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Achat : Maison Nanteuil-en-Vallée (16700)

Bien expiré
VilleNanteuil-en-Vallée (16)
Surface182m²
Coût Total238 710€
Loyer Annuel14 137€
Rentabilité5.92%
Cashflow/mois-189€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 162 000 €
Surface : 182 m²
Prix au m² : 890,11 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 182 m², 5 chambres, 2 salles de bain, Terrasse, Cheminée, Cave, 1 garage, 1 place de parking

This magnificent stone house is located in a peaceful hamlet, just five and ten minutes away from the historic villages of Nanteuil-en-Vallée and Verteuil-sur-Charente. This charming property offers an ideal living environment for those seeking tranquility, authenticity, and the proximity of historically rich villages.

With a land area of 2089 m², this property provides ample outdoor space to enjoy the surrounding nature.

The living area of 182 m² offers plenty of space for your comfort. With its 5 spacious bedrooms, you'll have all the room you need to accommodate your family and guests.

The living room features a stunning fireplace, creating a warm and inviting ambiance.

You can take advantage of a sunny terrace, perfect for outdoor dining and relaxation while admiring the garden.

For Diy enthusiasts or vehicle owners, the attached 60 m² garage provides a convenient space for storage and parking.

Finally, there is a well on the property, offering an additional water source for garden irrigation.

This house offers an ideal living environment, with its attractive features and proximity to the historic villages of the region. Feel free to contact us for more information or to arrange a visit.

Price including agency fees : 162.800 € Price excluding agency fees : 150.000 € Buyer commission included: 8 %

