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Appartement Riez 66.61 m² T-2 à vendre, 75 200 € | Orpi

Bien expiré
VilleRiez (04)
Surface66.61m²
Coût Total115 316€
Loyer Annuel9 762€
Rentabilité8.47%
Cashflow/mois+128€
Image de bien 1
Prix : 75 200 €
Surface : 66.61 m²
Prix au m² : 1 128,96 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 pièces, Surface 66,61 m², 1 chambre, 1 salle de bain/eau, Séjour 19,30 m², Chauffage individuel, Électricité, Double vitrage, Cave

75 200 €

Ville : Riez
Département : Alpes-de-Haute-Provence
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 04500
Coordonnées : 43.000000, 6.000000
Total : 115 316€
Prix d'acquisition : 75 200€
Travaux : 34 100€
Valeur du bien : 109 300€
Frais de notaire : 6 016€
Coût estimé : 6 016€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 66.61m²
Loyer prédit : 12.21€/m²/mois
Fourchette : 9.72€ - 15.35€/m²/mois
Loyer total estimé : 813€/mois
Loyer annuel estimé : 9762€/an
Fourchette totale : 647€ - 1022€/mois
Fourchette annuelle : 7768€ - 12267€/an
Rentabilité brute :8.47%
Fourchette de rentabilité :6.74% - 10.64%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :115 316€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :569,29€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.37%
Assurance emprunteur :34,59€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 603,89€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :55 471,13€
Coût de l'assurance :10 378,44€
Taxe foncière : 976,16€/an
Soit par mois : 81,35€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 813,47€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 685,23€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :128,24€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant, tel qu'une pompe à chaleur air/air, pour remplacer le chauffage électrique ancien.
Quantité: 1 système pour 66.61 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques.
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant.
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur 66.61 m²)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique.
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur l'échelle DPE.
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la cuisine, incluant nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain, incluant nouvelle douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible.
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Rénovation des chambres, incluant revêtement de sol, peinture, électricité et menuiseries intérieures.
Quantité: 1 chambre (environ 15 m²)
Raison: Aucune photo chambre - état 2/5 assumé d'après pire état visible.
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Rénovation du salon, incluant revêtement de sol, peinture, électricité et menuiseries intérieures.
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 2/5 assumé d'après pire état visible.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :34 100 €(512 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 500€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:9 100€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 1200€ = 8400€, Main d'œuvre: 700€
  • Eau chaude:500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:9 500€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€, Électroménager: 4000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:5 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 1500€
  • Chambres:500€
    Rénovation chambre: 1 chambre (15 m²) × 200€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salon:1 000€
    Rénovation salon: 1 salon (30 m²) × 200€ = 6000€, Main d'œuvre: 1000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Riez (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 813 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 762 €/an
Calcul : 813 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 837 €/an
Base de calcul : Emprunt de 115 316 € à 3.37% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 415 €/an
Calcul : 35 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 976 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 34 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 39 328 €
Revenus locatifs : +9 762 €
Charges déductibles : -39 328 €
Résultat foncier Année 1 : -29 566 €(Déficit de 29 566 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 8 166 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 228 €/an
Revenus locatifs : +9 762 €
Charges déductibles : -5 228 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 534 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 8166.19 € reporté.
Prix d'achat du bien : 75 200 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 48 880 €(65% de 75 200 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 777 €/an
Calcul : 48 880 € × 3,636% = 1 777 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 762 €39 332 €3 840 €-29 570 €21 400 €8 170 €8 170 €
29 957 €5 129 €3 738 €4 828 €--3 342 €
310 156 €5 023 €3 632 €5 133 €---
410 359 €4 914 €3 522 €5 445 €---
510 566 €4 801 €3 409 €5 766 €---
610 778 €4 683 €3 292 €6 094 €---
710 993 €4 562 €3 171 €6 431 €---
811 213 €4 437 €3 046 €6 776 €---
911 437 €4 307 €2 916 €7 130 €---
1011 666 €4 173 €2 782 €7 493 €---
1111 899 €4 035 €2 643 €7 865 €---
1212 137 €3 891 €2 500 €8 246 €---
1312 380 €3 743 €2 352 €8 637 €---
1412 628 €3 590 €2 199 €9 038 €---
1512 880 €3 431 €2 040 €9 449 €---
1613 138 €3 267 €1 876 €9 871 €---
1713 401 €3 098 €1 706 €10 303 €---
1813 669 €2 922 €1 531 €10 746 €---
1913 942 €2 741 €1 350 €11 201 €---
2014 221 €2 553 €1 162 €11 668 €---
2114 505 €2 359 €968 €12 146 €---
2214 795 €2 159 €767 €12 637 €---
2315 091 €1 951 €560 €13 140 €---
2415 393 €1 736 €345 €13 657 €---
2515 701 €1 514 €123 €14 187 €---
TOTAL312 668 €124 354 €55 471 €188 314 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 188 314 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 762 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 050 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 050 €-6 420 €+8 470 €
2+2 050 €0 €+2 050 €
3+2 050 €+537 €+1 513 €
4+2 050 €+1 634 €+416 €
5+2 050 €+1 730 €+320 €
6+2 050 €+1 828 €+222 €
7+2 050 €+1 929 €+121 €
8+2 050 €+2 033 €+17 €
9+2 050 €+2 139 €-89 €
10+2 050 €+2 248 €-198 €
11+2 050 €+2 359 €-309 €
12+2 050 €+2 474 €-424 €
13+2 050 €+2 591 €-541 €
14+2 050 €+2 711 €-661 €
15+2 050 €+2 835 €-785 €
16+2 050 €+2 961 €-911 €
17+2 050 €+3 091 €-1 041 €
18+2 050 €+3 224 €-1 174 €
19+2 050 €+3 360 €-1 310 €
20+2 050 €+3 500 €-1 450 €
21+2 050 €+3 644 €-1 594 €
22+2 050 €+3 791 €-1 741 €
23+2 050 €+3 942 €-1 892 €
24+2 050 €+4 097 €-2 047 €
25+2 050 €+4 256 €-2 206 €
Total+51 250 €+56 494 €+-5 244 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 147 jours
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