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🔥 Dernière baisse de prix et dernière opportunité

VillePayns (10)
Surface144
Coût Total225 720
Loyer Annuel13 588
Rentabilité6.02%
Cashflow/mois-147
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 209 000 €
Surface : 144 m²
Prix au m² : 1 451,39 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 6
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Attention dernière baisse de prix et dernière opportunité pour acheter ce bien. ( Si pas de vente mise en location )

Bien lire l'annonce jusqu'au bout svp 🙏🏼

Avant toute chose la maison ne comporte pas de garage. D'où le prix ultra compétitif !

Mais il est très facile d'aménager une petite dépendance couverte style carport ou encore un cabanon de jardin. Voir photo projection.

Pour précision également il y a trois voire quatre places de stationnement dans le terrain donc un garage n'est absolument pas indispensable.

✨ Maison pierre entièrement rénovée avec du bois de qualité qui nécessite peu d'entretien et aucun travaux à prévoir

Située à la fin du village de Payns début du village de Villacerf à moins de 20 minutes de Troyes

À 6 minutes du village de Saint-Lyé et de ses commerces

🏡 3 chambres + beaux volumes lumineux avec double espace pour chaque chambre

Un grand séjour lumineux avec poêle à granulés

Une cuisine équipée moderne

3 chambres spacieuses

Une mezzanine pouvant servir de bureau ou espace détente

2 salles de bain (pratique au quotidien)

Extérieur agréable avec terrasse en Isère de forêt.

👉 Maison clé en main, aucun travaux à prévoir.

Prix 209 000 € ( peu négociable car c'est vraiment ma toute dernière baisse mais je reste ouverte à une proposition très raisonnable et sérieux si vous avez le financement )

Ville : Payns
Département : Aube
Région : Grand Est
Code postal : 10600
Coordonnées : 48.383170, 3.976800
Total : 225 720
Prix d'acquisition : 209 000
Valeur du bien : 209 000
Frais de notaire : 16 720
Coût estimé : 16 720
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 144
Loyer prédit : 7.86€/m²/mois
Fourchette : 6.30€ - 9.81€/m²/mois
Loyer total estimé : 1132€/mois
Loyer annuel estimé : 13588€/an
Fourchette totale : 908€ - 1413€/mois
Fourchette annuelle : 10892€ - 16951€/an
Rentabilité brute :6.02%
Fourchette de rentabilité :4.83% - 7.51%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 100 €/m²
Basé sur :31 ventes dans un rayon de 10 km
Prix de marché :158 400
Prix d'achat :209 000
Décote à l'achat :+50 600 (+31.9%)
Marge achat-revente :-67 320€ (-42.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 10 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :225 720
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 102,36€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :63,95€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 166,31€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :104 986,93
Coût de l'assurance :19 186,20
Taxe foncière : 1 358,76€/an
Soit par mois : 113,23€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 132,30€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 279,54€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-147,24€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 132 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 588 €/an
Calcul : 1 132 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 285 €/an
Base de calcul : Emprunt de 225 720 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 767 €/an
Calcul : 64 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 359 €/an

⚖️ Résultat Foncier

Travaux et entretien : 0 €/an
Non estimé (ajustable selon vos projets de rénovation)
TOTAL Charges déductibles : 9 412 €/an
Revenus locatifs : +13 588
Charges déductibles : -9 412
Résultat foncier : 4 176 €/an
Prix d'achat du bien : 209 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 135 850(65% de 209 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 940 €/an
Calcul : 135 850 € × 3,636% = 4 940
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 5889 4197 2934 169---
213 8599 2227 0964 638---
314 1379 0186 8925 118---
414 4198 8086 6825 611---
514 7088 5916 4646 117---
615 0028 3666 2406 636---
715 3028 1346 0087 168---
815 6087 8945 7687 714---
915 9207 6475 5218 273---
1016 2387 3915 2658 848---
1116 5637 1275 0009 437---
1216 8956 8534 72710 041---
1317 2326 5714 44510 661---
1417 5776 2804 15311 297---
1517 9295 9783 85211 950---
1618 2875 6673 54112 620---
1718 6535 3463 21913 307---
1819 0265 0132 88714 013---
1919 4064 6702 54414 736---
2019 7954 3152 18915 479---
2120 1913 9491 82316 241---
2220 5943 5701 44417 024---
2321 0063 1791 05317 827---
2421 4262 77564918 651---
2521 8552 35823119 497---
TOTAL435 216158 142104 987277 0740Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 277 074
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 588 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 853 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 853+1 251+1 602
2+2 853+1 391+1 462
3+2 853+1 536+1 317
4+2 853+1 683+1 170
5+2 853+1 835+1 018
6+2 853+1 991+862
7+2 853+2 150+703
8+2 853+2 314+539
9+2 853+2 482+371
10+2 853+2 654+199
11+2 853+2 831+22
12+2 853+3 012-159
13+2 853+3 198-345
14+2 853+3 389-536
15+2 853+3 585-732
16+2 853+3 786-933
17+2 853+3 992-1 139
18+2 853+4 204-1 351
19+2 853+4 421-1 568
20+2 853+4 644-1 791
21+2 853+4 872-2 019
22+2 853+5 107-2 254
23+2 853+5 348-2 495
24+2 853+5 595-2 742
25+2 853+5 849-2 996
Total+71 325+83 122+-11 797
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 19 jours
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