Ville : Nanteuil-en-Vallée
Département : Charente
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 16700
Coordonnées : 46.001530, 0.323880
Total : 238 710€
Prix d'acquisition : 162 000€
Travaux : 63 750€
Valeur du bien : 225 750€
Frais de notaire : 12 960€
Coût estimé : 12 960€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 182m²
Loyer prédit : 6.47€/m²/mois
Fourchette : 5.09€ - 8.23€/m²/mois
Loyer total estimé : 1178€/mois
Loyer annuel estimé : 14137€/an
Fourchette totale : 927€ - 1497€/mois
Fourchette annuelle : 11123€ - 17968€/an
Rentabilité brute :5.92%
Fourchette de rentabilité :4.66% - 7.53%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :238 710€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 179,73€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :69,62€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 249,35€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :115 209,26€
Coût de l'assurance :20 887,12€
Taxe foncière : 1 413,73€/an
Soit par mois : 117,81€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 178,11€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 367,17€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-189,06€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 148 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel si chauffage fioul/gaz ancien.
Quantité: 1 système pour 182 m²
Raison: DPE C - Maison - Solution prioritaire pour améliorer l'efficacité énergétique.
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: environ 23 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: Amélioration de l'isolation thermique et acoustique.
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement).
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des éléments sanitaires (douche/baignoire, lavabo, WC), carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible.
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet, stratifié ou carrelage), peinture murs et plafonds, réfection électricité (prises, interrupteurs, éclairage), menuiseries intérieures (portes, plinthes) pour toutes les chambres.
Quantité: 5 chambres (environ 75 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement des murs et du sol, éventuellement traitement du parquet.
Quantité: environ 45 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - nécessite un rafraîchissement.
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises si nécessaire.
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter.
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie
Vérification et mise à jour de la tuyauterie, remplacement si nécessaire.
Quantité: toute la plomberie
Raison: Assurer la conformité et le bon fonctionnement des installations.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :63 750 €(350 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (inclut main d'œuvre)
  • Menuiseries:4 600€
    Fenêtres double vitrage: 23 fenêtres × 200€/fenêtre = 4600€ (inclut main d'œuvre)
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 20000€ (inclut meubles, électroménager, plomberie, électricité, revêtement, main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€ (inclut douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Chambres:12 000€
    Rénovation lourde chambres: 75 m² × 160€/m² = 12000€ (inclut revêtement sol, peinture, électricité, menuiseries, main d'œuvre)
  • Salon:2 250€
    Rafraîchissement salon: 45 m² × 50€/m² = 2250€ (inclut peinture et traitement du parquet, main d'œuvre)
  • Électricité:1 400€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1400€ = 1400€ (inclut main d'œuvre)
  • Plomberie:3 000€
    Mise à jour plomberie: 3000€ (inclut vérification, remplacement si nécessaire, main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nanteuil-en-Vallée. Les prix incluent la main d'œuvre. Les estimations sont basées sur des coûts moyens pour chaque type de travaux.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→A(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 19 350€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Salon
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 178 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 137 €/an
Calcul : 1 178 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 966 €/an
Base de calcul : Emprunt de 238 710 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 835 €/an
Calcul : 70 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 414 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 63 750 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 73 965 €
Revenus locatifs : +14 137 €
Charges déductibles : -73 965 €
Résultat foncier Année 1 : -59 827 €(Déficit de 59 827 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 38 427 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 215 €/an
Revenus locatifs : +14 137 €
Charges déductibles : -10 215 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 923 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 38427.44 € reporté.
Prix d'achat du bien : 162 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 105 300 €(65% de 162 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 829 €/an
Calcul : 105 300 € × 3,636% = 3 829 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 137 €73 972 €7 973 €-59 835 €21 400 €38 435 €38 435 €
214 420 €10 010 €7 761 €4 410 €--34 025 €
314 708 €9 791 €7 541 €4 918 €--29 107 €
415 003 €9 563 €7 314 €5 439 €--23 668 €
515 303 €9 329 €7 079 €5 974 €--17 694 €
615 609 €9 086 €6 836 €6 523 €--11 171 €
715 921 €8 834 €6 585 €7 087 €--4 085 €
816 239 €8 574 €6 325 €7 665 €---
916 564 €8 306 €6 056 €8 259 €---
1016 895 €8 027 €5 778 €8 868 €---
1117 233 €7 740 €5 491 €9 493 €---
1217 578 €7 442 €5 193 €10 136 €---
1317 929 €7 135 €4 885 €10 795 €---
1418 288 €6 816 €4 567 €11 472 €---
1518 654 €6 487 €4 238 €12 167 €---
1619 027 €6 147 €3 897 €12 880 €---
1719 407 €5 794 €3 545 €13 613 €---
1819 796 €5 430 €3 181 €14 365 €---
1920 192 €5 053 €2 804 €15 138 €---
2020 595 €4 664 €2 415 €15 932 €---
2121 007 €4 261 €2 011 €16 747 €---
2221 427 €3 844 €1 594 €17 584 €---
2321 856 €3 412 €1 163 €18 444 €---
2422 293 €2 966 €717 €19 327 €---
2522 739 €2 505 €256 €20 234 €---
TOTAL452 821 €235 190 €115 209 €217 632 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 217 632 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 137 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 969 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 969 €-6 420 €+9 389 €
2+2 969 €0 €+2 969 €
3+2 969 €0 €+2 969 €
4+2 969 €0 €+2 969 €
5+2 969 €0 €+2 969 €
6+2 969 €0 €+2 969 €
7+2 969 €0 €+2 969 €
8+2 969 €+1 074 €+1 895 €
9+2 969 €+2 478 €+491 €
10+2 969 €+2 660 €+309 €
11+2 969 €+2 848 €+121 €
12+2 969 €+3 041 €-72 €
13+2 969 €+3 238 €-269 €
14+2 969 €+3 442 €-473 €
15+2 969 €+3 650 €-681 €
16+2 969 €+3 864 €-895 €
17+2 969 €+4 084 €-1 115 €
18+2 969 €+4 310 €-1 341 €
19+2 969 €+4 541 €-1 572 €
20+2 969 €+4 779 €-1 810 €
21+2 969 €+5 024 €-2 055 €
22+2 969 €+5 275 €-2 306 €
23+2 969 €+5 533 €-2 564 €
24+2 969 €+5 798 €-2 829 €
25+2 969 €+6 070 €-3 101 €
Total+74 225 €+65 289 €+8 936 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 227 jours
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