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Immeuble 156 m² Vitry-le-François

VilleVitry-le-François (51)
Surface156m²
Coût Total146 820€
Loyer Annuel16 120€
Rentabilité10.98%
Cashflow/mois+504€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 97 000 €
Surface : 156 m²
Prix au m² : 621,79 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 1
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Immeuble 156 m² Vitry-le-François

Immeuble composé d'un local commercial et d'un appartement T2 centre ville de Vitry-le-François.

Au rez-de-chaussée, un local commercial d'une surface totale de 105m² dont une surface commercial de 50m², une pièce de stockage, une cave privative. Possibilité de louer 650.00€/mois.

A l'étage, un appartement de type 2 de 51m² actuellement loué 390.00€/mois, composé d'une entrée, une pièce de vie, une cuisine, une salle d'eau, un WC et une chambre.

Syndic bénévol Taxe foncière : 850.00€ Assurance de copropriété : 100.00€/an

N'hésitez pas à nous contacter pour plus d'informations.

Surface : 156 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 11/02/2026

Consommation énergie primaire : 260 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 302 € et 3 250 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Vitry-le-François
Département : Marne
Région : Grand Est
Code postal : 51300
Coordonnées : 48.725440, 4.587555
Total : 146 820€
Prix d'acquisition : 97 000€
Travaux : 42 060€
Valeur du bien : 139 060€
Frais de notaire : 7 760€
Coût estimé : 7 760€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 156m²
Loyer prédit : 8.61€/m²/mois
Fourchette : 7.04€ - 10.53€/m²/mois
Loyer total estimé : 1343€/mois
Loyer annuel estimé : 16120€/an
Fourchette totale : 1099€ - 1643€/mois
Fourchette annuelle : 13183€ - 19711€/an
Rentabilité brute :10.98%
Fourchette de rentabilité :8.98% - 13.43%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 040,9 €/m²
Basé sur :100 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :162 380 €
Prix d'achat :97 000 €
Décote à l'achat :-65 380€ (-40.3%)
Marge achat-revente :15 560€ (9.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :146 820€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :717,03€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :42,82€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 759,85€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :68 288,94€
Coût de l'assurance :12 846,75€
Taxe foncière : 850,00€/an
Soit par mois : 70,83€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 8,33€/mois
Soit par an : 100,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 343,31€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 839,02€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :504,29€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 51 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres (estimation basée sur surface appartement)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des installations de plomberie et électricité, peinture et finitions
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais datée
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires et mise à jour de la plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain correcte mais nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, mise aux normes électricité
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :42 060 €(270 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 500€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système pour 51 m² × 8000€/système = 8000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:7 000€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 1300€/fenêtre = 6500€, Main d'œuvre: 500€
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€/chauffe-eau = 3500€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation cuisine complète: 8000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation salle de bain complète: 8000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres:2 560€
    Rénovation chambre (12 m²): Revêtement sol (parquet flottant) 12 m² × 50€/m² = 600€, Peinture murs et plafonds 12 m² × 30€/m² = 360€, Électricité 12 m²: 600€, Main d'œuvre: 1000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Vitry-le-François (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 19 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 343 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 120 €/an
Calcul : 1 343 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 739 €/an
Base de calcul : Emprunt de 146 820 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 514 €/an
Calcul : 43 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 850 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 100 €/an
Calcul : 8 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 42 060 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 48 263 €
Revenus locatifs : +16 120 €
Charges déductibles : -48 263 €
Résultat foncier Année 1 : -32 143 €(Déficit de 32 143 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 10 743 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 203 €/an
Revenus locatifs : +16 120 €
Charges déductibles : -6 203 €
Résultat foncier Années 2+ : 9 917 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 10743.04 € reporté.
Prix d'achat du bien : 97 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 63 050 €(65% de 97 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 293 €/an
Calcul : 63 050 € × 3,636% = 2 293 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 120 €48 267 €4 743 €-32 148 €21 400 €10 748 €10 748 €
216 442 €6 079 €4 615 €10 363 €--385 €
316 771 €5 947 €4 483 €10 824 €---
417 106 €5 810 €4 346 €11 296 €---
517 448 €5 669 €4 205 €11 780 €---
617 797 €5 523 €4 059 €12 275 €---
718 153 €5 372 €3 908 €12 782 €---
818 516 €5 216 €3 752 €13 301 €---
918 887 €5 055 €3 591 €13 832 €---
1019 264 €4 888 €3 424 €14 376 €---
1119 650 €4 716 €3 252 €14 933 €---
1220 043 €4 539 €3 075 €15 504 €---
1320 444 €4 355 €2 891 €16 088 €---
1420 853 €4 166 €2 702 €16 687 €---
1521 270 €3 970 €2 506 €17 300 €---
1621 695 €3 767 €2 303 €17 928 €---
1722 129 €3 558 €2 094 €18 571 €---
1822 571 €3 342 €1 878 €19 230 €---
1923 023 €3 119 €1 655 €19 904 €---
2023 483 €2 888 €1 424 €20 595 €---
2123 953 €2 650 €1 186 €21 303 €---
2224 432 €2 403 €939 €22 029 €---
2324 921 €2 149 €685 €22 772 €---
2425 419 €1 886 €422 €23 533 €---
2525 927 €1 614 €150 €24 313 €---
TOTAL516 318 €146 946 €68 289 €369 372 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 369 372 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 120 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 385 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 385 €-6 420 €+9 805 €
2+3 385 €0 €+3 385 €
3+3 385 €+3 132 €+253 €
4+3 385 €+3 389 €-4 €
5+3 385 €+3 534 €-149 €
6+3 385 €+3 682 €-297 €
7+3 385 €+3 834 €-449 €
8+3 385 €+3 990 €-605 €
9+3 385 €+4 150 €-765 €
10+3 385 €+4 313 €-928 €
11+3 385 €+4 480 €-1 095 €
12+3 385 €+4 651 €-1 266 €
13+3 385 €+4 827 €-1 442 €
14+3 385 €+5 006 €-1 621 €
15+3 385 €+5 190 €-1 805 €
16+3 385 €+5 378 €-1 993 €
17+3 385 €+5 571 €-2 186 €
18+3 385 €+5 769 €-2 384 €
19+3 385 €+5 971 €-2 586 €
20+3 385 €+6 179 €-2 794 €
21+3 385 €+6 391 €-3 006 €
22+3 385 €+6 609 €-3 224 €
23+3 385 €+6 832 €-3 447 €
24+3 385 €+7 060 €-3 675 €
25+3 385 €+7 294 €-3 909 €
Total+84 625 €+110 812 €+-26 187 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 31 jours
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