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Achat : Maison Saint-Pierre-le-Vieux (85420)

Bien expiré
VilleSaint-Pierre-le-Vieux (85)
Surface131m²
Coût Total149 860€
Loyer Annuel11 990€
Rentabilité8.00%
Cashflow/mois+124€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 85 000 €
Surface : 131 m²
Prix au m² : 648,85 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison en pierre à rénover avec jardin et double garage – Beau potentiel ! Laissez-vous séduire par le charme de cette authentique maison en pierre, offrant de belles possibilités de rénovation pour créer un lieu de vie à votre image. Au rez-de-chaussée, vous découvrirez une entrée avec cuisine, une arrière-cuisine, un salon/séjour chaleureux, deux chambres ainsi qu'une salle d'eau avec WC. À l'étage, un palier dessert une troisième chambre et un vaste grenier, idéal pour aménager des pièces supplémentaires selon vos envies (chambres, bureau, salle de jeux...). À l'extérieur, vous profiterez d'un agréable jardin, parfait pour les beaux jours, ainsi que d'un double garage offrant un bel espace de stationnement et de stockage. Une maison pleine de caractère, idéale pour les amateurs de pierre et les passionnés de rénovation, à la recherche d'un bien avec un fort potentiel. À découvrir sans tarder !

Ville : Saint-Pierre-le-Vieux
Département : Vendée
Région : Pays de la Loire
Code postal : 85420
Coordonnées : 46.389880, -0.731180
Total : 149 860€
Prix d'acquisition : 85 000€
Travaux : 58 060€
Valeur du bien : 143 060€
Frais de notaire : 6 800€
Coût estimé : 6 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 131m²
Loyer prédit : 7.63€/m²/mois
Fourchette : 5.98€ - 9.72€/m²/mois
Loyer total estimé : 999€/mois
Loyer annuel estimé : 11990€/an
Fourchette totale : 784€ - 1273€/mois
Fourchette annuelle : 9408€ - 15281€/an
Rentabilité brute :8.00%
Fourchette de rentabilité :6.28% - 10.20%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 345,45 €/m²
Basé sur :27 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :176 254 €
Prix d'achat :85 000 €
Décote à l'achat :-91 254€ (-51.8%)
Marge achat-revente :26 394€ (15.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :149 860€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :738,23€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :37,46€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 775,70€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :71 609,85€
Coût de l'assurance :11 239,50€
Taxe foncière : 1 199,02€/an
Soit par mois : 99,92€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 999,18€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 875,62€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :123,57€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 131 m²
Raison: DPE D - Maison - Isolation efficace pour gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 131 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur le DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 16 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec nouveaux meubles et peinture
Quantité: cuisine complète (12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - nécessite un rafraîchissement
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation du salon avec revêtement de sol et peinture
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: État 2/5 visible - nécessite des travaux importants
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation des 3 chambres avec revêtement de sol et peinture
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 2/5 visible - nécessite des travaux importants
EntréeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation de l'entrée avec traitement de l'humidité et peinture
Quantité: entrée (3 m²)
Raison: État 2/5 visible - murs marqués par l'humidité nécessitant rénovation

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :58 060 €(443 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Combles:10 260€
    Isolation combles perdus: 131 m² × 60€/m² = 7860€, Main d'œuvre: 2400€
  • Chauffage - Remplacement système:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€, Main d'œuvre incluse
  • Menuiseries - Fenêtres:13 600€
    Fenêtres double vitrage PVC: 16 fenêtres × 850€ = 13600€, Main d'œuvre incluse
  • Cuisine - Rafraîchissement:8 000€
    Cuisine complète milieu de gamme: 8000€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Rénovation:5 250€
    Revêtement de sol: 30 m² × 50€/m² = 1500€, Peinture: 30 m² × 30€/m² = 900€, Main d'œuvre: 2850€
  • Chambres - Rénovation:6 750€
    Revêtement de sol: 45 m² × 50€/m² = 2250€, Peinture: 45 m² × 30€/m² = 1350€, Main d'œuvre: 3150€
  • Entrée - Rénovation:1 200€
    Peinture: 3 m² × 30€/m² = 90€, Main d'œuvre: 1110€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Pierre-le-Vieux (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 36 860€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Combles, Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 999 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 990 €/an
Calcul : 999 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 956 €/an
Base de calcul : Emprunt de 149 860 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 450 €/an
Calcul : 37 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 199 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 58 060 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 64 665 €
Revenus locatifs : +11 990 €
Charges déductibles : -64 665 €
Résultat foncier Année 1 : -52 674 €(Déficit de 52 674 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 31 274 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 605 €/an
Revenus locatifs : +11 990 €
Charges déductibles : -6 605 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 386 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 31274.44 € reporté.
Prix d'achat du bien : 85 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 55 250 €(65% de 85 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 009 €/an
Calcul : 55 250 € × 3,636% = 2 009 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 990 €64 669 €4 961 €-52 679 €21 400 €31 279 €31 279 €
212 230 €6 477 €4 828 €5 753 €--25 526 €
312 475 €6 340 €4 691 €6 135 €--19 391 €
412 724 €6 198 €4 549 €6 526 €--12 865 €
512 979 €6 051 €4 403 €6 927 €--5 938 €
613 238 €5 900 €4 251 €7 338 €---
713 503 €5 743 €4 094 €7 760 €---
813 773 €5 581 €3 932 €8 192 €---
914 048 €5 413 €3 765 €8 635 €---
1014 329 €5 240 €3 591 €9 089 €---
1114 616 €5 061 €3 412 €9 555 €---
1214 908 €4 876 €3 227 €10 033 €---
1315 206 €4 684 €3 035 €10 523 €---
1415 511 €4 486 €2 837 €11 025 €---
1515 821 €4 281 €2 632 €11 540 €---
1616 137 €4 069 €2 421 €12 068 €---
1716 460 €3 850 €2 202 €12 610 €---
1816 789 €3 624 €1 975 €13 166 €---
1917 125 €3 389 €1 741 €13 735 €---
2017 467 €3 147 €1 499 €14 320 €---
2117 817 €2 897 €1 248 €14 920 €---
2218 173 €2 638 €989 €15 535 €---
2318 537 €2 370 €722 €16 166 €---
2418 907 €2 094 €445 €16 814 €---
2519 285 €1 807 €159 €17 478 €---
TOTAL384 049 €170 885 €71 610 €213 164 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 213 164 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 990 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 518 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 518 €-6 420 €+8 938 €
2+2 518 €0 €+2 518 €
3+2 518 €0 €+2 518 €
4+2 518 €0 €+2 518 €
5+2 518 €0 €+2 518 €
6+2 518 €+420 €+2 098 €
7+2 518 €+2 328 €+190 €
8+2 518 €+2 458 €+60 €
9+2 518 €+2 591 €-73 €
10+2 518 €+2 727 €-209 €
11+2 518 €+2 867 €-349 €
12+2 518 €+3 010 €-492 €
13+2 518 €+3 157 €-639 €
14+2 518 €+3 307 €-789 €
15+2 518 €+3 462 €-944 €
16+2 518 €+3 620 €-1 102 €
17+2 518 €+3 783 €-1 265 €
18+2 518 €+3 950 €-1 432 €
19+2 518 €+4 121 €-1 603 €
20+2 518 €+4 296 €-1 778 €
21+2 518 €+4 476 €-1 958 €
22+2 518 €+4 661 €-2 143 €
23+2 518 €+4 850 €-2 332 €
24+2 518 €+5 044 €-2 526 €
25+2 518 €+5 243 €-2 725 €
Total+62 950 €+63 949 €+-999 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 76 jours
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