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Détails du bien

Bien expiré
VilleDunkerque (59)
Surface84m²
Coût Total200 200€
Loyer Annuel11 096€
Rentabilité5.54%
Cashflow/mois-211€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 133 750 €
Surface : 84 m²
Prix au m² : 1 592,26 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre d'étages : 2, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Appartement T3 de 84 m2 à rénover Place de la République, Dunkerque

Situé sur la dynamique place de la République, à deux pas du centre-ville de Dunkerque, venez découvrir cet appartement T3 de 84 m2 niché au 2ème et dernier étage d'une petite copropriété.

Vous serez immédiatement séduit par la luminosité traversante et les volumes généreux de ce bien, offrant un potentiel de transformation rare. Il se compose actuellement d'une entrée, d'un spacieux séjour, d'une cuisine indépendante, de deux chambres, d'une salle de bains et de toilettes séparées.

Ce bien nécessite une rénovation complète, permettant aux futurs propriétaires de le repenser entièrement à leur goût : parquet ancien à restaurer, belles hauteurs sous plafond, nombreuses possibilités d'agencement.

Chauffage individuel au gaz Appartement libre de toute occupation

Ce qu'on aime :

  • Emplacement central, proche de toutes commodités
  • Grande pièce de vie lumineuse
  • Dernier étage, au calme
  • Potentiel idéal pour résidence principale ou investissement
  • Copropriété à taille humaine

Que vous soyez primo-accédant, investisseur ou à la recherche d'un projet de rénovation sur-mesure, ce bien est une opportunité rare sur le secteur.

Contactez-nous sans tarder pour organiser une visite. Cette annonce vous est proposée par DEBELS-GEMMRICH Quentin - SAS - NoRSAC: 911740900, Enregistré à Greffe du tribunal de commerce de LILLE METROPOLE

  • Annonce rédigée et publiée par un Agent Mandataire -
Ville : Dunkerque
Département : Nord
Région : Hauts de France
Code postal : 59240
Total : 200 200€
Prix d'acquisition : 133 750€
Travaux : 55 750€
Valeur du bien : 189 500€
Frais de notaire : 10 700€
Coût estimé : 10 700€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 84m²
Loyer prédit : 11.01€/m²/mois
Fourchette : 8.63€ - 14.05€/m²/mois
Loyer total estimé : 925€/mois
Loyer annuel estimé : 11096€/an
Fourchette totale : 725€ - 1180€/mois
Fourchette annuelle : 8695€ - 14161€/an
Rentabilité brute :5.54%
Fourchette de rentabilité :4.34% - 7.07%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :200 200€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :985,15€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :58,39€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 043,54€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :95 345,45€
Coût de l'assurance :17 517,50€
Taxe foncière : 1 109,63€/an
Soit par mois : 92,47€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 924,69€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 136,01€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-211,32€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 372 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage individuel au gaz actuel
Quantité: 1 système pour 84 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau pour 84 m²
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la cuisine : nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain : nouvelle douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 2/5 visible - sol en linoléum abîmé nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 2/5 visible - murs abîmés nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 45 m² total)
Raison: État 2.5/5 visible - peinture vieillissante nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité dans le salon
Quantité: 1 salon
Raison: État 2.5/5 visible - éclairage ancien nécessitant mise aux normes

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :55 750 €(664 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 500€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:10 400€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 1200€ = 9600€, Main d'œuvre: 800€
  • Eau chaude:500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 20000€ = 20000€
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 12000€ = 12000€
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 24 m² × 60€/m² = 1440€, Main d'œuvre: 960€
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 50€/m² = 1200€
  • Salon - Peinture:2 250€
    Peinture murs et plafonds: 45 m² × 50€/m² = 2250€
  • Salon - Électricité:1 500€
    Mise aux normes électricité: 1 salon × 1500€ = 1500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Dunkerque (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→E(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 16 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 925 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 096 €/an
Calcul : 925 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 601 €/an
Base de calcul : Emprunt de 200 200 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 701 €/an
Calcul : 58 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 110 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 55 750 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 64 161 €
Revenus locatifs : +11 096 €
Charges déductibles : -64 161 €
Résultat foncier Année 1 : -53 065 €(Déficit de 53 065 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 31 665 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 411 €/an
Revenus locatifs : +11 096 €
Charges déductibles : -8 411 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 685 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 31664.99 € reporté.
Prix d'achat du bien : 133 750 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 86 938 €(65% de 133 750 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 161 €/an
Calcul : 86 938 € × 3,636% = 3 161 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 096 €64 168 €6 607 €-53 071 €21 400 €31 671 €31 671 €
211 318 €8 241 €6 430 €3 077 €--28 594 €
311 545 €8 058 €6 248 €3 487 €--25 107 €
411 775 €7 869 €6 059 €3 907 €--21 201 €
512 011 €7 673 €5 863 €4 338 €--16 863 €
612 251 €7 471 €5 661 €4 780 €--12 084 €
712 496 €7 262 €5 452 €5 234 €--6 850 €
812 746 €7 046 €5 236 €5 700 €--1 150 €
913 001 €6 823 €5 013 €6 178 €---
1013 261 €6 592 €4 782 €6 669 €---
1113 526 €6 353 €4 543 €7 173 €---
1213 797 €6 106 €4 296 €7 690 €---
1314 073 €5 851 €4 041 €8 222 €---
1414 354 €5 587 €3 777 €8 767 €---
1514 641 €5 314 €3 504 €9 327 €---
1614 934 €5 032 €3 222 €9 902 €---
1715 233 €4 741 €2 930 €10 492 €---
1815 537 €4 439 €2 629 €11 098 €---
1915 848 €4 127 €2 317 €11 721 €---
2016 165 €3 805 €1 995 €12 360 €---
2116 488 €3 472 €1 661 €13 017 €---
2216 818 €3 127 €1 317 €13 691 €---
2317 155 €2 771 €960 €14 384 €---
2417 498 €2 402 €592 €15 095 €---
2517 848 €2 021 €211 €15 826 €---
TOTAL355 416 €196 354 €95 345 €159 063 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 159 063 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 096 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 330 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 330 €-6 420 €+8 750 €
2+2 330 €0 €+2 330 €
3+2 330 €0 €+2 330 €
4+2 330 €0 €+2 330 €
5+2 330 €0 €+2 330 €
6+2 330 €0 €+2 330 €
7+2 330 €0 €+2 330 €
8+2 330 €0 €+2 330 €
9+2 330 €+1 508 €+822 €
10+2 330 €+2 001 €+329 €
11+2 330 €+2 152 €+178 €
12+2 330 €+2 307 €+23 €
13+2 330 €+2 466 €-136 €
14+2 330 €+2 630 €-300 €
15+2 330 €+2 798 €-468 €
16+2 330 €+2 971 €-641 €
17+2 330 €+3 148 €-818 €
18+2 330 €+3 330 €-1 000 €
19+2 330 €+3 516 €-1 186 €
20+2 330 €+3 708 €-1 378 €
21+2 330 €+3 905 €-1 575 €
22+2 330 €+4 107 €-1 777 €
23+2 330 €+4 315 €-1 985 €
24+2 330 €+4 529 €-2 199 €
25+2 330 €+4 748 €-2 418 €
Total+58 250 €+47 719 €+10 531 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 297 jours
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