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Maison de village spacieuse

VilleReffannes (79)
Surface137
Coût Total184 800
Loyer Annuel10 566
Rentabilité5.72%
Cashflow/mois-187
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 105 000 €
Surface : 137 m²
Prix au m² : 766,42 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison de village spacieuse - Je vous propose cette maison de village de 137 m² située à Reffannes. Construite en ancien, cette maison de 5 pièces dont 3 chambres et 1 mezzanine qui peut aussi faire office de 4ème chambre s'étend sur 2 étages. Cette maison mitoyenne comprend une cuisine équipée et séparée du séjour, un cellier, ainsi que 2 salles de bain : 1 au rdc avec baignoire + douche + wc et 1 à l'étage avec baignoire + WC. L'agencement offre un espace de vie généreux avec une cour pour profiter de l'extérieur et un garage. Pas de jardin. La maison est située dans un environnement calme et paisible. Chauffage électrique. Classe énergie D et une cheminée est présente. Bon état général et habitable de suite. N'hésitez pas à me contacter pour plus d'informations ou pour organiser une visite de cette maison. MERCI AUX PROFESSIONNELS DE L'IMMOBILIER DE S'ABSTENIR D'APPELER.

Ville : Reffannes
Département : Deux-Sèvres
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 79420
Coordonnées : 46.549280, -0.191750
Total : 184 800
Prix d'acquisition : 105 000
Travaux : 71 400
Valeur du bien : 176 400
Frais de notaire : 8 400
Coût estimé : 8 400
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 137
Loyer prédit : 6.43€/m²/mois
Fourchette : 5.10€ - 8.10€/m²/mois
Loyer total estimé : 881€/mois
Loyer annuel estimé : 10566€/an
Fourchette totale : 699€ - 1109€/mois
Fourchette annuelle : 8389€ - 13310€/an
Rentabilité brute :5.72%
Fourchette de rentabilité :4.54% - 7.20%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :606,42 €/m²
Basé sur :12 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :83 079
Prix d'achat :105 000
Décote à l'achat :+21 921 (+26.4%)
Marge achat-revente :-101 721€ (-122.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :184 800
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :925,15€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :53,90€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 979,05€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :92 745,71
Coût de l'assurance :16 170,00
Taxe foncière : 1 056,64€/an
Soit par mois : 88,05€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 880,54€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 067,11€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-186,57€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique actuel
Quantité: 1 système pour 137 m²
Raison: DPE D - Maison - Solution prioritaire pour améliorer l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 17 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage des murs et du sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 2 salles de bain
Raison: État 3/5 visible - nécessitant une mise aux normes et un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - nécessitant un rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments de cuisine (placards, plan de travail) et mise aux normes de la plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible - nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :71 400(521 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation incluse)
  • Menuiseries:18 700
    Fenêtres double vitrage: 17 fenêtres × 1100€ = 18700€ (installation incluse)
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (installation incluse)
  • Salle de bain:24 000
    Rénovation complète salle de bain: 2 salles de bain × 12000€ = 24000€ (installation incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:3 000
    Parquet flottant: 30 m² × 100€/m² = 3000€ (installation incluse)
  • Chambres - Peinture:1 200
    Peinture murs/plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (installation incluse)
  • Cuisine:8 000
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (installation incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Reffannes (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DB(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 35 200✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 881 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 566 €/an
Calcul : 881 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 387 €/an
Base de calcul : Emprunt de 184 800 à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 647 €/an
Calcul : 54 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 057 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 71 400
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 79 490
Revenus locatifs : +10 566
Charges déductibles : -79 490
Résultat foncier Année 1 : -68 924(Déficit de 68 924 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 47 524
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 090 €/an
Revenus locatifs : +10 566
Charges déductibles : -8 090
Résultat foncier Années 2+ : 2 476 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 47523.92 € reporté.
Prix d'achat du bien : 105 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 68 250(65% de 105 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 482 €/an
Calcul : 68 250 € × 3,636% = 2 482
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 56679 4966 393-68 93021 400 €47 530 €47 530 €
210 7787 9296 2252 849--44 681 €
310 9937 7556 0523 238--41 443 €
411 2137 5765 8723 637--37 806 €
511 4377 3905 6864 048--33 758 €
611 6667 1975 4944 469--29 289 €
711 9006 9985 2944 902--24 388 €
812 1386 7915 0885 346--19 041 €
912 3806 5774 8745 803--13 238 €
1012 6286 3564 6526 272--6 966 €
1112 8806 1264 4236 754--212 €
1213 1385 8894 1857 249---
1313 4015 6433 9397 758---
1413 6695 3883 6858 281---
1513 9425 1243 4218 818---
1614 2214 8513 1489 370---
1714 5054 5682 8659 937---
1814 7964 2752 57210 520---
1915 0913 9722 26811 120---
2015 3933 6581 95411 736---
2115 7013 3321 62912 369---
2216 0152 9951 29213 020---
2316 3352 64794313 689---
2416 6622 28558214 377---
2516 9951 91120815 084---
TOTAL338 446206 73292 746131 71421 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 131 714
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 566 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 219 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 219-6 420+8 639
2+2 2190+2 219
3+2 2190+2 219
4+2 2190+2 219
5+2 2190+2 219
6+2 2190+2 219
7+2 2190+2 219
8+2 2190+2 219
9+2 2190+2 219
10+2 2190+2 219
11+2 2190+2 219
12+2 219+2 175+44
13+2 219+2 327-108
14+2 219+2 484-265
15+2 219+2 645-426
16+2 219+2 811-592
17+2 219+2 981-762
18+2 219+3 156-937
19+2 219+3 336-1 117
20+2 219+3 521-1 302
21+2 219+3 711-1 492
22+2 219+3 906-1 687
23+2 219+4 107-1 888
24+2 219+4 313-2 094
25+2 219+4 525-2 306
Total+55 475+39 578+15 897
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 14 jours
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