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Appartement 4 pièces 81 m²

VilleChampigny-sur-Marne (94)
Surface81
Coût Total260 300
Loyer Annuel16 877
Rentabilité6.48%
Cashflow/mois-282
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 190 000 €
Surface : 81 m²
Prix au m² : 2 345,68 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 8
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Vente Appartement 4 pièces de 81m² - 94500 Champigny-sur-Marne

Casavo vous propose à la vente

Un appartement de 81 m² situé au 8ᵉ étage, baigné de lumière avec une vue dégagée. L'entrée spacieuse avec placards, 3 chambres confortables, un vaste salon, une cuisine semi-ouverte, une salle de bain, et un WC indépendant.

Cet espace d'exception offre une double exposition, inondant chaque pièce de lumière naturelle. Vous apprécierez le double vitrage pour une isolation optimale, et la sécurité assurée par un portail électrique, un interphone Vigik, et un gardien dédié à la résidence, garantissant votre tranquillité d'esprit.

Les charges de copropriété s'élèvent à seulement 220€ Taxe foncière est de 1479€.

Ne manquez pas l'opportunité de vivre dans cet appartement exceptionnel qui allie confort, luminosité, sécurité et élégance. Contactez-moi chez pour organiser une visite.

Ce bien est commercialisé par Casavo.

Intéressé par ce bien ? Plus d'informations sur le site de Casavo. Référence annonce : 53823 Date de réalisation du diagnostic : 19/03/2026 Les honoraires sont à la charge du vendeur Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Champigny-sur-Marne
Département : Val-de-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 94500
Coordonnées : 48.818012, 2.540752
Total : 260 300
Prix d'acquisition : 190 000
Travaux : 55 100
Valeur du bien : 245 100
Frais de notaire : 15 200
Coût estimé : 15 200
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 81
Loyer prédit : 17.36€/m²/mois
Fourchette : 14.13€ - 21.33€/m²/mois
Loyer total estimé : 1406€/mois
Loyer annuel estimé : 16877€/an
Fourchette totale : 1145€ - 1728€/mois
Fourchette annuelle : 13737€ - 20734€/an
Rentabilité brute :6.48%
Fourchette de rentabilité :5.28% - 7.97%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 943,33 €/m²
Basé sur :173 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :319 410
Prix d'achat :190 000
Décote à l'achat :-129 410 (-40.5%)
Marge achat-revente :59 110€ (18.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :260 300
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 271,24€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :73,75€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 344,99€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :121 070,78
Coût de l'assurance :22 125,50
Taxe foncière : 1 479,00€/an
Soit par mois : 123,25€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 220,00€/mois
Soit par an : 2 640,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 406,42€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 688,24€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-281,82€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 81 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine avec installations très datées
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :55 100(680 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:7 500
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries - Fenêtres:9 600
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 1200€ = 9600€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le prix des fenêtres)
  • Eau chaude - Chauffe-eau:4 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: 1000€
  • Cuisine - Rénovation complète:12 000
    Cuisine complète: 1 cuisine × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Rénovation lourde:13 500
    Rénovation chambres: 45 m² × 300€/m² = 13500€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le prix)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Champigny-sur-Marne (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse dans les prix des matériaux pour certains postes.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

FD(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 21 600✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 406 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 877 €/an
Calcul : 1 406 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 402 €/an
Base de calcul : Emprunt de 260 300 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 885 €/an
Calcul : 74 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 479 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 640 €/an
Calcul : 220 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 55 100
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 68 506
Revenus locatifs : +16 877
Charges déductibles : -68 506
Résultat foncier Année 1 : -51 629(Déficit de 51 629 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 30 229
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 406 €/an
Revenus locatifs : +16 877
Charges déductibles : -13 406
Résultat foncier Années 2+ : 3 471 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 30228.57 € reporté.
Prix d'achat du bien : 190 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 123 500(65% de 190 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 491 €/an
Calcul : 123 500 € × 3,636% = 4 491
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 87768 5148 410-51 63721 400 €30 237 €30 237 €
217 21513 1878 1834 028--26 209 €
317 55912 9527 9484 607--21 602 €
417 91012 7097 7055 201--16 401 €
518 26812 4597 4555 810--10 592 €
618 63412 2007 1966 434--4 158 €
719 00611 9326 9287 074---
819 38611 6566 6527 731---
919 77411 3706 3668 404---
1020 17011 0756 0719 094---
1120 57310 7705 7669 803---
1220 98410 4555 45110 529---
1321 40410 1305 12611 274---
1421 8329 7944 79012 038---
1522 2699 4464 44212 822---
1622 7149 0884 08313 627---
1723 1698 7173 71314 452---
1823 6328 3343 33015 298---
1924 1057 9382 93416 167---
2024 5877 5292 52517 058---
2125 0787 1062 10217 972---
2225 5806 6701 66518 910---
2326 0926 2181 21419 873---
2426 6135 75274820 861---
2527 1465 27126721 875---
TOTAL540 576301 271121 071239 30421 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 239 304
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 877 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 544 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 544-6 420+9 964
2+3 5440+3 544
3+3 5440+3 544
4+3 5440+3 544
5+3 5440+3 544
6+3 5440+3 544
7+3 544+875+2 669
8+3 544+2 319+1 225
9+3 544+2 521+1 023
10+3 544+2 728+816
11+3 544+2 941+603
12+3 544+3 159+385
13+3 544+3 382+162
14+3 544+3 612-68
15+3 544+3 847-303
16+3 544+4 088-544
17+3 544+4 336-792
18+3 544+4 590-1 046
19+3 544+4 850-1 306
20+3 544+5 117-1 573
21+3 544+5 392-1 848
22+3 544+5 673-2 129
23+3 544+5 962-2 418
24+3 544+6 258-2 714
25+3 544+6 562-3 018
Total+88 600+71 791+16 809
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 19 jours
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