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Maison à vendre

Bien expiré
VilleCuers (83)
Surface138m²
Coût Total291 420€
Loyer Annuel23 839€
Rentabilité8.18%
Cashflow/mois+398€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 235 000 €
Surface : 138 m²
Prix au m² : 1 702,9 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Toilettes séparées, 4 chambres, calme, Pas de cave, Non meublé

À Cuers, à deux pas de la chapelle et nichée dans les hauteurs du village, là où le regard s'évade et où le temps semble suspendu, se cache une maison de pierre pleine de caractère, mitoyenne d'un côté, d'une superficie d'environ 138 m², prête à accueillir une nouvelle histoire. Derrière ses murs anciens, cette demeure dévoile une atmosphère chaleureuse et authentique, idéale pour les amoureux de belles pierres et de lieux chargés d'émotion. Dès l'entrée, au rez-de-chaussée, la maison s'ouvre sur un espace de vie de 28m2 simple et sincère : un salon avec cuisine, prolongé par une cour intérieure intime, comme un petit refuge à ciel ouvert, parfait pour savourer les beaux jours en toute tranquillité. En sous-sol, une magnifique cave voûtée en pierre d'environ 21,10 m² rappelle le passé de la maison — un espace brut et inspirant, à imaginer selon vos envies : cave à vin, atelier d'artiste ou lieu de convivialité.

Au fil des étages, la maison se dévoile peu à peu :

  • Au premier, un palier avec dressing et une grande chambre, douce et lumineuse.
  • Au deuxième, deux chambres et une salle de bain, idéales pour accueillir famille ou amis.
  • Enfin, sous les toits, une chambre avec sa salle d'eau de 11,25 m2, comme un cocon perché, intime et paisible. Chaque niveau raconte quelque chose. Chaque pierre a une mémoire.

À l'extérieur, la position dominante de la maison offre une vue dégagée, laissant entrer la lumière et invitant à la contemplation.

Ici, plus qu'une maison, c'est un lieu de vie, un refuge, une atmosphère. Un bien rare pour celles et ceux qui recherchent l'authenticité, le charme de l'ancien et l'envie de faire perdurer l'âme d'une bâtisse.

? Une parenthèse hors du temps, au coeur de Cuers, à découvrir sans tarder... Taxe Foncière : 719 euros

