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Côtes-D'armor - Maison individuelle de trois chambres à rénover dans le village de Plussulien.

VillePlussulien (22)
Surface48
Coût Total106 080
Loyer Annuel4 579
Rentabilité4.32%
Cashflow/mois-213
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 40 000 €
Surface : 48 m²
Prix au m² : 833,33 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 48 m², 3 pièces, 565 m² de terrain, 1 garage

Voici une opportunité exceptionnelle d'acquérir cette maison individuelle de trois chambres située au coeur de Plussulien. Elle dispose d'un garage et d'un jardin à l'arrière. La cuisine est équipée d'un poêle à bois et d'une porte donnant sur le jardin. Ce dernier mène à un salon lumineux grâce à ses fenêtres à double exposition. Un couloir dessert depuis le salon une chambre, une salle de bains et des toilettes séparées. A l'étage se trouve un grand grenier aménageable qui offre un potentiel d'espace de vie supplémentaire, sous réserve d'une autorisation d'urbanisme. Un garage est également attenant à la maison. Le chauffage est assuré par des radiateurs électriques et un poêle à bois dans la cuisine. La maison est raccordée au tout-à-l'égout. A l'arrière, un jardin principalement engazonné est agrémenté d'arbustes et d'arbres. Un puits est également présent. Pour plus d'informations, veuillez l'agence Newton : (14.29 % honoraires Ttc à la charge de l'acquéreur.) Jane Doyle (Ei) Agent Commercial - Numéro Rsac : 832 972 699 - St Brieuc.

Ville : Plussulien
Département : Côtes-d'Armor
Région : Bretagne
Code postal : 22320
Coordonnées : 48.281461, -3.068631
Total : 106 080
Prix d'acquisition : 40 000
Travaux : 62 880
Valeur du bien : 102 880
Frais de notaire : 3 200
Coût estimé : 3 200
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 48
Loyer prédit : 7.95€/m²/mois
Fourchette : 6.21€ - 10.18€/m²/mois
Loyer total estimé : 382€/mois
Loyer annuel estimé : 4579€/an
Fourchette totale : 298€ - 488€/mois
Fourchette annuelle : 3577€ - 5861€/an
Rentabilité brute :4.32%
Fourchette de rentabilité :3.37% - 5.53%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :969,39 €/m²
Basé sur :13 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :46 531
Prix d'achat :40 000
Décote à l'achat :-6 531 (-14.0%)
Marge achat-revente :-59 549€ (-128.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :106 080
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :525,39€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :30,94€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 556,33€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :51 536,79
Coût de l'assurance :9 282,00
Taxe foncière : 457,86€/an
Soit par mois : 38,16€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 381,55€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 594,48€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-212,93€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 540 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 48 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique et poêle à bois
Quantité: 1 système pour 48 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine équipée vétuste, incluant nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo et WC, carrelage murs et sol
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 3/5 assumé - salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - sols en état moyen nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant ou carrelage dans le salon
Quantité: salon (environ 8 m²)
Raison: État 3/5 assumé - salon nécessite rafraîchissement
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de l'installation électrique, incluant tableau électrique et prises
Quantité: 1 installation pour 48 m²
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de la plomberie, incluant tuyauterie et évacuations
Quantité: 1 installation pour 48 m²
Raison: Normes de plomberie à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :62 880(1 310 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:4 320
    Isolation toiture/combles: 48 m² × 75€/m² = 3600€ (moyenne 50-100€/m²), Main d'œuvre: 720€
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:14 400
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (moyenne 10000-15000€), Main d'œuvre: 2400€
  • Menuiseries - Fenêtres:8 640
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 1200€ = 7200€ (moyenne 600-1200€/fenêtre), Main d'œuvre: 1440€
  • Cuisine - Rénovation complète:18 000
    Cuisine complète: 1 cuisine × 15000€ = 15000€ (moyenne 10000-20000€), Main d'œuvre: 3000€
  • Salle de bain - Rénovation complète:7 200
    Salle de bain complète: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (moyenne 4000-8000€), Main d'œuvre: 1200€
  • Chambres - Revêtement sol:2 400
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€ (moyenne 25-60€/m²), Main d'œuvre: 600€
  • Salon - Revêtement sol:720
    Parquet flottant: 8 m² × 60€/m² = 480€ (moyenne 25-60€/m²), Main d'œuvre: 240€
  • Électricité - Mise aux normes:4 800
    Mise aux normes électricité: 48 m² × 100€/m² = 4800€ (moyenne 80-150€/m²), Main d'œuvre incluse.
  • Plomberie - Mise aux normes:2 400
    Mise aux normes plomberie: 48 m² × 50€/m² = 2400€ (moyenne 40-70€/m²), Main d'œuvre incluse.
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Plussulien (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

GD(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 27 360✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 382 €/mois
Revenus locatifs annuels : 4 579 €/an
Calcul : 382 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 561 €/an
Base de calcul : Emprunt de 106 080 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 371 €/an
Calcul : 31 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 458 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 62 880
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 67 270
Revenus locatifs : +4 579
Charges déductibles : -67 270
Résultat foncier Année 1 : -62 691(Déficit de 62 691 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 41 291
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 390 €/an
Revenus locatifs : +4 579
Charges déductibles : -4 390
Résultat foncier Années 2+ : 189 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 41291.36 € reporté.
Prix d'achat du bien : 40 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 26 000(65% de 40 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 945 €/an
Calcul : 26 000 € × 3,636% = 945
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
14 57967 2733 564-62 69521 400 €41 295 €41 295 €
24 6704 2993 470371--40 923 €
34 7644 2013 372563--40 361 €
44 8594 1003 270759--39 601 €
54 9563 9953 166961--38 640 €
65 0553 8863 0571 169--37 471 €
75 1563 7742 9451 382--36 089 €
85 2593 6582 8291 601--34 488 €
95 3653 5382 7091 826--32 662 €
105 4723 4142 5852 058--30 604 €
115 5813 2862 4562 296--28 308 €
125 6933 1532 3242 540---
135 8073 0152 1862 792---
145 9232 8732 0443 050---
156 0412 7261 8973 316---
166 1622 5741 7443 589---
176 2852 4161 5873 869---
186 4112 2531 4244 158---
196 5392 0851 2554 455---
206 6701 9101 0814 760---
216 8041 7309015 074---
226 9401 5437145 396---
237 0781 3505215 728---
247 2201 1503216 070---
257 3649441156 421---
TOTAL146 655135 14551 53711 51021 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 11 510
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 4 579 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +962 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+962-6 420+7 382
2+9620+962
3+9620+962
4+9620+962
5+9620+962
6+9620+962
7+9620+962
8+9620+962
9+9620+962
10+9620+962
11+9620+962
12+962+762+200
13+962+837+125
14+962+915+47
15+962+995-33
16+962+1 077-115
17+962+1 161-199
18+962+1 247-285
19+962+1 336-374
20+962+1 428-466
21+962+1 522-560
22+962+1 619-657
23+962+1 719-757
24+962+1 821-859
25+962+1 926-964
Total+24 050+11 945+12 105
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 58 jours
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