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Appartement 4 pièces 107 m²

Bien expiré
VilleVerzy (51)
Surface107m²
Coût Total226 989€
Loyer Annuel11 445€
Rentabilité5.04%
Cashflow/mois-326€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 119 990 €
Surface : 107 m²
Prix au m² : 1 121,4 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 4 pièces 107 m²

iad France - Nathalie Paget vous propose: Un appartement à créer - Opportunité à Verzy - Idéal investissement

Situé à Verzy, ce plateau de 107,3 m² répartis sur 2 niveaux vous offre un beau potentiel.

Doté de 4 pièces, ce bien est idéal pour les investisseurs ou les amateurs de travaux, il nécessite une rénovation complète. Grâce à sa surface généreuse, vous pourrez laisser libre cours à votre imagination pour créer un espace de vie à votre image.

L'environnement de Verzy saura également vous séduire avec ses commodités à proximité. Vous trouverez une boulangerie, une épicerie, un restaurant, une crèche, des écoles maternelles et primaires, un collège, une pharmacie, un cabinet dentaire et des médecins, facilitant ainsi votre quotidien.

Si vous êtes à la recherche d'un projet de rénovation dans un cadre calme et agréable, cet bien est fait pour vous.

N'hésitez plus, saisissez cette opportunité et laissez libre cours à votre créativité pour transformer ce plateau en un espace de vie qui vous ressemble.

Contactez moi pour toute information complémentaire.

La presente annonce immobiliere vise 1 lot situé dans une copropriété de 12 lots au total et ne faisant l'objet d'aucune procédure en cours citée à l'article L. 721-1 du code de la construction et de l'habitation. Montant moyen mensuel de charges déclaré par le vendeur : 10€ par mois (soit 120 € annuel). Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Bien non soumis au DPE. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : http://www.georisques.gouv.fr. La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de Mme Nathalie Paget mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de Reims sous le numéro 840283188, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Surface : 107 m² Non soumis au DPE

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 12

Consommation énergie primaire : Non communiqué Consommation énergie finale : Non communiqué

