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T3 centre saint-Étienne cuisine douche et toilette à rénover

VilleSaint-Étienne (42)
Surface69m²
Coût Total91 560€
Loyer Annuel7 325€
Rentabilité8.00%
Cashflow/mois+63€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 58 000 €
Surface : 69 m²
Prix au m² : 840,58 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Vente, appartement T3, une place de parking centre, Saint-Étienne, cuisine, toilettes et douche à rénover

Ville : Saint-Étienne
Département : Loire
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 42100
Coordonnées : 45.440390, 4.404670
Total : 91 560€
Prix d'acquisition : 58 000€
Travaux : 28 920€
Valeur du bien : 86 920€
Frais de notaire : 4 640€
Coût estimé : 4 640€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 69m²
Loyer prédit : 8.85€/m²/mois
Fourchette : 6.56€ - 11.93€/m²/mois
Loyer total estimé : 610€/mois
Loyer annuel estimé : 7325€/an
Fourchette totale : 453€ - 823€/mois
Fourchette annuelle : 5433€ - 9875€/an
Rentabilité brute :8.00%
Fourchette de rentabilité :5.93% - 10.79%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 140,35 €/m²
Basé sur :385 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :78 684 €
Prix d'achat :58 000 €
Décote à l'achat :-20 684€ (-26.3%)
Marge achat-revente :-12 876€ (-16.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :91 560€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :459,35€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :26,71€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 486,06€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :46 246,09€
Coût de l'assurance :8 011,50€
Taxe foncière : 732,46€/an
Soit par mois : 61,04€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 610,38€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 547,10€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :63,28€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise aux normes du chauffage au gaz individuel
Quantité: 1 système
Raison: DPE D - Appartement - Mise aux normes recommandée pour confort et sécurité
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine incluant nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible - cuisine nécessite une rénovation complète
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 visible - salle de bain nécessite une rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 2/5 visible - chambres nécessitent un rafraîchissement complet
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 2/5 visible - murs abîmés nécessitant une peinture
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: environ 38 m²
Raison: État 2.5/5 visible - murs nécessitent un rafraîchissement
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de l'électricité générale, y compris tableau électrique et prises
Quantité: 1 installation
Raison: Normes électriques à vérifier pour sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :28 920 €(419 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:1 200€
    Mise aux normes chauffage gaz: 1 système × 1200€ = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€ (incluant placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité et main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité et main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Pose parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 520€
    Peinture murs et plafonds salon: 38 m² × 40€/m² = 1520€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité:1 200€
    Mise aux normes électricité: 1 installation × 1200€ = 1200€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Étienne (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 1 200€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 610 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 325 €/an
Calcul : 610 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 183 €/an
Base de calcul : Emprunt de 91 560 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 320 €/an
Calcul : 27 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 732 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 28 920 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 33 156 €
Revenus locatifs : +7 325 €
Charges déductibles : -33 156 €
Résultat foncier Année 1 : -25 831 €(Déficit de 25 831 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 4 431 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 236 €/an
Revenus locatifs : +7 325 €
Charges déductibles : -4 236 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 089 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 4430.98 € reporté.
Prix d'achat du bien : 58 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 37 700 €(65% de 58 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 371 €/an
Calcul : 37 700 € × 3,636% = 1 371 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 325 €33 159 €3 186 €-25 834 €21 400 €4 434 €4 434 €
27 471 €4 155 €3 102 €3 316 €--1 118 €
37 620 €4 069 €3 016 €3 551 €---
47 773 €3 980 €2 927 €3 793 €---
57 928 €3 887 €2 834 €4 041 €---
68 087 €3 792 €2 739 €4 295 €---
78 249 €3 692 €2 639 €4 556 €---
88 414 €3 590 €2 537 €4 824 €---
98 582 €3 483 €2 430 €5 099 €---
108 754 €3 373 €2 320 €5 381 €---
118 929 €3 259 €2 206 €5 670 €---
129 107 €3 140 €2 087 €5 967 €---
139 289 €3 018 €1 965 €6 272 €---
149 475 €2 891 €1 838 €6 584 €---
159 665 €2 759 €1 707 €6 905 €---
169 858 €2 623 €1 570 €7 235 €---
1710 055 €2 482 €1 429 €7 573 €---
1810 256 €2 336 €1 283 €7 920 €---
1910 461 €2 185 €1 132 €8 276 €---
2010 670 €2 028 €975 €8 642 €---
2110 884 €1 866 €813 €9 018 €---
2211 102 €1 698 €645 €9 404 €---
2311 324 €1 524 €471 €9 800 €---
2411 550 €1 343 €290 €10 207 €---
2511 781 €1 157 €104 €10 624 €---
TOTAL234 608 €101 489 €46 246 €133 119 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 133 119 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 325 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 538 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 538 €-6 420 €+7 958 €
2+1 538 €0 €+1 538 €
3+1 538 €+730 €+808 €
4+1 538 €+1 138 €+400 €
5+1 538 €+1 212 €+326 €
6+1 538 €+1 289 €+249 €
7+1 538 €+1 367 €+171 €
8+1 538 €+1 447 €+91 €
9+1 538 €+1 530 €+8 €
10+1 538 €+1 614 €-76 €
11+1 538 €+1 701 €-163 €
12+1 538 €+1 790 €-252 €
13+1 538 €+1 881 €-343 €
14+1 538 €+1 975 €-437 €
15+1 538 €+2 072 €-534 €
16+1 538 €+2 170 €-632 €
17+1 538 €+2 272 €-734 €
18+1 538 €+2 376 €-838 €
19+1 538 €+2 483 €-945 €
20+1 538 €+2 593 €-1 055 €
21+1 538 €+2 705 €-1 167 €
22+1 538 €+2 821 €-1 283 €
23+1 538 €+2 940 €-1 402 €
24+1 538 €+3 062 €-1 524 €
25+1 538 €+3 187 €-1 649 €
Total+38 450 €+39 936 €+-1 486 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 44 jours
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