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Maison Albi 5 pièces

VilleAlbi (81)
Surface108
Coût Total158 760
Loyer Annuel14 590
Rentabilité9.19%
Cashflow/mois+277
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 137 000 €
Surface : 108 m²
Prix au m² : 1 268,52 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 108 m², 5 pièces, 4 chambres, Terrasse, 330 m² de terrain, Cheminée, Orientation nord, Orientation est, 1 salle de douche, 1 garage, 1 place de parking, 1 étage

[ MAISON 4 CHAMBRES + GARAGE]

Située dans un quartier résidentiel calme et recherché, cette maison des années 70 de 113 m² offre un beau potentiel pour accueillir votre famille et laisser libre cours à vos projets de rénovation.

Dès l'entrée, vous découvrirez un salon lumineux agrémenté d'une cheminée à foyer ouvert, créant une atmosphère chaleureuse et conviviale. La cuisine indépendante complète cet espace de vie. Ces deux pièces s'ouvrent sur une agréable terrasse couverte, idéale pour profiter des beaux jours, prolongée par un jardin propice aux moments de détente en famille ou entre amis.

À l'étage, l'espace nuit se compose de quatre chambres, offrant de belles possibilités d'aménagement, ainsi qu'une salle de bains.

Un garage vient compléter les prestations de cette maison, apportant un espace de stationnement et de rangement appréciable au quotidien.

Des travaux de rafraîchissement sont à prévoir, offrant l'opportunité de personnaliser cette maison selon vos goûts et vos envies tout en valorisant son potentiel.

Ville : Albi
Département : Tarn
Région : Occitanie
Code postal : 81000
Coordonnées : 43.948530, 2.157582
Total : 158 760
Prix d'acquisition : 137 000
Travaux : 10 800
Valeur du bien : 147 800
Frais de notaire : 10 960
Coût estimé : 10 960
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 108
Loyer prédit : 11.26€/m²/mois
Fourchette : 9.04€ - 14.02€/m²/mois
Loyer total estimé : 1216€/mois
Loyer annuel estimé : 14590€/an
Fourchette totale : 976€ - 1514€/mois
Fourchette annuelle : 11716€ - 18168€/an
Rentabilité brute :9.19%
Fourchette de rentabilité :7.38% - 11.44%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 583,5 €/m²
Basé sur :62 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :171 017
Prix d'achat :137 000
Décote à l'achat :-34 017 (-19.9%)
Marge achat-revente :12 257€ (7.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :158 760
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :777,86€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :39,69€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 817,55€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :74 598,89
Coût de l'assurance :11 907,00
Taxe foncière : 1 458,99€/an
Soit par mois : 121,58€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 215,82€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 939,14€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :276,69€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 165 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 108 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 108 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 13 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des meubles de cuisine, plan de travail, et mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessitant des rénovations
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 2/5 assumé - salle de bain nécessitant une rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol, peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures pour 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - chambres nécessitant une rénovation lourde
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement des murs et du sol, mise aux normes électricité
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :10 800(100 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture:10 800
    Isolation des combles perdus: 108 m² × 100€/m² = 10800€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DC(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 10 800✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 216 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 590 €/an
Calcul : 1 216 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 172 €/an
Base de calcul : Emprunt de 158 760 à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 476 €/an
Calcul : 40 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 459 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 10 800
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 17 907
Revenus locatifs : +14 590
Charges déductibles : -17 907
Résultat foncier Année 1 : -3 317(Déficit de 3 317 €)
Imputable sur revenu global : 3 317
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 107 €/an
Revenus locatifs : +14 590
Charges déductibles : -7 107
Résultat foncier Années 2+ : 7 483 €/an
Prix d'achat du bien : 137 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 89 050(65% de 137 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 238 €/an
Calcul : 89 050 € × 3,636% = 3 238
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 59017 9125 177-3 3223 322 €--
214 8826 9735 0377 909---
315 1796 8294 8938 351---
415 4836 6804 7458 803---
515 7936 5264 5919 267---
616 1086 3674 4329 741---
716 4316 2034 26810 228---
816 7596 0334 09810 726---
917 0945 8583 92211 237---
1017 4365 6763 74111 760---
1117 7855 4893 55412 296---
1218 1415 2953 36012 845---
1318 5045 0953 16013 408---
1418 8744 8882 95313 985---
1519 2514 6742 73914 577---
1619 6364 4532 51815 183---
1720 0294 2252 29015 804---
1820 4293 9892 05416 440---
1920 8383 7451 81017 093---
2021 2553 4931 55817 762---
2121 6803 2321 29718 447---
2222 1132 9631 02819 150---
2322 5562 68575019 871---
2423 0072 39746220 610---
2523 4672 10016521 367---
TOTAL467 319133 78174 599333 5383 322Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 997
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 333 538
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 590 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 064 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 064-997+4 061
2+3 064+2 373+691
3+3 064+2 505+559
4+3 064+2 641+423
5+3 064+2 780+284
6+3 064+2 922+142
7+3 064+3 068-4
8+3 064+3 218-154
9+3 064+3 371-307
10+3 064+3 528-464
11+3 064+3 689-625
12+3 064+3 854-790
13+3 064+4 023-959
14+3 064+4 196-1 132
15+3 064+4 373-1 309
16+3 064+4 555-1 491
17+3 064+4 741-1 677
18+3 064+4 932-1 868
19+3 064+5 128-2 064
20+3 064+5 329-2 265
21+3 064+5 534-2 470
22+3 064+5 745-2 681
23+3 064+5 961-2 897
24+3 064+6 183-3 119
25+3 064+6 410-3 346
Total+76 600+100 061+-23 461
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 31 jours
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