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🔥 Dernière baisse de prix et dernière opportunité

Bien expiré
VillePayns (10)
Surface144m²
Coût Total225 720€
Loyer Annuel13 588€
Rentabilité6.02%
Cashflow/mois-147€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 209 000 €
Surface : 144 m²
Prix au m² : 1 451,39 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 6
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Attention dernière baisse de prix et dernière opportunité pour acheter ce bien. ( Si pas de vente mise en location )

Bien lire l'annonce jusqu'au bout svp 🙏🏼

Avant toute chose la maison ne comporte pas de garage. D'où le prix ultra compétitif !

Mais il est très facile d'aménager une petite dépendance couverte style carport ou encore un cabanon de jardin. Voir photo projection.

Pour précision également il y a trois voire quatre places de stationnement dans le terrain donc un garage n'est absolument pas indispensable.

✨ Maison pierre entièrement rénovée avec du bois de qualité qui nécessite peu d'entretien et aucun travaux à prévoir

Située à la fin du village de Payns début du village de Villacerf à moins de 20 minutes de Troyes

À 6 minutes du village de Saint-Lyé et de ses commerces

🏡 3 chambres + beaux volumes lumineux avec double espace pour chaque chambre

Un grand séjour lumineux avec poêle à granulés

Une cuisine équipée moderne

3 chambres spacieuses

Une mezzanine pouvant servir de bureau ou espace détente

2 salles de bain (pratique au quotidien)

Extérieur agréable avec terrasse en Isère de forêt.

👉 Maison clé en main, aucun travaux à prévoir.

Prix 209 000 € ( peu négociable car c'est vraiment ma toute dernière baisse mais je reste ouverte à une proposition très raisonnable et sérieux si vous avez le financement )

Ville : Payns
Département : Aube
Région : Grand Est
Code postal : 10600
Coordonnées : 48.383170, 3.976800
Total : 225 720€
Prix d'acquisition : 209 000€
Valeur du bien : 209 000€
Frais de notaire : 16 720€
Coût estimé : 16 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 144m²
Loyer prédit : 7.86€/m²/mois
Fourchette : 6.30€ - 9.81€/m²/mois
Loyer total estimé : 1132€/mois
Loyer annuel estimé : 13588€/an
Fourchette totale : 908€ - 1413€/mois
Fourchette annuelle : 10892€ - 16951€/an
Rentabilité brute :6.02%
Fourchette de rentabilité :4.83% - 7.51%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 100 €/m²
Basé sur :31 ventes dans un rayon de 10 km
Prix de marché :158 400 €
Prix d'achat :209 000 €
Décote à l'achat :+50 600€ (+31.9%)
Marge achat-revente :-67 320€ (-42.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 10 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :225 720€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 102,36€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :63,95€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 166,31€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :104 986,93€
Coût de l'assurance :19 186,20€
Taxe foncière : 1 358,76€/an
Soit par mois : 113,23€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 132,30€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 279,54€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-147,24€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 132 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 588 €/an
Calcul : 1 132 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 285 €/an
Base de calcul : Emprunt de 225 720 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 767 €/an
Calcul : 64 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 359 €/an

⚖️ Résultat Foncier

Travaux et entretien : 0 €/an
Non estimé (ajustable selon vos projets de rénovation)
TOTAL Charges déductibles : 9 412 €/an
Revenus locatifs : +13 588 €
Charges déductibles : -9 412 €
Résultat foncier : 4 176 €/an
Prix d'achat du bien : 209 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 135 850 €(65% de 209 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 940 €/an
Calcul : 135 850 € × 3,636% = 4 940 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 588 €9 419 €7 293 €4 169 €---
213 859 €9 222 €7 096 €4 638 €---
314 137 €9 018 €6 892 €5 118 €---
414 419 €8 808 €6 682 €5 611 €---
514 708 €8 591 €6 464 €6 117 €---
615 002 €8 366 €6 240 €6 636 €---
715 302 €8 134 €6 008 €7 168 €---
815 608 €7 894 €5 768 €7 714 €---
915 920 €7 647 €5 521 €8 273 €---
1016 238 €7 391 €5 265 €8 848 €---
1116 563 €7 127 €5 000 €9 437 €---
1216 895 €6 853 €4 727 €10 041 €---
1317 232 €6 571 €4 445 €10 661 €---
1417 577 €6 280 €4 153 €11 297 €---
1517 929 €5 978 €3 852 €11 950 €---
1618 287 €5 667 €3 541 €12 620 €---
1718 653 €5 346 €3 219 €13 307 €---
1819 026 €5 013 €2 887 €14 013 €---
1919 406 €4 670 €2 544 €14 736 €---
2019 795 €4 315 €2 189 €15 479 €---
2120 191 €3 949 €1 823 €16 241 €---
2220 594 €3 570 €1 444 €17 024 €---
2321 006 €3 179 €1 053 €17 827 €---
2421 426 €2 775 €649 €18 651 €---
2521 855 €2 358 €231 €19 497 €---
TOTAL435 216 €158 142 €104 987 €277 074 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 277 074 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 588 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 853 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 853 €+1 251 €+1 602 €
2+2 853 €+1 391 €+1 462 €
3+2 853 €+1 536 €+1 317 €
4+2 853 €+1 683 €+1 170 €
5+2 853 €+1 835 €+1 018 €
6+2 853 €+1 991 €+862 €
7+2 853 €+2 150 €+703 €
8+2 853 €+2 314 €+539 €
9+2 853 €+2 482 €+371 €
10+2 853 €+2 654 €+199 €
11+2 853 €+2 831 €+22 €
12+2 853 €+3 012 €-159 €
13+2 853 €+3 198 €-345 €
14+2 853 €+3 389 €-536 €
15+2 853 €+3 585 €-732 €
16+2 853 €+3 786 €-933 €
17+2 853 €+3 992 €-1 139 €
18+2 853 €+4 204 €-1 351 €
19+2 853 €+4 421 €-1 568 €
20+2 853 €+4 644 €-1 791 €
21+2 853 €+4 872 €-2 019 €
22+2 853 €+5 107 €-2 254 €
23+2 853 €+5 348 €-2 495 €
24+2 853 €+5 595 €-2 742 €
25+2 853 €+5 849 €-2 996 €
Total+71 325 €+83 122 €+-11 797 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 161 jours
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