Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Achat : Maison (29246)

VillePoullaouen (29)
Surface89m²
Coût Total108 710€
Loyer Annuel8 047€
Rentabilité7.40%
Cashflow/mois+14€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 57 750 €
Surface : 89 m²
Prix au m² : 648,88 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 89 m², 4 pièces, 2 chambres, 460 m² de terrain, 1 place de parking, Structure/extérieur à restaurer

Au centre bourg, proche voie verte et 10 minutes de Carhaix, maison en pierres sous ardoises mitoyenne des deux côtés ayant: Au rez-de-chaussée: une pièce avec douche, wc et cheminée Au premier étage: salon / cuisine, wc Au deuxième étage: palier, débarras, deux chambres don tune avec lavabo Appentis à l'arrière,  Jardin clos attenant avec maisonnette à rénover

Ville : Poullaouen
Département : Finistère
Région : Bretagne
Code postal : 29246
Coordonnées : 48.349430, -3.645400
Total : 108 710€
Prix d'acquisition : 57 750€
Travaux : 46 340€
Valeur du bien : 104 090€
Frais de notaire : 4 620€
Coût estimé : 4 620€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 89m²
Loyer prédit : 7.53€/m²/mois
Fourchette : 6.09€ - 9.32€/m²/mois
Loyer total estimé : 671€/mois
Loyer annuel estimé : 8047€/an
Fourchette totale : 542€ - 829€/mois
Fourchette annuelle : 6507€ - 9952€/an
Rentabilité brute :7.40%
Fourchette de rentabilité :5.99% - 9.15%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 160 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :103 240 €
Prix d'achat :57 750 €
Décote à l'achat :-45 490€ (-44.1%)
Marge achat-revente :-5 470€ (-5.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :108 710€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :545,98€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :43,48€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 589,46€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :55 083,56€
Coût de l'assurance :13 045,20€
Taxe foncière : 804,70€/an
Soit par mois : 67,06€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 670,59€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 656,52€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :14,07€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 89 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 89 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact positif sur le DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitent rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des équipements de cuisine et peinture
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessite rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :46 340 €(521 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:5 340€
    Isolation toiture/combles: 89 m² × 60€/m² = 5340€, Main d'œuvre: 10€
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 12000€, Main d'œuvre: 0€
  • Menuiseries - Fenêtres:11 000€
    Fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 1000€ = 11000€, Main d'œuvre: 0€
  • Salle de bain - Rénovation complète:7 000€
    Rénovation salle de bain complète: 7000€, Main d'œuvre: 0€
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 0€
  • Chambres - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€, Main d'œuvre: 0€
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€, Main d'œuvre: 0€
  • Cuisine - Rafraîchissement:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 8000€, Main d'œuvre: 0€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale de Poullaouen (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans les estimations.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 28 340€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 671 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 047 €/an
Calcul : 671 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 790 €/an
Base de calcul : Emprunt de 108 710 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 522 €/an
Calcul : 43 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 805 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 46 340 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 51 456 €
Revenus locatifs : +8 047 €
Charges déductibles : -51 456 €
Résultat foncier Année 1 : -43 409 €(Déficit de 43 409 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 22 009 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 116 €/an
Revenus locatifs : +8 047 €
Charges déductibles : -5 116 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 931 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 22009.03 € reporté.
Prix d'achat du bien : 57 750 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 37 538 €(65% de 57 750 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 365 €/an
Calcul : 37 538 € × 3,636% = 1 365 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 047 €51 460 €3 793 €-43 413 €21 400 €22 013 €22 013 €
28 208 €5 021 €3 694 €3 187 €--18 825 €
38 372 €4 918 €3 592 €3 454 €--15 371 €
48 540 €4 812 €3 485 €3 728 €--11 644 €
58 710 €4 702 €3 375 €4 008 €--7 635 €
68 885 €4 588 €3 261 €4 297 €--3 339 €
79 062 €4 470 €3 143 €4 592 €---
89 244 €4 348 €3 021 €4 896 €---
99 428 €4 221 €2 894 €5 207 €---
109 617 €4 090 €2 763 €5 527 €---
119 809 €3 954 €2 627 €5 855 €---
1210 005 €3 813 €2 487 €6 192 €---
1310 206 €3 667 €2 341 €6 538 €---
1410 410 €3 516 €2 190 €6 894 €---
1510 618 €3 360 €2 033 €7 258 €---
1610 830 €3 198 €1 871 €7 633 €---
1711 047 €3 030 €1 703 €8 017 €---
1811 268 €2 856 €1 529 €8 412 €---
1911 493 €2 675 €1 349 €8 818 €---
2011 723 €2 489 €1 162 €9 234 €---
2111 957 €2 295 €969 €9 662 €---
2212 197 €2 095 €769 €10 102 €---
2312 441 €1 888 €561 €10 553 €---
2412 689 €1 673 €346 €11 017 €---
2512 943 €1 450 €124 €11 493 €---
TOTAL257 749 €134 586 €55 084 €123 163 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 123 163 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 047 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 690 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 690 €-6 420 €+8 110 €
2+1 690 €0 €+1 690 €
3+1 690 €0 €+1 690 €
4+1 690 €0 €+1 690 €
5+1 690 €0 €+1 690 €
6+1 690 €0 €+1 690 €
7+1 690 €+376 €+1 314 €
8+1 690 €+1 469 €+221 €
9+1 690 €+1 562 €+128 €
10+1 690 €+1 658 €+32 €
11+1 690 €+1 757 €-67 €
12+1 690 €+1 858 €-168 €
13+1 690 €+1 962 €-272 €
14+1 690 €+2 068 €-378 €
15+1 690 €+2 177 €-487 €
16+1 690 €+2 290 €-600 €
17+1 690 €+2 405 €-715 €
18+1 690 €+2 524 €-834 €
19+1 690 €+2 645 €-955 €
20+1 690 €+2 770 €-1 080 €
21+1 690 €+2 899 €-1 209 €
22+1 690 €+3 030 €-1 340 €
23+1 690 €+3 166 €-1 476 €
24+1 690 €+3 305 €-1 615 €
25+1 690 €+3 448 €-1 758 €
Total+42 250 €+36 949 €+5 301 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 27 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →