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Maison à vendre

Bien expiré
VilleLangogne (48)
Surface335.5m²
Coût Total310 780€
Loyer Annuel26 204€
Rentabilité8.43%
Cashflow/mois+359€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 198 000 €
Surface : 335.5 m²
Prix au m² : 590,16 €/m²
Chambres : 11
Pièces : 16
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 salles de bain, Toilettes séparées, Cave, Salon (total 16 m²), 11 chambres, 3 parkings: Box de stationnement, Garage, Parking, Jardin, Terrasse, Exposition sud-est, Pas de balcon

Maison de 355 m² habitables sur un terrain de 1,6 hectare en bord de rivière. Située en périphérie de la ville de Langogne, cette grande maison à restaurer entièrement offre un fort potentiel pour divers projets : gîtes, maison familiale, résidence senior, ou investissement locatif. Elle comprend, Au rez-de-jardin : deux appartements indépendants (un T2 et un T3), un garage, une cave et une chaufferie. Au rez-de-chaussée : une loggia, un séjour, une cuisine, deux chambres, un bureau, une salle de bains et un WC. Au premier étage : un palier desservant trois chambres et une salle d’eau. Au deuxième et dernier étage : trois chambres, une cuisine et un WC. Le tout est édifié sur un terrain de 16 655 m² en bord de rivière, offrant un cadre naturel agréable et de nombreuses possibilités d'aménagement.

Ville : Langogne
Département : Lozère
Région : Occitanie
Code postal : 48300
Coordonnées : 44.725017, 3.832628
Total : 310 780€
Prix d'acquisition : 198 000€
Travaux : 96 940€
Valeur du bien : 294 940€
Frais de notaire : 15 840€
Coût estimé : 15 840€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 335.5m²
Loyer prédit : 6.51€/m²/mois
Fourchette : 4.81€ - 8.80€/m²/mois
Loyer total estimé : 2184€/mois
Loyer annuel estimé : 26204€/an
Fourchette totale : 1615€ - 2953€/mois
Fourchette annuelle : 19377€ - 35437€/an
Rentabilité brute :8.43%
Fourchette de rentabilité :6.23% - 11.40%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 065 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :692 808 €
Prix d'achat :198 000 €
Décote à l'achat :-494 808€ (-71.4%)
Marge achat-revente :382 028€ (55.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :310 780€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 517,77€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :88,05€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 605,82€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :144 550,05€
Coût de l'assurance :26 416,30€
Taxe foncière : 2 620,41€/an
Soit par mois : 218,37€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 183,68€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 824,19€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :359,49€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 461 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 335.5 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 335.5 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 42 fenêtres (estimé à 1 fenêtre par 8 m²)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine et électroménager obsolète
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rafraîchissement des murs et du sol, remplacement du mobilier
Quantité: environ 25 m²
Raison: État 2.5/5 visible sur photos - salon nécessite des travaux
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC et carrelage
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture dans les 11 chambres
Quantité: 11 chambres (environ 110 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique et 20 prises
Raison: DPE F - Maison - Normes électriques à respecter
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Réfection complète de la plomberie (tuyauterie et évacuations)
Quantité: maison complète
Raison: DPE F - Maison - Assurer le bon fonctionnement des installations

