Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Détails du bien

Bien expiré
VilleChemillé (49)
Surface106m²
Coût Total136 080€
Loyer Annuel9 262€
Rentabilité6.81%
Cashflow/mois-15€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 74 000 €
Surface : 106 m²
Prix au m² : 698,11 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Parking, Salle de bains : 1, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

À 35 minutes de Cholet et de Saumur, et 50 minutes de Angers. Située dans la petite commune des Cerqueux sous Passavant à 5 minutes de Vihiers, venez découvrir cette charmante maison de bourg avec travaux. Vous disposerez au rez de chaussée, d'un séjour, d'une cuisine, d'une chaufferie, buanderie, wc, salle d'eau. A L'étage, vous pourrez profiter de quatre chambres dont une de 25 m². Le grenier est aménageable au besoin. Deux dépendances seront à votre disposition ainsi qu'un jardinet, le tout dans le centre-bourg. Des travaux d'électricité, d'isolation et de redistribution sont à prévoir, mais le jeu n'en vaut il pas la chandelle. 106 m² de disponibles avec possibilité d'agrandissement jusqu'à 130 m². Vous aimez le calme des petits villages avec des services à proximité? Alors n'hésitez pas, appelez moi!!

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Prix de vente : 74 000 euros Honoraires charge vendeur

Contactez votre conseiller SAFTI : Jules MORISSEAU - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de ANGERS sous le numéro 991445297

Ville : Chemillé
Département : Maine-et-Loire
Région : Pays de la Loire
Code postal : 49120
Total : 136 080€
Prix d'acquisition : 74 000€
Travaux : 56 160€
Valeur du bien : 130 160€
Frais de notaire : 5 920€
Coût estimé : 5 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 106m²
Loyer prédit : 7.28€/m²/mois
Fourchette : 5.47€ - 9.68€/m²/mois
Loyer total estimé : 772€/mois
Loyer annuel estimé : 9262€/an
Fourchette totale : 580€ - 1027€/mois
Fourchette annuelle : 6963€ - 12318€/an
Rentabilité brute :6.81%
Fourchette de rentabilité :5.12% - 9.05%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :136 080€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :670,35€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :39,69€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 710,04€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :65 025,14€
Coût de l'assurance :11 907,00€
Taxe foncière : 926,17€/an
Soit par mois : 77,18€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 771,81€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 787,22€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-15,41€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 390 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 106 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur le DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 106 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 13 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE G - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, rénovation nécessaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes de la plomberie et électricité, peinture et finitions
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations fonctionnelles mais datées
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - besoin de rafraîchissement
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Travaux d'électricité à prévoir mentionnés dans la description

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :56 160 €(530 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Isolation:6 360€
    Isolation toiture/combles: 106 m² × 60€/m² = 6360€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:10 400€
    Fenêtres double vitrage: 13 fenêtres × 800€ = 10400€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:10 000€
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Chambres:3 600€
    Parquet flottant: 60 m² × 60€/m² = 3600€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Électricité:800€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau électrique × 800€ = 800€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Chemillé (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 29 760€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 772 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 262 €/an
Calcul : 772 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 500 €/an
Base de calcul : Emprunt de 136 080 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 476 €/an
Calcul : 40 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 926 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 56 160 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 62 063 €
Revenus locatifs : +9 262 €
Charges déductibles : -62 063 €
Résultat foncier Année 1 : -52 801 €(Déficit de 52 801 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 31 401 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 903 €/an
Revenus locatifs : +9 262 €
Charges déductibles : -5 903 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 359 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 31401.05 € reporté.
Prix d'achat du bien : 74 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 48 100 €(65% de 74 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 749 €/an
Calcul : 48 100 € × 3,636% = 1 749 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 262 €62 067 €4 505 €-52 805 €21 400 €31 405 €31 405 €
29 447 €5 787 €4 384 €3 660 €--27 745 €
39 636 €5 662 €4 260 €3 974 €--23 771 €
49 829 €5 533 €4 131 €4 295 €--19 476 €
510 025 €5 400 €3 998 €4 625 €--14 852 €
610 226 €5 263 €3 860 €4 963 €--9 889 €
710 430 €5 120 €3 718 €5 310 €--4 579 €
810 639 €4 973 €3 571 €5 666 €---
910 852 €4 821 €3 419 €6 031 €---
1011 069 €4 664 €3 261 €6 405 €---
1111 290 €4 501 €3 098 €6 789 €---
1211 516 €4 333 €2 930 €7 183 €---
1311 746 €4 159 €2 756 €7 587 €---
1411 981 €3 979 €2 576 €8 002 €---
1512 221 €3 793 €2 390 €8 428 €---
1612 465 €3 600 €2 198 €8 865 €---
1712 714 €3 402 €1 999 €9 313 €---
1812 969 €3 196 €1 793 €9 773 €---
1913 228 €2 983 €1 581 €10 245 €---
2013 493 €2 763 €1 361 €10 729 €---
2113 762 €2 536 €1 134 €11 226 €---
2214 038 €2 301 €898 €11 737 €---
2314 318 €2 058 €655 €12 261 €---
2414 605 €1 806 €404 €12 798 €---
2514 897 €1 547 €144 €13 350 €---
TOTAL296 655 €156 246 €65 025 €140 409 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 140 409 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 262 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 945 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 945 €-6 420 €+8 365 €
2+1 945 €0 €+1 945 €
3+1 945 €0 €+1 945 €
4+1 945 €0 €+1 945 €
5+1 945 €0 €+1 945 €
6+1 945 €0 €+1 945 €
7+1 945 €0 €+1 945 €
8+1 945 €+326 €+1 619 €
9+1 945 €+1 809 €+136 €
10+1 945 €+1 921 €+24 €
11+1 945 €+2 037 €-92 €
12+1 945 €+2 155 €-210 €
13+1 945 €+2 276 €-331 €
14+1 945 €+2 401 €-456 €
15+1 945 €+2 528 €-583 €
16+1 945 €+2 659 €-714 €
17+1 945 €+2 794 €-849 €
18+1 945 €+2 932 €-987 €
19+1 945 €+3 073 €-1 128 €
20+1 945 €+3 219 €-1 274 €
21+1 945 €+3 368 €-1 423 €
22+1 945 €+3 521 €-1 576 €
23+1 945 €+3 678 €-1 733 €
24+1 945 €+3 839 €-1 894 €
25+1 945 €+4 005 €-2 060 €
Total+48 625 €+42 123 €+6 502 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 297 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →