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Bel appartement de 87 m2 avec grand balcon et parking sous-sol situés dans résidence avec gardien et commerces ainsi que transports proches

Bien expiré
VillePoitiers (86)
Surface87m²
Coût Total123 320€
Loyer Annuel11 606€
Rentabilité9.41%
Cashflow/mois+233€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 95 000 €
Surface : 87 m²
Prix au m² : 1 091,95 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 12
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : collectif, Nombre d'égages : 16, Mandat exclusif

Bel appartement de 87 m2 avec grand balcon et parking en sous-sol situés dans résidence avec gardien et commerces ainsi que transports proches, il comprend : Grande entrée, pièce de vie lumineuse avec grand balcon et vue dégagée, cuisine équipée, trois chambres, sdb, sde, wc séparé, buanderie, nombreux rangements. Idéal résidence principale pour une famille ou pour la création d'une colocation (facultés proches) - https://fr.foncia.com/agence-immobiliere/poitiers-86000/agence-immobiliere/foncia-transaction-poitiers-2109

Ville : Poitiers
Département : Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 86000
Coordonnées : 46.589166, 0.355591
Total : 123 320€
Prix d'acquisition : 95 000€
Travaux : 20 720€
Valeur du bien : 115 720€
Frais de notaire : 7 600€
Coût estimé : 7 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 87m²
Loyer prédit : 11.12€/m²/mois
Fourchette : 8.82€ - 14.02€/m²/mois
Loyer total estimé : 967€/mois
Loyer annuel estimé : 11606€/an
Fourchette totale : 767€ - 1220€/mois
Fourchette annuelle : 9204€ - 14636€/an
Rentabilité brute :9.41%
Fourchette de rentabilité :7.46% - 11.87%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 648,65 €/m²
Basé sur :245 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :143 433 €
Prix d'achat :95 000 €
Décote à l'achat :-48 433€ (-33.8%)
Marge achat-revente :20 113€ (14.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :123 320€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :602,26€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :34,94€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 637,20€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :57 358,62€
Coût de l'assurance :10 482,20€
Taxe foncière : 1 160,63€/an
Soit par mois : 96,72€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 967,19€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 733,92€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :233,27€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :B
Consommation : 103 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de la cuisine avec des éléments modernes et fonctionnels
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais un peu datée
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol et peinture
Rafraîchissement des 3 chambres avec peinture et revêtement de sol
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible sur photos - chambres nécessitant un rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - bon état général mais peut être rafraîchi

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :20 720 €(238 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:8 400€
    Cuisine complète (10 m²): 800€/m² × 10 = 8000€, Main d'œuvre: 400€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain complète (5 m²): 1200€/m² × 5 = 6000€
  • Chambres:5 520€
    Peinture (36 m²): 30€/m² × 36 = 1080€, Revêtement sol (36 m²): 40€/m² × 36 = 1440€, Main d'œuvre: 3000€
  • Salon:800€
    Peinture salon (25 m²): 32€/m² × 25 = 800€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Poitiers (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

B→B(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (B) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 967 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 606 €/an
Calcul : 967 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 980 €/an
Base de calcul : Emprunt de 123 320 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 419 €/an
Calcul : 35 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 161 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 20 720 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 26 280 €
Revenus locatifs : +11 606 €
Charges déductibles : -26 280 €
Résultat foncier Année 1 : -14 674 €(Déficit de 14 674 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 3 974 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 560 €/an
Revenus locatifs : +11 606 €
Charges déductibles : -5 560 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 046 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 3973.96 € reporté.
Prix d'achat du bien : 95 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 61 750 €(65% de 95 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 245 €/an
Calcul : 61 750 € × 3,636% = 2 245 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 606 €26 284 €3 984 €-14 678 €10 700 €3 978 €3 978 €
211 838 €5 457 €3 877 €6 382 €---
312 075 €5 345 €3 765 €6 730 €---
412 317 €5 230 €3 650 €7 086 €---
512 563 €5 112 €3 532 €7 451 €---
612 814 €4 989 €3 409 €7 825 €---
713 071 €4 862 €3 282 €8 208 €---
813 332 €4 731 €3 151 €8 601 €---
913 599 €4 596 €3 016 €9 003 €---
1013 871 €4 456 €2 876 €9 414 €---
1114 148 €4 312 €2 732 €9 836 €---
1214 431 €4 163 €2 583 €10 268 €---
1314 720 €4 008 €2 429 €10 711 €---
1415 014 €3 849 €2 269 €11 165 €---
1515 314 €3 685 €2 105 €11 630 €---
1615 621 €3 515 €1 935 €12 106 €---
1715 933 €3 339 €1 759 €12 594 €---
1816 252 €3 157 €1 577 €13 094 €---
1916 577 €2 970 €1 390 €13 607 €---
2016 908 €2 776 €1 196 €14 132 €---
2117 246 €2 576 €996 €14 671 €---
2217 591 €2 369 €789 €15 222 €---
2317 943 €2 155 €575 €15 788 €---
2418 302 €1 934 €355 €16 367 €---
2518 668 €1 706 €126 €16 962 €---
TOTAL371 753 €117 577 €57 359 €254 176 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 254 176 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 606 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 437 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 437 €-3 210 €+5 647 €
2+2 437 €+721 €+1 716 €
3+2 437 €+2 019 €+418 €
4+2 437 €+2 126 €+311 €
5+2 437 €+2 235 €+202 €
6+2 437 €+2 348 €+89 €
7+2 437 €+2 462 €-25 €
8+2 437 €+2 580 €-143 €
9+2 437 €+2 701 €-264 €
10+2 437 €+2 824 €-387 €
11+2 437 €+2 951 €-514 €
12+2 437 €+3 081 €-644 €
13+2 437 €+3 213 €-776 €
14+2 437 €+3 349 €-912 €
15+2 437 €+3 489 €-1 052 €
16+2 437 €+3 632 €-1 195 €
17+2 437 €+3 778 €-1 341 €
18+2 437 €+3 928 €-1 491 €
19+2 437 €+4 082 €-1 645 €
20+2 437 €+4 240 €-1 803 €
21+2 437 €+4 401 €-1 964 €
22+2 437 €+4 567 €-2 130 €
23+2 437 €+4 736 €-2 299 €
24+2 437 €+4 910 €-2 473 €
25+2 437 €+5 089 €-2 652 €
Total+60 925 €+76 253 €+-15 328 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 162 jours
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