque à induction. Salle de bains et wc séparés. Placards dans les chambres et dans l’entrée. Les fenêtres en aluminium sont neuves avec volets roulants. L’ascenseur vient d’être rénové.

Ville : Mureaux
Département : Yvelines
Région : Île-de-France
Code postal : 78130
Coordonnées : 48.981142, 1.909961
Total : 198 580€
Prix d'acquisition : 150 000€
Travaux : 36 580€
Valeur du bien : 186 580€
Frais de notaire : 12 000€
Coût estimé : 12 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 77m²
Loyer prédit : 13.87€/m²/mois
Fourchette : 11.70€ - 16.44€/m²/mois
Loyer total estimé : 1068€/mois
Loyer annuel estimé : 12818€/an
Fourchette totale : 901€ - 1266€/mois
Fourchette annuelle : 10814€ - 15193€/an
Rentabilité brute :6.45%
Fourchette de rentabilité :5.45% - 7.65%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :198 580€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :968,76€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :56,26€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 025,03€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :92 048,57€
Coût de l'assurance :16 879,30€
Taxe foncière : 1 281,76€/an
Soit par mois : 106,81€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 068,13€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 131,84€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-63,71€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain avec remplacement éventuel du lavabo et mise aux normes de la plomberie si nécessaire.
Quantité: 5 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain nécessite un léger rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - chambres nécessitent un léger rafraîchissement.
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité).
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible.
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation du salon (peinture, revêtement de sol, électricité).
Quantité: salon complet
Raison: Aucune photo salon - état 3/5 assumé d'après pire état visible.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :36 580 €(475 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain:3 500€
    Rafraîchissement salle de bain: 5 m² × 700€/m² = 3500€ (incluant plomberie et main d'œuvre)
  • Chambres:1 080€
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 30€/m² = 1080€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 20000€ (incluant placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité et main d'œuvre)
  • Salon:12 000€
    Rénovation salon: 12000€ (incluant peinture, revêtement de sol, électricité et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Mureaux (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 068 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 818 €/an
Calcul : 1 068 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 390 €/an
Base de calcul : Emprunt de 198 580 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 675 €/an
Calcul : 56 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 282 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 36 580 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 44 927 €
Revenus locatifs : +12 818 €
Charges déductibles : -44 927 €
Résultat foncier Année 1 : -32 109 €(Déficit de 32 109 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 21 409 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 347 €/an
Revenus locatifs : +12 818 €
Charges déductibles : -8 347 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 471 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 21409.08 € reporté.
Prix d'achat du bien : 150 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 97 500 €(65% de 150 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 545 €/an
Calcul : 97 500 € × 3,636% = 3 545 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 818 €44 933 €6 396 €-32 115 €10 700 €21 415 €21 415 €
213 074 €8 180 €6 223 €4 894 €--16 521 €
313 335 €8 001 €6 044 €5 334 €--11 187 €
413 602 €7 816 €5 860 €5 786 €--5 401 €
513 874 €7 626 €5 669 €6 248 €---
614 152 €7 429 €5 472 €6 723 €---
714 435 €7 225 €5 268 €7 210 €---
814 723 €7 015 €5 058 €7 709 €---
915 018 €6 797 €4 840 €8 221 €---
1015 318 €6 573 €4 616 €8 745 €---
1115 625 €6 341 €4 384 €9 284 €---
1215 937 €6 101 €4 144 €9 836 €---
1316 256 €5 854 €3 897 €10 402 €---
1416 581 €5 598 €3 641 €10 983 €---
1516 913 €5 334 €3 377 €11 579 €---
1617 251 €5 061 €3 104 €12 190 €---
1717 596 €4 779 €2 822 €12 817 €---
1817 948 €4 487 €2 530 €13 460 €---
1918 307 €4 186 €2 230 €14 120 €---
2018 673 €3 876 €1 919 €14 797 €---
2119 046 €3 554 €1 597 €15 492 €---
2219 427 €3 222 €1 266 €16 205 €---
2319 816 €2 880 €923 €16 936 €---
2420 212 €2 526 €569 €17 687 €---
2520 616 €2 160 €203 €18 457 €---
TOTAL410 551 €177 552 €92 049 €232 999 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 232 999 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 818 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 692 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 692 €-3 210 €+5 902 €
2+2 692 €0 €+2 692 €
3+2 692 €0 €+2 692 €
4+2 692 €0 €+2 692 €
5+2 692 €+254 €+2 438 €
6+2 692 €+2 017 €+675 €
7+2 692 €+2 163 €+529 €
8+2 692 €+2 313 €+379 €
9+2 692 €+2 466 €+226 €
10+2 692 €+2 624 €+68 €
11+2 692 €+2 785 €-93 €
12+2 692 €+2 951 €-259 €
13+2 692 €+3 121 €-429 €
14+2 692 €+3 295 €-603 €
15+2 692 €+3 474 €-782 €
16+2 692 €+3 657 €-965 €
17+2 692 €+3 845 €-1 153 €
18+2 692 €+4 038 €-1 346 €
19+2 692 €+4 236 €-1 544 €
20+2 692 €+4 439 €-1 747 €
21+2 692 €+4 648 €-1 956 €
22+2 692 €+4 861 €-2 169 €
23+2 692 €+5 081 €-2 389 €
24+2 692 €+5 306 €-2 614 €
25+2 692 €+5 537 €-2 845 €
Total+67 300 €+69 900 €+-2 600 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 252 jours
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