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :96 940 €(289 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Toiture/Combles:27 340€
    Isolation des combles: 335.5 m² × 80€/m² = 26840€, Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage - Remplacement système:14 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 13500€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries - Fenêtres:13 100€
    Remplacement fenêtres: 42 fenêtres × 300€/fenêtre = 12600€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine - Rénovation complète:9 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine (10 m²) = 6000€, Électroménager: 2000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salon - Rénovation:3 000€
    Rafraîchissement salon: 25 m² × 100€/m² = 2500€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain - Rénovation complète:4 500€
    Rénovation salle de bain: 5 m² × 800€/m² = 4000€, Main d'œuvre: 500€
  • Chambres - Rénovation lourde:12 000€
    Rénovation chambres: 110 m² × 100€/m² = 11000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Électricité - Mise aux normes:5 000€
    Mise aux normes électricité: 1 tableau électrique = 2000€, 20 prises × 100€/prise = 2000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Plomberie - Mise aux normes:9 000€
    Réfection plomberie: maison complète = 8000€, Main d'œuvre: 1000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Langogne (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 54 440€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Toiture/Combles, Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 184 €/mois
Revenus locatifs annuels : 26 204 €/an
Calcul : 2 184 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 031 €/an
Base de calcul : Emprunt de 310 780 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 057 €/an
Calcul : 88 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 620 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 96 940 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 110 648 €
Revenus locatifs : +26 204 €
Charges déductibles : -110 648 €
Résultat foncier Année 1 : -84 444 €(Déficit de 84 444 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 63 044 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 708 €/an
Revenus locatifs : +26 204 €
Charges déductibles : -13 708 €
Résultat foncier Années 2+ : 12 496 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 63043.83 € reporté.
Prix d'achat du bien : 198 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 128 700 €(65% de 198 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 680 €/an
Calcul : 128 700 € × 3,636% = 4 680 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
126 204 €110 658 €10 041 €-84 454 €21 400 €63 054 €63 054 €
226 728 €13 447 €9 769 €13 282 €--49 772 €
327 263 €13 166 €9 489 €14 097 €--35 675 €
427 808 €12 877 €9 200 €14 931 €--20 744 €
528 364 €12 577 €8 900 €15 787 €--4 957 €
628 931 €12 268 €8 591 €16 663 €---
729 510 €11 949 €8 272 €17 561 €---
830 100 €11 619 €7 942 €18 481 €---
930 702 €11 278 €7 601 €19 424 €---
1031 316 €10 926 €7 249 €20 391 €---
1131 943 €10 562 €6 885 €21 381 €---
1232 582 €10 186 €6 509 €22 396 €---
1333 233 €9 797 €6 120 €23 436 €---
1433 898 €9 396 €5 719 €24 502 €---
1534 576 €8 981 €5 304 €25 595 €---
1635 267 €8 552 €4 875 €26 715 €---
1735 973 €8 110 €4 433 €27 863 €---
1836 692 €7 652 €3 975 €29 040 €---
1937 426 €7 180 €3 503 €30 246 €---
2038 174 €6 691 €3 014 €31 483 €---
2138 938 €6 187 €2 510 €32 751 €---
2239 717 €5 666 €1 988 €34 051 €---
2340 511 €5 127 €1 450 €35 384 €---
2441 321 €4 571 €893 €36 751 €---
2542 148 €3 996 €319 €38 152 €---
TOTAL839 326 €333 417 €144 550 €505 909 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 505 909 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 26 204 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 503 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 503 €-6 420 €+11 923 €
2+5 503 €0 €+5 503 €
3+5 503 €0 €+5 503 €
4+5 503 €0 €+5 503 €
5+5 503 €0 €+5 503 €
6+5 503 €+3 512 €+1 991 €
7+5 503 €+5 268 €+235 €
8+5 503 €+5 544 €-41 €
9+5 503 €+5 827 €-324 €
10+5 503 €+6 117 €-614 €
11+5 503 €+6 414 €-911 €
12+5 503 €+6 719 €-1 216 €
13+5 503 €+7 031 €-1 528 €
14+5 503 €+7 351 €-1 848 €
15+5 503 €+7 678 €-2 175 €
16+5 503 €+8 014 €-2 511 €
17+5 503 €+8 359 €-2 856 €
18+5 503 €+8 712 €-3 209 €
19+5 503 €+9 074 €-3 571 €
20+5 503 €+9 445 €-3 942 €
21+5 503 €+9 825 €-4 322 €
22+5 503 €+10 215 €-4 712 €
23+5 503 €+10 615 €-5 112 €
24+5 503 €+11 025 €-5 522 €
25+5 503 €+11 446 €-5 943 €
Total+137 575 €+151 773 €+-14 198 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 162 jours
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