Ville : Verzy
Département : Marne
Région : Grand Est
Code postal : 51380
Coordonnées : 49.161636, 4.172429
Total : 226 989€
Prix d'acquisition : 119 990€
Travaux : 97 400€
Valeur du bien : 217 390€
Frais de notaire : 9 599€
Coût estimé : 9 599€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 107m²
Loyer prédit : 8.91€/m²/mois
Fourchette : 7.02€ - 11.32€/m²/mois
Loyer total estimé : 954€/mois
Loyer annuel estimé : 11445€/an
Fourchette totale : 751€ - 1211€/mois
Fourchette annuelle : 9012€ - 14534€/an
Rentabilité brute :5.04%
Fourchette de rentabilité :3.97% - 6.40%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :2 263,89 €/m²
Basé sur :25 ventes dans un rayon de 6 km
Prix de marché :242 236 €
Prix d'achat :119 990 €
Décote à l'achat :-122 246€ (-50.5%)
Marge achat-revente :15 247€ (6.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 6 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :226 989€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 108,55€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :66,21€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 174,76€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :105 577,16€
Coût de l'assurance :19 861,54€
Taxe foncière : 1 144,47€/an
Soit par mois : 95,37€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 10,00€/mois
Soit par an : 120,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 953,73€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 280,13€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-326,40€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: chaudière gaz à condensation ou pompe à chaleur) pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 107 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimation basée sur 107 m²)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle cuisine équipée avec tous les éléments nécessaires (placards, plan de travail, électroménager)
Quantité: cuisine complète
Raison: État 1/5 visible - cuisine à rénover complètement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, et réfection plomberie
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 1/5 visible - salle de bain à rénover complètement
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement de sol (parquet ou stratifié), peinture des murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 4 chambres (environ 40 m² total)
Raison: État 1/5 visible - chambres à rénover complètement
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement de sol, peinture des murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: État 1/5 visible - salon à rénover complètement
EscalierOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Réparation ou remplacement de l'escalier en mauvais état
Quantité: 1 escalier
Raison: État 1/5 visible - escalier à rénover complètement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :97 400 €(910 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:22 000€
    Remplacement système de chauffage: 1 système: 11000€ (Pompe à chaleur air-eau: 10000€ + Main d'œuvre: 1000€)
  • Menuiseries:2 400€
    Remplacement fenêtres: 11 fenêtres: 1200€ (Fenêtres double vitrage PVC: 1100€ + Main d'œuvre: 100€)
  • Eau chaude:6 000€
    Installation chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau: 3000€ (Chauffe-eau thermodynamique: 2500€ + Main d'œuvre: 500€)
  • Cuisine:22 000€
    Rénovation complète cuisine: 10000€ (Cuisine complète: 8000€ + Électroménager: 3000€ + Main d'œuvre: 1000€)
  • Salle de bain:21 000€
    Rénovation complète salle de bain: 10000€ (Salle de bain complète: 8000€ + Plomberie: 2000€ + Main d'œuvre: 1000€)
  • Chambres:12 000€
    Rénovation complète chambres: 6000€ (Parquet flottant 40 m²: 2000€ + Peinture 40 m²: 1200€ + Électricité: 2000€ + Main d'œuvre: 800€)
  • Salon:9 000€
    Rénovation complète salon: 4500€ (Parquet flottant 30 m²: 1500€ + Peinture 30 m²: 900€ + Électricité: 1500€ + Main d'œuvre: 600€)
  • Escalier:3 000€
    Rénovation escalier: 1500€ (Réparation escalier: 1200€ + Main d'œuvre: 300€)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Verzy (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 954 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 445 €/an
Calcul : 954 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 326 €/an
Base de calcul : Emprunt de 226 989 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 794 €/an
Calcul : 66 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 144 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 120 €/an
Calcul : 10 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 97 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 106 785 €
Revenus locatifs : +11 445 €
Charges déductibles : -106 785 €
Résultat foncier Année 1 : -95 341 €(Déficit de 95 341 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 73 941 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 385 €/an
Revenus locatifs : +11 445 €
Charges déductibles : -9 385 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 059 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 73940.60 € reporté.
Prix d'achat du bien : 119 990 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 77 994 €(65% de 119 990 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 836 €/an
Calcul : 77 994 € × 3,636% = 2 836 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 445 €106 793 €7 334 €-95 348 €21 400 €73 948 €73 948 €
211 674 €9 194 €7 135 €2 479 €--71 469 €
311 907 €8 990 €6 931 €2 917 €--68 551 €
412 145 €8 778 €6 719 €3 367 €--65 184 €
512 388 €8 560 €6 501 €3 829 €--61 356 €
612 636 €8 334 €6 275 €4 302 €--57 054 €
712 889 €8 101 €6 042 €4 788 €--52 265 €
813 146 €7 860 €5 801 €5 287 €--46 979 €
913 409 €7 611 €5 552 €5 799 €--41 180 €
1013 678 €7 353 €5 294 €6 324 €--34 855 €
1113 951 €7 087 €5 028 €6 864 €--27 992 €
1214 230 €6 813 €4 754 €7 417 €---
1314 515 €6 529 €4 470 €7 986 €---
1414 805 €6 236 €4 177 €8 569 €---
1515 101 €5 933 €3 874 €9 168 €---
1615 403 €5 620 €3 561 €9 783 €---
1715 711 €5 296 €3 238 €10 415 €---
1816 025 €4 962 €2 903 €11 063 €---
1916 346 €4 617 €2 558 €11 729 €---
2016 673 €4 261 €2 202 €12 412 €---
2117 006 €3 892 €1 833 €13 114 €---
2217 346 €3 511 €1 452 €13 835 €---
2317 693 €3 118 €1 059 €14 575 €---
2418 047 €2 712 €653 €15 336 €---
2518 408 €2 292 €233 €16 117 €---
TOTAL366 578 €254 451 €105 577 €112 128 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 112 128 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 445 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 403 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 403 €-6 420 €+8 823 €
2+2 403 €0 €+2 403 €
3+2 403 €0 €+2 403 €
4+2 403 €0 €+2 403 €
5+2 403 €0 €+2 403 €
6+2 403 €0 €+2 403 €
7+2 403 €0 €+2 403 €
8+2 403 €0 €+2 403 €
9+2 403 €0 €+2 403 €
10+2 403 €0 €+2 403 €
11+2 403 €0 €+2 403 €
12+2 403 €+2 225 €+178 €
13+2 403 €+2 396 €+7 €
14+2 403 €+2 571 €-168 €
15+2 403 €+2 750 €-347 €
16+2 403 €+2 935 €-532 €
17+2 403 €+3 124 €-721 €
18+2 403 €+3 319 €-916 €
19+2 403 €+3 519 €-1 116 €
20+2 403 €+3 724 €-1 321 €
21+2 403 €+3 934 €-1 531 €
22+2 403 €+4 151 €-1 748 €
23+2 403 €+4 373 €-1 970 €
24+2 403 €+4 601 €-2 198 €
25+2 403 €+4 835 €-2 432 €
Total+60 075 €+42 036 €+18 039 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 167 jours
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