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Détails du bien

VilleMontreuillon (58)
Surface81.23m²
Coût Total110 040€
Loyer Annuel5 915€
Rentabilité5.38%
Cashflow/mois-141€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 68 000 €
Surface : 81.23 m²
Prix au m² : 837,13 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Individuel Radiateurs/Cheminée Bois + éléctricité, Nombre de WC : 1

Au cœur du Parc naturel régional du Morvan, découvrez cette charmante maison de campagne avec vue dégagée idéale pour les amoureux de nature et de tranquillité. Vous serez séduits par sa belle vue dégagée sur la campagne environnante et son authenticité, avec notamment ses poutres apparentes et sa cheminée.La maison se compose d'une cuisine ouverte sur un séjour chaleureux avec cheminée insert, d'un salon indépendant, pouvant également être aménagé en chambre, situé en demi-niveau, ainsi que d'une salle de bains avec douche. À l'étage, vous disposerez de 2 à 3 chambres, selon vos besoins. À l'extérieur, vous profiterez de terrains attenants et non attenants, ainsi que d'un garage et d'un appentis. Un véritable havre de paix, idéal comme résidence principale ou maison de campagne Bien proposé par Kathalyn NIEZ EI, agent commercial (RSAC 894179779) - https://www.century21.fr/trouver_agence/agence/12803506156/

Ville : Montreuillon
Département : Nièvre
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 58800
Coordonnées : 47.143606, 3.776453
Total : 110 040€
Prix d'acquisition : 68 000€
Travaux : 36 600€
Valeur du bien : 104 600€
Frais de notaire : 5 440€
Coût estimé : 5 440€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 81.23m²
Loyer prédit : 6.07€/m²/mois
Fourchette : 4.64€ - 7.94€/m²/mois
Loyer total estimé : 493€/mois
Loyer annuel estimé : 5915€/an
Fourchette totale : 377€ - 645€/mois
Fourchette annuelle : 4523€ - 7735€/an
Rentabilité brute :5.38%
Fourchette de rentabilité :4.11% - 7.03%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :950 €/m²
Basé sur :9 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :77 169 €
Prix d'achat :68 000 €
Décote à l'achat :-9 169€ (-11.9%)
Marge achat-revente :-32 871€ (-42.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :110 040€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :552,07€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :32,10€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 584,16€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :55 580,16€
Coût de l'assurance :9 628,50€
Taxe foncière : 591,51€/an
Soit par mois : 49,29€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 492,93€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 633,46€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-140,53€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 81.23 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 81.23 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 - Sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 - Rafraîchissement nécessaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des meubles et des murs, mise aux normes électricité si nécessaire
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :36 600 €(451 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:500€
    Isolation toiture/combles: 81.23 m² × 60€/m² = 4873.8€, Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:13 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 13500€, Main d'œuvre: inclus
  • Menuiseries - Fenêtres:6 000€
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 600€/fenêtre = 6000€, Main d'œuvre: inclus
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000€
    Rénovation salle de bain complète: 8000€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 1200€
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Main d'œuvre: inclus
  • Cuisine - Rafraîchissement:5 000€
    Rafraîchissement cuisine: 5000€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Montreuillon (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 493 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 915 €/an
Calcul : 493 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 825 €/an
Base de calcul : Emprunt de 110 040 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 385 €/an
Calcul : 32 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 592 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 36 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 41 402 €
Revenus locatifs : +5 915 €
Charges déductibles : -41 402 €
Résultat foncier Année 1 : -35 486 €(Déficit de 35 486 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 14 086 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 802 €/an
Revenus locatifs : +5 915 €
Charges déductibles : -4 802 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 114 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 14086.49 € reporté.
Prix d'achat du bien : 68 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 44 200 €(65% de 68 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 607 €/an
Calcul : 44 200 € × 3,636% = 1 607 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 915 €41 405 €3 829 €-35 490 €21 400 €14 090 €14 090 €
26 033 €4 705 €3 729 €1 328 €--12 762 €
36 154 €4 602 €3 625 €1 553 €--11 209 €
46 277 €4 494 €3 518 €1 783 €--9 426 €
56 403 €4 383 €3 406 €2 020 €--7 407 €
66 531 €4 268 €3 291 €2 263 €--5 144 €
76 661 €4 149 €3 172 €2 513 €--2 631 €
86 795 €4 025 €3 049 €2 769 €---
96 931 €3 897 €2 921 €3 033 €---
107 069 €3 765 €2 788 €3 304 €---
117 211 €3 628 €2 651 €3 583 €---
127 355 €3 485 €2 509 €3 869 €---
137 502 €3 338 €2 361 €4 164 €---
147 652 €3 186 €2 209 €4 466 €---
157 805 €3 028 €2 051 €4 777 €---
167 961 €2 864 €1 887 €5 097 €---
178 120 €2 695 €1 718 €5 426 €---
188 283 €2 519 €1 542 €5 764 €---
198 448 €2 337 €1 361 €6 111 €---
208 617 €2 149 €1 172 €6 468 €---
218 790 €1 954 €977 €6 836 €---
228 965 €1 752 €775 €7 214 €---
239 145 €1 543 €566 €7 602 €---
249 328 €1 326 €349 €8 002 €---
259 514 €1 101 €125 €8 413 €---
TOTAL189 464 €116 597 €55 580 €72 867 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 72 867 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 915 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 242 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 242 €-6 420 €+7 662 €
2+1 242 €0 €+1 242 €
3+1 242 €0 €+1 242 €
4+1 242 €0 €+1 242 €
5+1 242 €0 €+1 242 €
6+1 242 €0 €+1 242 €
7+1 242 €0 €+1 242 €
8+1 242 €+41 €+1 201 €
9+1 242 €+910 €+332 €
10+1 242 €+991 €+251 €
11+1 242 €+1 075 €+167 €
12+1 242 €+1 161 €+81 €
13+1 242 €+1 249 €-7 €
14+1 242 €+1 340 €-98 €
15+1 242 €+1 433 €-191 €
16+1 242 €+1 529 €-287 €
17+1 242 €+1 628 €-386 €
18+1 242 €+1 729 €-487 €
19+1 242 €+1 833 €-591 €
20+1 242 €+1 941 €-699 €
21+1 242 €+2 051 €-809 €
22+1 242 €+2 164 €-922 €
23+1 242 €+2 281 €-1 039 €
24+1 242 €+2 401 €-1 159 €
25+1 242 €+2 524 €-1 282 €
Total+31 050 €+21 860 €+9 190 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 42 jours
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