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Détails du bien

Bien expiré
VilleFayence (83)
Surface81m²
Coût Total198 820€
Loyer Annuel12 892€
Rentabilité6.48%
Cashflow/mois-74€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 155 000 €
Surface : 81 m²
Prix au m² : 1 913,58 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre d'étages : 2, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Au coeur du village provençal de Callian, dans une maison de village en copropriété, découvrez cet appartement de 86m², situé au deuxième étage. Entièrement à rénover, il vous permettra de repenser ses volumes selon vos envies et besoins. Sa surface généreuse offre de nombreuses possibilités d'aménagement. Distribué de plain-pied avec actuellement salon/séjour, cuisine, deux belles chambres de 15 et 18m² env, salle d'eau, wc, petit balcon, et garage.

Ville : Fayence
Département : Var
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 83440
Total : 198 820€
Prix d'acquisition : 155 000€
Travaux : 31 420€
Valeur du bien : 186 420€
Frais de notaire : 12 400€
Coût estimé : 12 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 81m²
Loyer prédit : 13.26€/m²/mois
Fourchette : 10.89€ - 16.15€/m²/mois
Loyer total estimé : 1074€/mois
Loyer annuel estimé : 12892€/an
Fourchette totale : 882€ - 1308€/mois
Fourchette annuelle : 10589€ - 15695€/an
Rentabilité brute :6.48%
Fourchette de rentabilité :5.33% - 7.89%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :198 820€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :982,59€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :57,99€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 040,58€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :95 957,04€
Coût de l'assurance :17 396,75€
Taxe foncière : 1 289,18€/an
Soit par mois : 107,43€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 074,31€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 148,01€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-73,70€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 165 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité mises aux normes.
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant une mise à jour
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage complet, plomberie et électricité mises aux normes.
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement de sol (parquet ou stratifié) et peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 33 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (prises, interrupteurs, éclairage) dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon en bon état général
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise à jour du tableau électrique et vérification de la mise à la terre.
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :31 420 €(388 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:14 000€
    Cuisine complète: 10 m² × 800€/m² = 8000€, Électroménager: 2000€, Plomberie: 1000€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation salle de bain complète: 5 m² × 1600€/m² = 8000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Revêtement de sol:4 800€
    Parquet flottant: 33 m² × 60€/m² = 1980€, Peinture murs: 66 m² × 30€/m² = 1980€, Main d'œuvre: 840€
  • Chambres - Électricité:2 400€
    Mise aux normes électricité: 2 chambres × 1200€ = 2400€, Main d'œuvre incluse
  • Salon:1 500€
    Peinture salon: 25 m² × 60€/m² = 1500€, Main d'œuvre incluse
  • Second œuvre général - Électricité:720€
    Mise à jour tableau électrique: 1 tableau × 720€ = 720€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Fayence (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 074 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 892 €/an
Calcul : 1 074 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 634 €/an
Base de calcul : Emprunt de 198 820 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 696 €/an
Calcul : 58 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 289 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 31 420 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 40 039 €
Revenus locatifs : +12 892 €
Charges déductibles : -40 039 €
Résultat foncier Année 1 : -27 148 €(Déficit de 27 148 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 16 448 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 619 €/an
Revenus locatifs : +12 892 €
Charges déductibles : -8 619 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 272 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 16447.69 € reporté.
Prix d'achat du bien : 155 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 100 750 €(65% de 155 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 664 €/an
Calcul : 100 750 € × 3,636% = 3 664 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 892 €40 046 €6 641 €-27 154 €10 700 €16 454 €16 454 €
213 150 €8 449 €6 464 €4 701 €--11 754 €
313 413 €8 266 €6 281 €5 146 €--6 607 €
413 681 €8 077 €6 092 €5 604 €--1 003 €
513 954 €7 881 €5 896 €6 073 €---
614 234 €7 679 €5 694 €6 555 €---
714 518 €7 470 €5 485 €7 048 €---
814 809 €7 253 €5 268 €7 555 €---
915 105 €7 029 €5 044 €8 075 €---
1015 407 €6 798 €4 813 €8 609 €---
1115 715 €6 558 €4 573 €9 157 €---
1216 029 €6 310 €4 325 €9 719 €---
1316 350 €6 054 €4 069 €10 296 €---
1416 677 €5 789 €3 804 €10 888 €---
1517 010 €5 515 €3 530 €11 496 €---
1617 351 €5 231 €3 246 €12 119 €---
1717 698 €4 938 €2 953 €12 760 €---
1818 052 €4 634 €2 649 €13 417 €---
1918 413 €4 321 €2 336 €14 092 €---
2018 781 €3 996 €2 011 €14 785 €---
2119 157 €3 660 €1 675 €15 496 €---
2219 540 €3 313 €1 328 €16 227 €---
2319 930 €2 954 €969 €16 977 €---
2420 329 €2 582 €597 €17 747 €---
2520 736 €2 198 €213 €18 538 €---
TOTAL412 928 €177 003 €95 957 €235 924 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 235 924 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 892 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 707 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 707 €-3 210 €+5 917 €
2+2 707 €0 €+2 707 €
3+2 707 €0 €+2 707 €
4+2 707 €0 €+2 707 €
5+2 707 €+1 521 €+1 186 €
6+2 707 €+1 966 €+741 €
7+2 707 €+2 115 €+592 €
8+2 707 €+2 267 €+440 €
9+2 707 €+2 423 €+284 €
10+2 707 €+2 583 €+124 €
11+2 707 €+2 747 €-40 €
12+2 707 €+2 916 €-209 €
13+2 707 €+3 089 €-382 €
14+2 707 €+3 266 €-559 €
15+2 707 €+3 449 €-742 €
16+2 707 €+3 636 €-929 €
17+2 707 €+3 828 €-1 121 €
18+2 707 €+4 025 €-1 318 €
19+2 707 €+4 228 €-1 521 €
20+2 707 €+4 435 €-1 728 €
21+2 707 €+4 649 €-1 942 €
22+2 707 €+4 868 €-2 161 €
23+2 707 €+5 093 €-2 386 €
24+2 707 €+5 324 €-2 617 €
25+2 707 €+5 561 €-2 854 €
Total+67 675 €+70 777 €+-3 102 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 90 jours
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