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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleColombes (92)
Surface79m²
Coût Total309 300€
Loyer Annuel19 973€
Rentabilité6.46%
Cashflow/mois-103€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 250 000 €
Surface : 79 m²
Prix au m² : 3 164,56 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 4
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 4/11 étage, Toilettes séparées, Cuisine équipée, 3 chambres, 1 parking: Box de stationnement, Balcon, Non meublé

A proximité immédiate du centre ville, au 7ème étage avec ascenseur, un appartement familial d'environ 80 m² (79.60 Loi carrez) avec loggia. Il se compose d'une entrée avec placard, d'un séjour, d'une cuisine indépendante, de trois chambres, d'une salle de bains, d'un dressing et d'un WC séparé. Une cave et un parking en sous sol viennent compléter ce bien. Travaux de rafraichissement. Beaux volumes - Proximité de toutes commodités.

Honoraires inclus de 6.38% TTC à la charge de l'acquéreur. Prix hors honoraires 235 000 euros. Dans une copropriété de 30 lots. Aucune procédure n'est en cours. Classe énergie D, Classe climat D Montant moyen estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard, établi à partir des prix de l'énergie de l'année 2023 : entre 1290.00 et 1780.00 euros. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr.

Ville : Colombes
Département : Hauts-de-Seine
Région : Île-de-France
Code postal : 92700
Coordonnées : 48.922138, 2.250761
Total : 309 300€
Prix d'acquisition : 250 000€
Travaux : 39 300€
Valeur du bien : 289 300€
Frais de notaire : 20 000€
Coût estimé : 20 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 79m²
Loyer prédit : 21.07€/m²/mois
Fourchette : 17.09€ - 25.98€/m²/mois
Loyer total estimé : 1664€/mois
Loyer annuel estimé : 19973€/an
Fourchette totale : 1350€ - 2052€/mois
Fourchette annuelle : 16197€ - 24629€/an
Rentabilité brute :6.46%
Fourchette de rentabilité :5.24% - 7.96%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :4 833,92 €/m²
Basé sur :118 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :381 879 €
Prix d'achat :250 000 €
Décote à l'achat :-131 879€ (-34.5%)
Marge achat-revente :72 579€ (19.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :309 300€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 510,54€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :90,21€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 600,75€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :143 861,67€
Coût de l'assurance :27 063,75€
Taxe foncière : 1 997,31€/an
Soit par mois : 166,44€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 664,43€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 767,19€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-102,77€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 200 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 79 m²
Raison: DPE D - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, électroménager, carrelage et réfection plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état nécessitant rénovation complète
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement de la robinetterie et peinture des murs
Quantité: 6 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - salle de bain en bon état mais nécessitant des améliorations cosmétiques
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et du plafond, rénovation du sol
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation des revêtements de sol et peinture des murs pour les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 34 m² total)
Raison: État 2.5/5 visible sur photos - chambres nécessitant un rafraîchissement important

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :39 300 €(497 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:9 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 9000€ = 9000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:7 200€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 900€ = 7200€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 10 m² × 1500€ = 15000€ (incluant meubles, électroménager, plomberie, électricité et main d'œuvre)
  • Salle de bain:600€
    Rafraîchissement salle de bain: Peinture murs 6 m² × 100€ = 600€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 400€
    Rafraîchissement salon: Peinture murs et plafond 20 m² × 70€ = 1400€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:6 100€
    Rénovation chambres: Peinture murs 34 m² × 60€ = 2040€, Revêtement de sol 34 m² × 90€ = 3060€, Main d'œuvre: 1000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Colombes (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 16 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 664 €/mois
Revenus locatifs annuels : 19 973 €/an
Calcul : 1 664 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 983 €/an
Base de calcul : Emprunt de 309 300 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 083 €/an
Calcul : 90 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 997 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 39 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 52 363 €
Revenus locatifs : +19 973 €
Charges déductibles : -52 363 €
Résultat foncier Année 1 : -32 390 €(Déficit de 32 390 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 10 990 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 063 €/an
Revenus locatifs : +19 973 €
Charges déductibles : -13 063 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 910 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 10989.84 € reporté.
Prix d'achat du bien : 250 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 162 500 €(65% de 250 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 909 €/an
Calcul : 162 500 € × 3,636% = 5 909 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
119 973 €52 373 €9 993 €-32 400 €21 400 €11 000 €11 000 €
220 373 €12 803 €9 723 €7 570 €--3 430 €
320 780 €12 524 €9 444 €8 256 €---
421 196 €12 236 €9 156 €8 960 €---
521 620 €11 938 €8 858 €9 682 €---
622 052 €11 630 €8 550 €10 422 €---
722 493 €11 312 €8 232 €11 181 €---
822 943 €10 984 €7 904 €11 959 €---
923 402 €10 645 €7 565 €12 757 €---
1023 870 €10 294 €7 214 €13 576 €---
1124 347 €9 932 €6 852 €14 415 €---
1224 834 €9 557 €6 478 €15 277 €---
1325 331 €9 171 €6 091 €16 160 €---
1425 837 €8 771 €5 691 €17 066 €---
1526 354 €8 359 €5 279 €17 996 €---
1626 881 €7 932 €4 852 €18 949 €---
1727 419 €7 491 €4 412 €19 927 €---
1827 967 €7 036 €3 956 €20 931 €---
1928 527 €6 566 €3 486 €21 961 €---
2029 097 €6 080 €3 000 €23 017 €---
2129 679 €5 578 €2 498 €24 101 €---
2230 273 €5 059 €1 979 €25 214 €---
2330 878 €4 523 €1 443 €26 355 €---
2431 496 €3 969 €889 €27 527 €---
2532 126 €3 397 €317 €28 729 €---
TOTAL639 745 €260 158 €143 862 €379 587 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 379 587 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 19 973 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 194 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 194 €-6 420 €+10 614 €
2+4 194 €0 €+4 194 €
3+4 194 €+1 448 €+2 746 €
4+4 194 €+2 688 €+1 506 €
5+4 194 €+2 905 €+1 289 €
6+4 194 €+3 127 €+1 067 €
7+4 194 €+3 354 €+840 €
8+4 194 €+3 588 €+606 €
9+4 194 €+3 827 €+367 €
10+4 194 €+4 073 €+121 €
11+4 194 €+4 325 €-131 €
12+4 194 €+4 583 €-389 €
13+4 194 €+4 848 €-654 €
14+4 194 €+5 120 €-926 €
15+4 194 €+5 399 €-1 205 €
16+4 194 €+5 685 €-1 491 €
17+4 194 €+5 978 €-1 784 €
18+4 194 €+6 279 €-2 085 €
19+4 194 €+6 588 €-2 394 €
20+4 194 €+6 905 €-2 711 €
21+4 194 €+7 230 €-3 036 €
22+4 194 €+7 564 €-3 370 €
23+4 194 €+7 907 €-3 713 €
24+4 194 €+8 258 €-4 064 €
25+4 194 €+8 619 €-4 425 €
Total+104 850 €+113 876 €+-9 026 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 168 jours
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