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Duplex à vendre

VilleBéziers (34)
Surface58.4
Coût Total128 020
Loyer Annuel6 574
Rentabilité5.14%
Cashflow/mois-178
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 89 000 €
Surface : 58.4 m²
Prix au m² : 1 523,97 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3/3 étage, Salle de bain, 2 chambres, Entrée séparée, Non meublé

Votre agence Orpi Eos vous propose de découvrir en exclusivité, cet appartement de type duplex d'environ 58 m² habitable, situé au dernier étage (sans ascenseur) d'un immeuble situé quartier Clémenceau à Béziers.

Un bien, en bon état général, au charme authentique, avec ses poutres apparentes, sa belle luminosité et sa distribution fonctionnelle qui séduira les amateurs de cachet.

L'entrée dispose d'un placard de rangement pratique desservant un salon séjour baigné de lumière et d'une cuisine ouverte aménagée. Sur ce même niveau, vous trouverez une chambre avec un grand placard ainsi qu'une spacieuse salle de bains avec WC. Le premier étage, vous offre une seconde chambre avec un espace de rangement supplémentaire.

Idéalement situé, vous profiterez de tous les commerces et commodités du centre-ville de Béziers à deux pas.

À visiter sans tarder ! Référence agence : 100

Ville : Béziers
Département : Hérault
Région : Occitanie
Code postal : 34500
Coordonnées : 43.350824, 3.220282
Total : 128 020
Prix d'acquisition : 89 000
Travaux : 31 900
Valeur du bien : 120 900
Frais de notaire : 7 120
Coût estimé : 7 120
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 58.4
Loyer prédit : 9.38€/m²/mois
Fourchette : 7.37€ - 11.94€/m²/mois
Loyer total estimé : 548€/mois
Loyer annuel estimé : 6574€/an
Fourchette totale : 431€ - 697€/mois
Fourchette annuelle : 5167€ - 8364€/an
Rentabilité brute :5.14%
Fourchette de rentabilité :4.04% - 6.53%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 509,43 €/m²
Basé sur :653 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :88 151
Prix d'achat :89 000
Décote à l'achat :+849 (+1.0%)
Marge achat-revente :-39 869€ (-45.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :128 020
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :634,05€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :37,34€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 671,39€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :62 195,88
Coût de l'assurance :11 201,75
Taxe foncière : 657,40€/an
Soit par mois : 54,78€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 547,83€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 726,18€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-178,34€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 230 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant si chauffage électrique ancien.
Quantité: 1 système pour 58.4 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant si fenêtres simples.
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique si cumulus électrique actuel.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation de la salle de bain incluant douche, lavabo, et carrelage.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 - Salle de bain en bon état mais peut nécessiter des améliorations
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état, rafraîchissement léger possible
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et petits travaux cosmétiques dans la cuisine.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 - Cuisine en bon état mais peut bénéficier d'un léger rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs du salon pour rafraîchir l'espace.
Quantité: salon complet
Raison: État 4/5 - Salon en bon état, léger rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :31 900(546 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:4 200
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 700€ = 4200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:1 800
    Parquet flottant: 24 m² × 75€/m² = 1800€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:1 200
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète × 1200€ = 1200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon:1 200
    Peinture salon: 1 salon complet × 1200€ = 1200€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Béziers (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DB(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 19 700✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 548 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 574 €/an
Calcul : 548 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 297 €/an
Base de calcul : Emprunt de 128 020 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 448 €/an
Calcul : 37 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 657 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 31 900
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 37 303
Revenus locatifs : +6 574
Charges déductibles : -37 303
Résultat foncier Année 1 : -30 729(Déficit de 30 729 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 9 329
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 403 €/an
Revenus locatifs : +6 574
Charges déductibles : -5 403
Résultat foncier Années 2+ : 1 171 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 9328.83 € reporté.
Prix d'achat du bien : 89 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 57 850(65% de 89 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 104 €/an
Calcul : 57 850 € × 3,636% = 2 104
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 57437 3074 301-30 73321 400 €9 333 €9 333 €
26 7055 2934 1871 413--7 920 €
36 8405 1754 0691 665--6 255 €
46 9765 0523 9471 924--4 331 €
57 1164 9263 8202 190--2 141 €
67 2584 7953 6902 463---
77 4034 6603 5542 744---
87 5514 5203 4143 032---
97 7024 3753 2693 328---
107 8574 2253 1193 632---
118 0144 0702 9643 944---
128 1743 9102 8044 264---
138 3373 7442 6384 594---
148 5043 5722 4664 932---
158 6743 3942 2895 280---
168 8483 2112 1055 637---
179 0253 0211 9156 004---
189 2052 8241 7196 381---
199 3892 6211 5156 769---
209 5772 4101 3057 167---
219 7692 1921 0877 576---
229 9641 9678627 997---
2310 1631 7346298 429---
2410 3661 4933888 873---
2510 5741 2441389 330---
TOTAL210 566121 73362 19688 83421 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 88 834
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 574 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 381 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 381-6 420+7 801
2+1 3810+1 381
3+1 3810+1 381
4+1 3810+1 381
5+1 3810+1 381
6+1 381+97+1 284
7+1 381+823+558
8+1 381+910+471
9+1 381+998+383
10+1 381+1 089+292
11+1 381+1 183+198
12+1 381+1 279+102
13+1 381+1 378+3
14+1 381+1 480-99
15+1 381+1 584-203
16+1 381+1 691-310
17+1 381+1 801-420
18+1 381+1 914-533
19+1 381+2 031-650
20+1 381+2 150-769
21+1 381+2 273-892
22+1 381+2 399-1 018
23+1 381+2 529-1 148
24+1 381+2 662-1 281
25+1 381+2 799-1 418
Total+34 525+26 650+7 875
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 56 jours
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