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Maison ancienne

VilleArdin (79)
Surface157m²
Coût Total214 950€
Loyer Annuel12 041€
Rentabilité5.60%
Cashflow/mois-243€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 157 500 €
Surface : 157 m²
Prix au m² : 1 003,18 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 157 m², 5 pièces, 4182 m² de terrain

Maison ancienne de 157 m2 composée d'une grande pièce de vie avec cuisine aménagée, 3 chambres, une grande mezzanine, une salle d'eau, des toilettes et une buanderie. Diverses grandes dépendances. Sur un beau terrain clos et arboré 4182 m2. Cette annonce vous est proposée par M. Sylvain Berland - - NoRSAC: , Enregistré à de

Ville : Ardin
Département : Deux-Sèvres
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 79160
Coordonnées : 46.447900, -0.510990
Total : 214 950€
Prix d'acquisition : 157 500€
Travaux : 44 850€
Valeur du bien : 202 350€
Frais de notaire : 12 600€
Coût estimé : 12 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 157m²
Loyer prédit : 6.39€/m²/mois
Fourchette : 5.04€ - 8.10€/m²/mois
Loyer total estimé : 1003€/mois
Loyer annuel estimé : 12041€/an
Fourchette totale : 792€ - 1272€/mois
Fourchette annuelle : 9499€ - 15264€/an
Rentabilité brute :5.60%
Fourchette de rentabilité :4.42% - 7.10%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 590,91 €/m²
Basé sur :9 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :249 773 €
Prix d'achat :157 500 €
Décote à l'achat :-92 273€ (-36.9%)
Marge achat-revente :34 823€ (13.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :214 950€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 065,74€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :80,61€/mois
Taux d'assurance : 0.45% par an
Total mensualité : 1 146,35€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :104 772,91€
Coût de l'assurance :24 181,88€
Taxe foncière : 1 204,11€/an
Soit par mois : 100,34€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 003,42€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 246,69€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-243,27€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement du lavabo et de la douche, carrelage partiel si nécessaire
Quantité: 2 m² de carrelage
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain nécessite un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 3/5 assumé pour les chambres - nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 3/5 assumé pour les chambres - nécessite rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de la cuisine avec nouveaux éléments et peinture
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé pour la cuisine - nécessite rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: environ 70 m²
Raison: État 3.5/5 visible sur photos - usure visible nécessitant un rafraîchissement
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 157 m²
Raison: DPE C - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: environ 20 fenêtres
Raison: DPE C - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :44 850 €(286 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain - Carrelage:1 600€
    Carrelage salle de bain: 2 m² × 80€/m² = 160€, Main d'œuvre: 1440€
  • Chambres - Parquet flottant:4 500€
    Parquet flottant: 45 m² × 60€/m² = 2700€, Main d'œuvre: 1800€
  • Chambres - Peinture:2 250€
    Peinture murs et plafonds: 45 m² × 50€/m² = 2250€, Main d'œuvre incluse
  • Cuisine - Rafraîchissement:8 000€
    Cuisine complète milieu de gamme: 8000€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Peinture:3 500€
    Peinture murs et plafonds: 70 m² × 50€/m² = 3500€, Main d'œuvre incluse
  • Chauffage - Pompe à chaleur:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 13000€, Main d'œuvre incluse
  • Menuiseries - Fenêtres:12 000€
    Fenêtres double vitrage: 20 fenêtres × 600€/fenêtre = 12000€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale d'Ardin (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→A(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 25 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Pompe à chaleur, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 003 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 041 €/an
Calcul : 1 003 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 237 €/an
Base de calcul : Emprunt de 214 950 € à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 967 €/an
Calcul : 81 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 204 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 44 850 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 54 258 €
Revenus locatifs : +12 041 €
Charges déductibles : -54 258 €
Résultat foncier Année 1 : -42 217 €(Déficit de 42 217 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 20 817 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 408 €/an
Revenus locatifs : +12 041 €
Charges déductibles : -9 408 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 633 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 20817.03 € reporté.
Prix d'achat du bien : 157 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 102 375 €(65% de 157 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 723 €/an
Calcul : 102 375 € × 3,636% = 3 723 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 041 €54 265 €7 244 €-42 224 €21 400 €20 824 €20 824 €
212 282 €9 223 €7 052 €3 059 €--17 765 €
312 528 €9 024 €6 853 €3 503 €--14 262 €
412 778 €8 819 €6 647 €3 959 €--10 302 €
513 034 €8 606 €6 435 €4 428 €--5 875 €
613 294 €8 386 €6 214 €4 909 €--966 €
713 560 €8 158 €5 987 €5 402 €---
813 831 €7 922 €5 751 €5 909 €---
914 108 €7 679 €5 507 €6 429 €---
1014 390 €7 426 €5 255 €6 964 €---
1114 678 €7 165 €4 994 €7 513 €---
1214 972 €6 895 €4 724 €8 076 €---
1315 271 €6 616 €4 445 €8 655 €---
1415 576 €6 327 €4 156 €9 249 €---
1515 888 €6 028 €3 857 €9 860 €---
1616 206 €5 719 €3 547 €10 487 €---
1716 530 €5 399 €3 227 €11 131 €---
1816 860 €5 067 €2 896 €11 793 €---
1917 198 €4 725 €2 553 €12 473 €---
2017 542 €4 370 €2 199 €13 171 €---
2117 892 €4 003 €1 832 €13 889 €---
2218 250 €3 624 €1 452 €14 626 €---
2318 615 €3 231 €1 060 €15 384 €---
2418 988 €2 825 €653 €16 163 €---
2519 367 €2 405 €233 €16 963 €---
TOTAL385 679 €203 907 €104 773 €181 772 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 181 772 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 041 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 529 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 529 €-6 420 €+8 949 €
2+2 529 €0 €+2 529 €
3+2 529 €0 €+2 529 €
4+2 529 €0 €+2 529 €
5+2 529 €0 €+2 529 €
6+2 529 €0 €+2 529 €
7+2 529 €+1 331 €+1 198 €
8+2 529 €+1 773 €+756 €
9+2 529 €+1 929 €+600 €
10+2 529 €+2 089 €+440 €
11+2 529 €+2 254 €+275 €
12+2 529 €+2 423 €+106 €
13+2 529 €+2 596 €-67 €
14+2 529 €+2 775 €-246 €
15+2 529 €+2 958 €-429 €
16+2 529 €+3 146 €-617 €
17+2 529 €+3 339 €-810 €
18+2 529 €+3 538 €-1 009 €
19+2 529 €+3 742 €-1 213 €
20+2 529 €+3 951 €-1 422 €
21+2 529 €+4 167 €-1 638 €
22+2 529 €+4 388 €-1 859 €
23+2 529 €+4 615 €-2 086 €
24+2 529 €+4 849 €-2 320 €
25+2 529 €+5 089 €-2 560 €
Total+63 225 €+54 532 €+8 693 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 46 jours
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