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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleCombs-la-Ville (77)
Surface79m²
Coût Total210 589€
Loyer Annuel13 762€
Rentabilité6.54%
Cashflow/mois-216€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 194 990 €
Surface : 79 m²
Prix au m² : 2 468,23 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Parking, Salle de bains : 1, Nombre d'étages : 3, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

APPARTEMENT 4 PIÈCES AVEC TERRASSE

À vendre : découvrez cet appartement F4 de 79 m², à COMBS LA VILLE (77380). Il propose une entrée, un salon de 28m² ouvert sur une cuisine aménagée et équipée et trois chambres. Il offre également une salle de bains et des toilettes séparés. Une terrasse et une place de parking en sous-sol complètent l'appartement. Tous les types d'écoles sont implantés à moins de 10 minutes à pied de l'appartement. Gare RER D à quelques pas. Copropriété de 60 lots - dont 47 lots habitation. (Pas de procédure en cours).

Charges annuelles : 1800.00 euros.

Ville : Combs-la-Ville
Département : Seine-et-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 77380
Coordonnées : 48.662670, 2.569080
Total : 210 589€
Prix d'acquisition : 194 990€
Valeur du bien : 194 990€
Frais de notaire : 15 599€
Coût estimé : 15 599€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 79m²
Loyer prédit : 14.52€/m²/mois
Fourchette : 12.84€ - 16.41€/m²/mois
Loyer total estimé : 1147€/mois
Loyer annuel estimé : 13762€/an
Fourchette totale : 1015€ - 1296€/mois
Fourchette annuelle : 12174€ - 15557€/an
Rentabilité brute :6.54%
Fourchette de rentabilité :5.78% - 7.39%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :210 589€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 036,27€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :61,42€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 097,70€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :100 293,22€
Coût de l'assurance :18 426,54€
Taxe foncière : 1 376,21€/an
Soit par mois : 114,68€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 150,00€/mois
Soit par an : 1 800,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 146,84€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 362,38€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-215,54€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 101 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 147 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 762 €/an
Calcul : 1 147 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 943 €/an
Base de calcul : Emprunt de 210 589 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 737 €/an
Calcul : 61 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 376 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 800 €/an
Calcul : 150 €/mois × 12 mois

⚖️ Résultat Foncier

Travaux et entretien : 0 €/an
Non estimé (ajustable selon vos projets de rénovation)
TOTAL Charges déductibles : 10 857 €/an
Revenus locatifs : +13 762 €
Charges déductibles : -10 857 €
Résultat foncier : 2 905 €/an
Prix d'achat du bien : 194 990 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 126 744 €(65% de 194 990 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 609 €/an
Calcul : 126 744 € × 3,636% = 4 609 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 762 €10 863 €6 950 €2 899 €---
214 037 €10 677 €6 764 €3 360 €---
314 318 €10 485 €6 572 €3 833 €---
414 604 €10 286 €6 373 €4 318 €---
514 897 €10 081 €6 167 €4 816 €---
615 194 €9 868 €5 955 €5 326 €---
715 498 €9 648 €5 735 €5 850 €---
815 808 €9 421 €5 508 €6 387 €---
916 125 €9 186 €5 273 €6 938 €---
1016 447 €8 943 €5 030 €7 504 €---
1116 776 €8 692 €4 779 €8 084 €---
1217 111 €8 432 €4 519 €8 679 €---
1317 454 €8 164 €4 251 €9 290 €---
1417 803 €7 886 €3 973 €9 917 €---
1518 159 €7 599 €3 686 €10 560 €---
1618 522 €7 302 €3 389 €11 220 €---
1718 892 €6 996 €3 082 €11 897 €---
1819 270 €6 678 €2 765 €12 592 €---
1919 656 €6 350 €2 437 €13 305 €---
2020 049 €6 011 €2 098 €14 037 €---
2120 450 €5 661 €1 747 €14 789 €---
2220 859 €5 298 €1 385 €15 561 €---
2321 276 €4 923 €1 010 €16 352 €---
2421 701 €4 536 €623 €17 165 €---
2522 136 €4 135 €222 €18 000 €---
TOTAL440 805 €198 125 €100 293 €242 680 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 242 680 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 762 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 890 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 890 €+870 €+2 020 €
2+2 890 €+1 008 €+1 882 €
3+2 890 €+1 150 €+1 740 €
4+2 890 €+1 295 €+1 595 €
5+2 890 €+1 445 €+1 445 €
6+2 890 €+1 598 €+1 292 €
7+2 890 €+1 755 €+1 135 €
8+2 890 €+1 916 €+974 €
9+2 890 €+2 082 €+808 €
10+2 890 €+2 251 €+639 €
11+2 890 €+2 425 €+465 €
12+2 890 €+2 604 €+286 €
13+2 890 €+2 787 €+103 €
14+2 890 €+2 975 €-85 €
15+2 890 €+3 168 €-278 €
16+2 890 €+3 366 €-476 €
17+2 890 €+3 569 €-679 €
18+2 890 €+3 778 €-888 €
19+2 890 €+3 992 €-1 102 €
20+2 890 €+4 211 €-1 321 €
21+2 890 €+4 437 €-1 547 €
22+2 890 €+4 668 €-1 778 €
23+2 890 €+4 906 €-2 016 €
24+2 890 €+5 150 €-2 260 €
25+2 890 €+5 400 €-2 510 €
Total+72 250 €+72 804 €+-554 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 297 jours
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