Honoraires à la charge du vendeur Votre agent commercial 3G IMMO sur place EI - Andréa BEURNE inscrite au RSAC de TOULON n° 519 600 050 Selon l'article L.561.5 du Code Monétaire et Financier, pour l'organisation de la visite, la présentation d'une pièce d'identité vous sera demandée. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Cuers
Département : Var
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 83390
Coordonnées : 43.234800, 6.067742
Total : 291 420€
Prix d'acquisition : 235 000€
Travaux : 37 620€
Valeur du bien : 272 620€
Frais de notaire : 18 800€
Coût estimé : 18 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 138m²
Loyer prédit : 14.40€/m²/mois
Fourchette : 10.46€ - 19.81€/m²/mois
Loyer total estimé : 1987€/mois
Loyer annuel estimé : 23839€/an
Fourchette totale : 1443€ - 2734€/mois
Fourchette annuelle : 17320€ - 32811€/an
Rentabilité brute :8.18%
Fourchette de rentabilité :5.94% - 11.26%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 557,69 €/m²
Basé sur :85 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :490 961 €
Prix d'achat :235 000 €
Décote à l'achat :-255 961€ (-52.1%)
Marge achat-revente :199 541€ (40.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :291 420€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 443,33€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :85,00€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 528,33€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :141 580,41€
Coût de l'assurance :25 499,25€
Taxe foncière : 719,00€/an
Soit par mois : 59,92€/mois
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 986,55€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 588,25€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :398,30€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 175 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols nécessitant un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire/douche, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain (environ 8 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et remplacement de la robinetterie si nécessaire
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessitant un léger rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds pour rafraîchir l'espace
Quantité: salon (environ 38 m²)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement souhaitable
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau si chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 138 m²
Raison: DPE C - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres anciennes par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE C - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles si accès disponible
Quantité: surface maison en m² (138 m²)
Raison: DPE C - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :37 620 €(273 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Revêtement sol:2 880€
    Parquet flottant: 48 m² × 60€/m² = 2880€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000€
    Rénovation salle de bain: 8 m² × 1000€/m² = 8000€ (incluant tous les travaux: baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité)
  • Cuisine - Rafraîchissement:1 200€
    Peinture murs cuisine: 10 m² × 120€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 140€
    Peinture murs et plafonds salon: 38 m² × 30€/m² = 1140€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage - Remplacement système:13 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 13500€ (incluant pose)
  • Menuiseries - Fenêtres:4 000€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 800€/fenêtre = 4000€ (incluant pose)
  • Isolation - Combles:6 900€
    Isolation combles: 138 m² × 50€/m² = 6900€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Cuers (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→A(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 24 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres, Isolation - Combles
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 987 €/mois
Revenus locatifs annuels : 23 839 €/an
Calcul : 1 987 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 782 €/an
Base de calcul : Emprunt de 291 420 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 020 €/an
Calcul : 85 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 719 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 37 620 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 49 141 €
Revenus locatifs : +23 839 €
Charges déductibles : -49 141 €
Résultat foncier Année 1 : -25 303 €(Déficit de 25 303 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 3 903 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 521 €/an
Revenus locatifs : +23 839 €
Charges déductibles : -11 521 €
Résultat foncier Années 2+ : 12 317 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 3902.64 € reporté.
Prix d'achat du bien : 235 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 152 750 €(65% de 235 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 555 €/an
Calcul : 152 750 € × 3,636% = 5 555 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
123 839 €49 151 €9 792 €-25 312 €21 400 €3 912 €3 912 €
224 315 €11 271 €9 532 €13 045 €---
324 802 €11 002 €9 263 €13 800 €---
425 298 €10 723 €8 984 €14 574 €---
525 804 €10 436 €8 697 €15 368 €---
626 320 €10 138 €8 399 €16 182 €---
726 846 €9 830 €8 091 €17 016 €---
827 383 €9 511 €7 772 €17 872 €---
927 931 €9 181 €7 442 €18 750 €---
1028 489 €8 840 €7 101 €19 649 €---
1129 059 €8 487 €6 748 €20 572 €---
1229 640 €8 122 €6 383 €21 518 €---
1330 233 €7 744 €6 005 €22 489 €---
1430 838 €7 354 €5 615 €23 484 €---
1531 455 €6 949 €5 210 €24 505 €---
1632 084 €6 531 €4 792 €25 552 €---
1732 725 €6 099 €4 360 €26 627 €---
1833 380 €5 651 €3 912 €27 729 €---
1934 047 €5 188 €3 449 €28 860 €---
2034 728 €4 709 €2 970 €30 020 €---
2135 423 €4 213 €2 474 €31 210 €---
2236 131 €3 701 €1 962 €32 431 €---
2336 854 €3 170 €1 431 €33 684 €---
2437 591 €2 621 €882 €34 970 €---
2538 343 €2 054 €315 €36 289 €---
TOTAL763 558 €222 675 €141 580 €540 883 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 540 883 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 23 839 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 006 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 006 €-6 420 €+11 426 €
2+5 006 €+2 740 €+2 266 €
3+5 006 €+4 140 €+866 €
4+5 006 €+4 372 €+634 €
5+5 006 €+4 610 €+396 €
6+5 006 €+4 855 €+151 €
7+5 006 €+5 105 €-99 €
8+5 006 €+5 362 €-356 €
9+5 006 €+5 625 €-619 €
10+5 006 €+5 895 €-889 €
11+5 006 €+6 172 €-1 166 €
12+5 006 €+6 455 €-1 449 €
13+5 006 €+6 747 €-1 741 €
14+5 006 €+7 045 €-2 039 €
15+5 006 €+7 352 €-2 346 €
16+5 006 €+7 666 €-2 660 €
17+5 006 €+7 988 €-2 982 €
18+5 006 €+8 319 €-3 313 €
19+5 006 €+8 658 €-3 652 €
20+5 006 €+9 006 €-4 000 €
21+5 006 €+9 363 €-4 357 €
22+5 006 €+9 729 €-4 723 €
23+5 006 €+10 105 €-5 099 €
24+5 006 €+10 491 €-5 485 €
25+5 006 €+10 887 €-5 881 €
Total+125 150 €+162 265 €+-37 115 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 192 jours
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