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Maison 3 pièces 68 m²

VilleCommana (29)
Surface68m²
Coût Total87 360€
Loyer Annuel5 907€
Rentabilité6.76%
Cashflow/mois-9€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 45 000 €
Surface : 68 m²
Prix au m² : 661,76 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 3 pièces 68 m²

REF : MM2190 Maison à rénover au coeur des Monts d'Arrée - Commana

Située dans le charmant village de Commana, cette maison de 68 m² offre un beau potentiel pour un projet de rénovation au calme.

Au rez-de-chaussée, vous trouverez un salon avec coin cuisine, idéal pour créer un espace de vie chaleureux.

À l'étage, une chambre et une salle d'eau complètent l'espace nuit.

Enfin, un grenier aménagé offre un espace supplémentaire, parfait pour un bureau, une chambre d'appoint ou un espace détente

Le tout dans un environnement préservé et verdoyant, à deux pas des sentiers de randonnée, du lac du Drennec et des paysages uniques des Monts d'Arrée. Mathilde WILSON (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : - .

Surface : 68 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 10/01/2025

Consommation énergie primaire : 409 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 680 € et 2 320 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Commana
Département : Finistère
Région : Bretagne
Code postal : 29450
Coordonnées : 48.413500, -3.957533
Total : 87 360€
Prix d'acquisition : 45 000€
Travaux : 38 760€
Valeur du bien : 83 760€
Frais de notaire : 3 600€
Coût estimé : 3 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 68m²
Loyer prédit : 7.24€/m²/mois
Fourchette : 5.66€ - 9.25€/m²/mois
Loyer total estimé : 492€/mois
Loyer annuel estimé : 5907€/an
Fourchette totale : 385€ - 629€/mois
Fourchette annuelle : 4622€ - 7550€/an
Rentabilité brute :6.76%
Fourchette de rentabilité :5.29% - 8.64%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :972,22 €/m²
Basé sur :19 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :66 111 €
Prix d'achat :45 000 €
Décote à l'achat :-21 111€ (-31.9%)
Marge achat-revente :-21 249€ (-32.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :87 360€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :430,35€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :21,84€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 452,19€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :41 744,54€
Coût de l'assurance :6 552,00€
Taxe foncière : 590,74€/an
Soit par mois : 49,23€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 492,28€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 501,42€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-9,14€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 409 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 68 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 68 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé - rénovation nécessaire pour mise aux normes
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo, WC, et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - rénovation nécessaire pour mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement des murs et plafond par une nouvelle peinture
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :38 760 €(570 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation combles:3 400€
    Isolation combles: 68 m² × 50€/m² = 3400€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:5 600€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 700€ = 5600€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 10000€ (incluant meubles, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6000€ (incluant douche, lavabo, WC, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Revêtement sol chambre:960€
    Parquet flottant: 12 m² × 80€/m² = 960€ (main d'œuvre incluse)
  • Peinture salon:800€
    Peinture murs et plafond: 20 m² × 40€/m² = 800€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Estimation basée sur les prix moyens 2025 pour la région de Commana (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 21 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 492 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 907 €/an
Calcul : 492 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 889 €/an
Base de calcul : Emprunt de 87 360 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 262 €/an
Calcul : 22 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 591 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 38 760 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 42 502 €
Revenus locatifs : +5 907 €
Charges déductibles : -42 502 €
Résultat foncier Année 1 : -36 595 €(Déficit de 36 595 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 15 195 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 742 €/an
Revenus locatifs : +5 907 €
Charges déductibles : -3 742 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 165 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 15194.53 € reporté.
Prix d'achat du bien : 45 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 29 250 €(65% de 45 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 064 €/an
Calcul : 29 250 € × 3,636% = 1 064 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 907 €42 505 €2 892 €-36 597 €21 400 €15 197 €15 197 €
26 026 €3 667 €2 815 €2 358 €--12 839 €
36 146 €3 587 €2 735 €2 559 €--10 281 €
46 269 €3 505 €2 652 €2 764 €--7 517 €
56 394 €3 419 €2 567 €2 975 €--4 542 €
66 522 €3 331 €2 478 €3 191 €--1 350 €
76 653 €3 240 €2 387 €3 413 €---
86 786 €3 145 €2 292 €3 641 €---
96 921 €3 047 €2 195 €3 874 €---
107 060 €2 946 €2 094 €4 113 €---
117 201 €2 842 €1 989 €4 359 €---
127 345 €2 734 €1 881 €4 611 €---
137 492 €2 622 €1 769 €4 870 €---
147 642 €2 507 €1 654 €5 135 €---
157 795 €2 387 €1 535 €5 407 €---
167 951 €2 264 €1 411 €5 687 €---
178 110 €2 136 €1 283 €5 973 €---
188 272 €2 004 €1 151 €6 268 €---
198 437 €1 868 €1 015 €6 570 €---
208 606 €1 726 €874 €6 879 €---
218 778 €1 581 €728 €7 198 €---
228 954 €1 430 €577 €7 524 €---
239 133 €1 274 €421 €7 859 €---
249 315 €1 112 €259 €8 203 €---
259 502 €945 €93 €8 556 €---
TOTAL189 215 €101 825 €41 745 €87 390 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 87 390 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 907 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 241 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 241 €-6 420 €+7 661 €
2+1 241 €0 €+1 241 €
3+1 241 €0 €+1 241 €
4+1 241 €0 €+1 241 €
5+1 241 €0 €+1 241 €
6+1 241 €0 €+1 241 €
7+1 241 €+619 €+622 €
8+1 241 €+1 092 €+149 €
9+1 241 €+1 162 €+79 €
10+1 241 €+1 234 €+7 €
11+1 241 €+1 308 €-67 €
12+1 241 €+1 383 €-142 €
13+1 241 €+1 461 €-220 €
14+1 241 €+1 541 €-300 €
15+1 241 €+1 622 €-381 €
16+1 241 €+1 706 €-465 €
17+1 241 €+1 792 €-551 €
18+1 241 €+1 880 €-639 €
19+1 241 €+1 971 €-730 €
20+1 241 €+2 064 €-823 €
21+1 241 €+2 159 €-918 €
22+1 241 €+2 257 €-1 016 €
23+1 241 €+2 358 €-1 117 €
24+1 241 €+2 461 €-1 220 €
25+1 241 €+2 567 €-1 326 €
Total+31 025 €+26 217 €+4 808 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 25 jours
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