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Maison Albi 5 pièces

Bien expiré
VilleAlbi (81)
Surface108m²
Coût Total158 760€
Loyer Annuel14 590€
Rentabilité9.19%
Cashflow/mois+277€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 137 000 €
Surface : 108 m²
Prix au m² : 1 268,52 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 108 m², 5 pièces, 4 chambres, Terrasse, 330 m² de terrain, Cheminée, Orientation nord, Orientation est, 1 salle de douche, 1 garage, 1 place de parking, 1 étage

[ MAISON 4 CHAMBRES + GARAGE]

Située dans un quartier résidentiel calme et recherché, cette maison des années 70 de 113 m² offre un beau potentiel pour accueillir votre famille et laisser libre cours à vos projets de rénovation.

Dès l'entrée, vous découvrirez un salon lumineux agrémenté d'une cheminée à foyer ouvert, créant une atmosphère chaleureuse et conviviale. La cuisine indépendante complète cet espace de vie. Ces deux pièces s'ouvrent sur une agréable terrasse couverte, idéale pour profiter des beaux jours, prolongée par un jardin propice aux moments de détente en famille ou entre amis.

À l'étage, l'espace nuit se compose de quatre chambres, offrant de belles possibilités d'aménagement, ainsi qu'une salle de bains.

Un garage vient compléter les prestations de cette maison, apportant un espace de stationnement et de rangement appréciable au quotidien.

Des travaux de rafraîchissement sont à prévoir, offrant l'opportunité de personnaliser cette maison selon vos goûts et vos envies tout en valorisant son potentiel.

Ville : Albi
Département : Tarn
Région : Occitanie
Code postal : 81000
Coordonnées : 43.948530, 2.157582
Total : 158 760€
Prix d'acquisition : 137 000€
Travaux : 10 800€
Valeur du bien : 147 800€
Frais de notaire : 10 960€
Coût estimé : 10 960€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 108m²
Loyer prédit : 11.26€/m²/mois
Fourchette : 9.04€ - 14.02€/m²/mois
Loyer total estimé : 1216€/mois
Loyer annuel estimé : 14590€/an
Fourchette totale : 976€ - 1514€/mois
Fourchette annuelle : 11716€ - 18168€/an
Rentabilité brute :9.19%
Fourchette de rentabilité :7.38% - 11.44%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 583,5 €/m²
Basé sur :62 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :171 017 €
Prix d'achat :137 000 €
Décote à l'achat :-34 017€ (-19.9%)
Marge achat-revente :12 257€ (7.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :158 760€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :777,86€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :39,69€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 817,55€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :74 598,89€
Coût de l'assurance :11 907,00€
Taxe foncière : 1 458,99€/an
Soit par mois : 121,58€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 215,82€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 939,14€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :276,69€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 165 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 108 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 108 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 13 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des meubles de cuisine, plan de travail, et mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessitant des rénovations
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 2/5 assumé - salle de bain nécessitant une rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol, peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures pour 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - chambres nécessitant une rénovation lourde
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement des murs et du sol, mise aux normes électricité
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :10 800 €(100 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture:10 800€
    Isolation des combles perdus: 108 m² × 100€/m² = 10800€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 10 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 216 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 590 €/an
Calcul : 1 216 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 172 €/an
Base de calcul : Emprunt de 158 760 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 476 €/an
Calcul : 40 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 459 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 10 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 17 907 €
Revenus locatifs : +14 590 €
Charges déductibles : -17 907 €
Résultat foncier Année 1 : -3 317 €(Déficit de 3 317 €)
Imputable sur revenu global : 3 317 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 107 €/an
Revenus locatifs : +14 590 €
Charges déductibles : -7 107 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 483 €/an
Prix d'achat du bien : 137 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 89 050 €(65% de 137 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 238 €/an
Calcul : 89 050 € × 3,636% = 3 238 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 590 €17 912 €5 177 €-3 322 €3 322 €--
214 882 €6 973 €5 037 €7 909 €---
315 179 €6 829 €4 893 €8 351 €---
415 483 €6 680 €4 745 €8 803 €---
515 793 €6 526 €4 591 €9 267 €---
616 108 €6 367 €4 432 €9 741 €---
716 431 €6 203 €4 268 €10 228 €---
816 759 €6 033 €4 098 €10 726 €---
917 094 €5 858 €3 922 €11 237 €---
1017 436 €5 676 €3 741 €11 760 €---
1117 785 €5 489 €3 554 €12 296 €---
1218 141 €5 295 €3 360 €12 845 €---
1318 504 €5 095 €3 160 €13 408 €---
1418 874 €4 888 €2 953 €13 985 €---
1519 251 €4 674 €2 739 €14 577 €---
1619 636 €4 453 €2 518 €15 183 €---
1720 029 €4 225 €2 290 €15 804 €---
1820 429 €3 989 €2 054 €16 440 €---
1920 838 €3 745 €1 810 €17 093 €---
2021 255 €3 493 €1 558 €17 762 €---
2121 680 €3 232 €1 297 €18 447 €---
2222 113 €2 963 €1 028 €19 150 €---
2322 556 €2 685 €750 €19 871 €---
2423 007 €2 397 €462 €20 610 €---
2523 467 €2 100 €165 €21 367 €---
TOTAL467 319 €133 781 €74 599 €333 538 €3 322 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 997 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 333 538 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 590 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 064 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 064 €-997 €+4 061 €
2+3 064 €+2 373 €+691 €
3+3 064 €+2 505 €+559 €
4+3 064 €+2 641 €+423 €
5+3 064 €+2 780 €+284 €
6+3 064 €+2 922 €+142 €
7+3 064 €+3 068 €-4 €
8+3 064 €+3 218 €-154 €
9+3 064 €+3 371 €-307 €
10+3 064 €+3 528 €-464 €
11+3 064 €+3 689 €-625 €
12+3 064 €+3 854 €-790 €
13+3 064 €+4 023 €-959 €
14+3 064 €+4 196 €-1 132 €
15+3 064 €+4 373 €-1 309 €
16+3 064 €+4 555 €-1 491 €
17+3 064 €+4 741 €-1 677 €
18+3 064 €+4 932 €-1 868 €
19+3 064 €+5 128 €-2 064 €
20+3 064 €+5 329 €-2 265 €
21+3 064 €+5 534 €-2 470 €
22+3 064 €+5 745 €-2 681 €
23+3 064 €+5 961 €-2 897 €
24+3 064 €+6 183 €-3 119 €
25+3 064 €+6 410 €-3 346 €
Total+76 600 €+100 061 €+-23 461 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 77 jours
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