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Appartement à vendre

VilleEaubonne (95)
Surface65m²
Coût Total200 692€
Loyer Annuel13 591€
Rentabilité6.77%
Cashflow/mois-60€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 174 900 €
Surface : 65 m²
Prix au m² : 2 690,77 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3/4 étage, Salle de bain, Cave, 3 chambres, Balcon

Une adresse tres recherchée, au coeur d'un environnement verdoyant et proche de toutes commodités. Ce 4 pièces traversant et baigné de lumière offre : Loggia, cuisine , un séjour avec balcon et 3 chambres, dégagement avec rangements, wc, salle de bains.Une cave. Le tout à moins de 15 minutes des gares, lignes/ J,H,C Proposition d'aménagement virtuel non contractuelle en dernière photo.

Ville : Eaubonne
Département : Val-d'Oise
Région : Île-de-France
Code postal : 95600
Coordonnées : 48.989669, 2.282996
Total : 200 692€
Prix d'acquisition : 174 900€
Travaux : 11 800€
Valeur du bien : 186 700€
Frais de notaire : 13 992€
Coût estimé : 13 992€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 65m²
Loyer prédit : 17.42€/m²/mois
Fourchette : 14.45€ - 21.01€/m²/mois
Loyer total estimé : 1133€/mois
Loyer annuel estimé : 13591€/an
Fourchette totale : 939€ - 1366€/mois
Fourchette annuelle : 11272€ - 16386€/an
Rentabilité brute :6.77%
Fourchette de rentabilité :5.62% - 8.16%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 075,95 €/m²
Basé sur :137 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :199 937 €
Prix d'achat :174 900 €
Décote à l'achat :-25 037€ (-12.5%)
Marge achat-revente :-755€ (-0.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :200 692€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :999,34€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :80,28€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 1 079,61€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :99 109,34€
Coût de l'assurance :24 083,04€
Taxe foncière : 1 359,06€/an
Soit par mois : 113,26€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 132,55€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 192,87€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-60,32€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 153 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Aucun changement nécessaire
Aucun changement nécessaire pour le système de chauffage, car le DPE est C.
Quantité: 0
Raison: DPE C - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et remplacement de la robinetterie si nécessaire.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 assumé pour la cuisine - rafraîchissement léger recommandé
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et remplacement de la robinetterie si nécessaire.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 assumé pour la salle de bain - rafraîchissement léger recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Aucun changement nécessaire
Aucun changement nécessaire pour le salon, car l'état est bon.
Quantité: 0
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :11 800 €(182 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:6 000€
    Cuisine complète milieu de gamme: 5000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:4 000€
    Salle de bain complète: 3000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Peinture chambres:1 800€
    Peinture murs 3 chambres (60 m²): 30€/m² × 60 = 1800€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Eaubonne (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 2 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 133 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 591 €/an
Calcul : 1 133 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 836 €/an
Base de calcul : Emprunt de 200 692 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 963 €/an
Calcul : 80 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 359 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 11 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 20 959 €
Revenus locatifs : +13 591 €
Charges déductibles : -20 959 €
Résultat foncier Année 1 : -7 368 €(Déficit de 7 368 €)
Imputable sur revenu global : 7 368 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 159 €/an
Revenus locatifs : +13 591 €
Charges déductibles : -9 159 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 432 €/an
Prix d'achat du bien : 174 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 113 685 €(65% de 174 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 134 €/an
Calcul : 113 685 € × 3,636% = 4 134 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 591 €20 965 €6 843 €-7 375 €7 375 €--
213 862 €8 985 €6 662 €4 878 €---
314 140 €8 798 €6 476 €5 342 €---
414 422 €8 605 €6 282 €5 818 €---
514 711 €8 405 €6 082 €6 306 €---
615 005 €8 197 €5 875 €6 808 €---
715 305 €7 983 €5 661 €7 322 €---
815 611 €7 761 €5 439 €7 850 €---
915 924 €7 531 €5 209 €8 392 €---
1016 242 €7 294 €4 971 €8 948 €---
1116 567 €7 048 €4 725 €9 519 €---
1216 898 €6 793 €4 470 €10 105 €---
1317 236 €6 529 €4 207 €10 707 €---
1417 581 €6 256 €3 934 €11 325 €---
1517 933 €5 974 €3 652 €11 959 €---
1618 291 €5 682 €3 359 €12 610 €---
1718 657 €5 379 €3 057 €13 278 €---
1819 030 €5 066 €2 743 €13 964 €---
1919 411 €4 742 €2 419 €14 669 €---
2019 799 €4 406 €2 084 €15 393 €---
2120 195 €4 059 €1 736 €16 136 €---
2220 599 €3 699 €1 377 €16 900 €---
2321 011 €3 327 €1 005 €17 684 €---
2421 431 €2 942 €620 €18 489 €---
2521 860 €2 544 €221 €19 316 €---
TOTAL435 312 €168 969 €99 109 €266 343 €7 375 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 212 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 266 343 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 591 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 854 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 854 €-2 212 €+5 066 €
2+2 854 €+1 463 €+1 391 €
3+2 854 €+1 602 €+1 252 €
4+2 854 €+1 745 €+1 109 €
5+2 854 €+1 892 €+962 €
6+2 854 €+2 042 €+812 €
7+2 854 €+2 197 €+657 €
8+2 854 €+2 355 €+499 €
9+2 854 €+2 518 €+336 €
10+2 854 €+2 685 €+169 €
11+2 854 €+2 856 €-2 €
12+2 854 €+3 032 €-178 €
13+2 854 €+3 212 €-358 €
14+2 854 €+3 397 €-543 €
15+2 854 €+3 588 €-734 €
16+2 854 €+3 783 €-929 €
17+2 854 €+3 983 €-1 129 €
18+2 854 €+4 189 €-1 335 €
19+2 854 €+4 401 €-1 547 €
20+2 854 €+4 618 €-1 764 €
21+2 854 €+4 841 €-1 987 €
22+2 854 €+5 070 €-2 216 €
23+2 854 €+5 305 €-2 451 €
24+2 854 €+5 547 €-2 693 €
25+2 854 €+5 795 €-2 941 €
Total+71 350 €+79 903 €+-8 553 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 15 jours
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