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Appartement de type 3 très lumineux

VilleSedan (08)
Surface43m²
Coût Total50 805€
Loyer Annuel5 278€
Rentabilité10.39%
Cashflow/mois+135€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 45 000 €
Surface : 43 m²
Prix au m² : 1 046,51 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

A vendre appartement de type 2 très lumineux entièrement rénové situé au deuxième étage et comprenant une entrée, un séjour, une cuisine ouverte, une chambre, une salle d'eau avec wc, un espace vert commun à l'ensemble de la résidence. Fenêtres double vitrage en PVC, chauffage par convecteurs électriques, interphone. Libre actuellement de toute occupation mais très bonne rentabilité locative de 12% brut. Forte demande locative.

Ville : Sedan
Département : Ardennes
Région : Grand Est
Code postal : 08200
Coordonnées : 49.702360, 4.931950
Total : 50 805€
Prix d'acquisition : 45 000€
Travaux : 2 205€
Valeur du bien : 47 205€
Frais de notaire : 3 600€
Coût estimé : 3 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 43m²
Loyer prédit : 10.23€/m²/mois
Fourchette : 8.05€ - 12.99€/m²/mois
Loyer total estimé : 440€/mois
Loyer annuel estimé : 5278€/an
Fourchette totale : 346€ - 559€/mois
Fourchette annuelle : 4154€ - 6704€/an
Rentabilité brute :10.39%
Fourchette de rentabilité :8.18% - 13.20%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :965,67 €/m²
Basé sur :60 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :41 524 €
Prix d'achat :45 000 €
Décote à l'achat :+3 476€ (+8.4%)
Marge achat-revente :-9 281€ (-22.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :50 805€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :246,24€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.20%
Assurance emprunteur :14,82€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 261,06€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :23 067,35€
Coût de l'assurance :4 445,44€
Taxe foncière : 527,76€/an
Soit par mois : 43,98€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 439,80€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 305,04€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :134,76€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :B
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - peinture propre mais rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 1 salon (environ 15 m² estimé)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des fixtures de la salle de bain (robinetterie, lavabo)
Quantité: 1 salle de bain (4 m²)
Raison: État 3/5 visible - fixtures légèrement datées nécessitant mise à jour

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :2 205 €(51 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Peinture:780€
    Peinture murs et plafonds: 12 m² × 65€/m² = 780€
  • Salon - Peinture:975€
    Peinture murs et plafonds: 15 m² × 65€/m² = 975€
  • Salle de bain - Rafraîchissement:450€
    Remplacement robinetterie et lavabo: 1 ensemble × 450€ = 450€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Sedan (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans les prix.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

B→B(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (B) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 440 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 278 €/an
Calcul : 440 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 1 604 €/an
Base de calcul : Emprunt de 50 805 € à 3.20% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 178 €/an
Calcul : 15 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 528 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 2 205 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 4 515 €
Revenus locatifs : +5 278 €
Charges déductibles : -4 515 €
Résultat foncier Année 1 : 763 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 2 310 €/an
Revenus locatifs : +5 278 €
Charges déductibles : -2 310 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 968 €/an
Prix d'achat du bien : 45 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 29 250 €(65% de 45 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 064 €/an
Calcul : 29 250 € × 3,636% = 1 064 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 278 €4 517 €1 606 €761 €---
25 383 €2 268 €1 562 €3 115 €---
35 491 €2 223 €1 517 €3 268 €---
45 601 €2 176 €1 470 €3 425 €---
55 713 €2 128 €1 422 €3 585 €---
65 827 €2 078 €1 372 €3 749 €---
75 943 €2 027 €1 321 €3 917 €---
86 062 €1 974 €1 268 €4 089 €---
96 184 €1 919 €1 213 €4 265 €---
106 307 €1 862 €1 157 €4 445 €---
116 433 €1 804 €1 098 €4 630 €---
126 562 €1 743 €1 038 €4 819 €---
136 693 €1 681 €976 €5 012 €---
146 827 €1 617 €911 €5 210 €---
156 964 €1 551 €845 €5 413 €---
167 103 €1 482 €777 €5 621 €---
177 245 €1 411 €706 €5 834 €---
187 390 €1 338 €633 €6 052 €---
197 538 €1 263 €557 €6 275 €---
207 688 €1 185 €479 €6 503 €---
217 842 €1 105 €399 €6 738 €---
227 999 €1 022 €316 €6 977 €---
238 159 €936 €230 €7 223 €---
248 322 €848 €142 €7 475 €---
258 489 €756 €51 €7 732 €---
TOTAL169 042 €42 912 €23 067 €126 131 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 126 131 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 278 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 108 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 108 €+228 €+880 €
2+1 108 €+935 €+173 €
3+1 108 €+980 €+128 €
4+1 108 €+1 027 €+81 €
5+1 108 €+1 075 €+33 €
6+1 108 €+1 125 €-17 €
7+1 108 €+1 175 €-67 €
8+1 108 €+1 227 €-119 €
9+1 108 €+1 279 €-171 €
10+1 108 €+1 334 €-226 €
11+1 108 €+1 389 €-281 €
12+1 108 €+1 446 €-338 €
13+1 108 €+1 504 €-396 €
14+1 108 €+1 563 €-455 €
15+1 108 €+1 624 €-516 €
16+1 108 €+1 686 €-578 €
17+1 108 €+1 750 €-642 €
18+1 108 €+1 815 €-707 €
19+1 108 €+1 882 €-774 €
20+1 108 €+1 951 €-843 €
21+1 108 €+2 021 €-913 €
22+1 108 €+2 093 €-985 €
23+1 108 €+2 167 €-1 059 €
24+1 108 €+2 242 €-1 134 €
25+1 108 €+2 320 €-1 212 €
Total+27 700 €+37 839 €+-10 139 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 48 jours
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