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Achat : Maison Saint-Pierre-le-Vieux (85420)

VilleSaint-Pierre-le-Vieux (85)
Surface131
Coût Total149 860
Loyer Annuel11 990
Rentabilité8.00%
Cashflow/mois+124
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 85 000 €
Surface : 131 m²
Prix au m² : 648,85 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison en pierre à rénover avec jardin et double garage – Beau potentiel ! Laissez-vous séduire par le charme de cette authentique maison en pierre, offrant de belles possibilités de rénovation pour créer un lieu de vie à votre image. Au rez-de-chaussée, vous découvrirez une entrée avec cuisine, une arrière-cuisine, un salon/séjour chaleureux, deux chambres ainsi qu'une salle d'eau avec WC. À l'étage, un palier dessert une troisième chambre et un vaste grenier, idéal pour aménager des pièces supplémentaires selon vos envies (chambres, bureau, salle de jeux...). À l'extérieur, vous profiterez d'un agréable jardin, parfait pour les beaux jours, ainsi que d'un double garage offrant un bel espace de stationnement et de stockage. Une maison pleine de caractère, idéale pour les amateurs de pierre et les passionnés de rénovation, à la recherche d'un bien avec un fort potentiel. À découvrir sans tarder !

Ville : Saint-Pierre-le-Vieux
Département : Vendée
Région : Pays de la Loire
Code postal : 85420
Coordonnées : 46.389880, -0.731180
Total : 149 860
Prix d'acquisition : 85 000
Travaux : 58 060
Valeur du bien : 143 060
Frais de notaire : 6 800
Coût estimé : 6 800
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 131
Loyer prédit : 7.63€/m²/mois
Fourchette : 5.98€ - 9.72€/m²/mois
Loyer total estimé : 999€/mois
Loyer annuel estimé : 11990€/an
Fourchette totale : 784€ - 1273€/mois
Fourchette annuelle : 9408€ - 15281€/an
Rentabilité brute :8.00%
Fourchette de rentabilité :6.28% - 10.20%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 345,45 €/m²
Basé sur :27 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :176 254
Prix d'achat :85 000
Décote à l'achat :-91 254 (-51.8%)
Marge achat-revente :26 394€ (15.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :149 860
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :738,23€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :37,46€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 775,70€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :71 609,85
Coût de l'assurance :11 239,50
Taxe foncière : 1 199,02€/an
Soit par mois : 99,92€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 999,18€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 875,62€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :123,57€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 131 m²
Raison: DPE D - Maison - Isolation efficace pour gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 131 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur le DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 16 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec nouveaux meubles et peinture
Quantité: cuisine complète (12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - nécessite un rafraîchissement
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation du salon avec revêtement de sol et peinture
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: État 2/5 visible - nécessite des travaux importants
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation des 3 chambres avec revêtement de sol et peinture
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 2/5 visible - nécessite des travaux importants
EntréeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation de l'entrée avec traitement de l'humidité et peinture
Quantité: entrée (3 m²)
Raison: État 2/5 visible - murs marqués par l'humidité nécessitant rénovation

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :58 060(443 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Combles:10 260
    Isolation combles perdus: 131 m² × 60€/m² = 7860€, Main d'œuvre: 2400€
  • Chauffage - Remplacement système:13 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€, Main d'œuvre incluse
  • Menuiseries - Fenêtres:13 600
    Fenêtres double vitrage PVC: 16 fenêtres × 850€ = 13600€, Main d'œuvre incluse
  • Cuisine - Rafraîchissement:8 000
    Cuisine complète milieu de gamme: 8000€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Rénovation:5 250
    Revêtement de sol: 30 m² × 50€/m² = 1500€, Peinture: 30 m² × 30€/m² = 900€, Main d'œuvre: 2850€
  • Chambres - Rénovation:6 750
    Revêtement de sol: 45 m² × 50€/m² = 2250€, Peinture: 45 m² × 30€/m² = 1350€, Main d'œuvre: 3150€
  • Entrée - Rénovation:1 200
    Peinture: 3 m² × 30€/m² = 90€, Main d'œuvre: 1110€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Pierre-le-Vieux (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DA(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 36 860✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Combles, Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 999 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 990 €/an
Calcul : 999 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 956 €/an
Base de calcul : Emprunt de 149 860 à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 450 €/an
Calcul : 37 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 199 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 58 060
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 64 665
Revenus locatifs : +11 990
Charges déductibles : -64 665
Résultat foncier Année 1 : -52 674(Déficit de 52 674 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 31 274
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 605 €/an
Revenus locatifs : +11 990
Charges déductibles : -6 605
Résultat foncier Années 2+ : 5 386 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 31274.44 € reporté.
Prix d'achat du bien : 85 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 55 250(65% de 85 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 009 €/an
Calcul : 55 250 € × 3,636% = 2 009
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 99064 6694 961-52 67921 400 €31 279 €31 279 €
212 2306 4774 8285 753--25 526 €
312 4756 3404 6916 135--19 391 €
412 7246 1984 5496 526--12 865 €
512 9796 0514 4036 927--5 938 €
613 2385 9004 2517 338---
713 5035 7434 0947 760---
813 7735 5813 9328 192---
914 0485 4133 7658 635---
1014 3295 2403 5919 089---
1114 6165 0613 4129 555---
1214 9084 8763 22710 033---
1315 2064 6843 03510 523---
1415 5114 4862 83711 025---
1515 8214 2812 63211 540---
1616 1374 0692 42112 068---
1716 4603 8502 20212 610---
1816 7893 6241 97513 166---
1917 1253 3891 74113 735---
2017 4673 1471 49914 320---
2117 8172 8971 24814 920---
2218 1732 63898915 535---
2318 5372 37072216 166---
2418 9072 09444516 814---
2519 2851 80715917 478---
TOTAL384 049170 88571 610213 16421 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 213 164
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 990 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 518 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 518-6 420+8 938
2+2 5180+2 518
3+2 5180+2 518
4+2 5180+2 518
5+2 5180+2 518
6+2 518+420+2 098
7+2 518+2 328+190
8+2 518+2 458+60
9+2 518+2 591-73
10+2 518+2 727-209
11+2 518+2 867-349
12+2 518+3 010-492
13+2 518+3 157-639
14+2 518+3 307-789
15+2 518+3 462-944
16+2 518+3 620-1 102
17+2 518+3 783-1 265
18+2 518+3 950-1 432
19+2 518+4 121-1 603
20+2 518+4 296-1 778
21+2 518+4 476-1 958
22+2 518+4 661-2 143
23+2 518+4 850-2 332
24+2 518+5 044-2 526
25+2 518+5 243-2 725
Total+62 950+63 949+-999
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 30 jours
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