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Détails du bien

VilleMeaux (77)
Surface77m²
Coût Total200 400€
Loyer Annuel13 638€
Rentabilité6.81%
Cashflow/mois-28€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 165 000 €
Surface : 77 m²
Prix au m² : 2 142,86 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bains : 1, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

77100 - MEAUX - NEOS IMMO EXCLUSIVTE Marie Pierre Dieumegard vous propose cet appartement 3 pièces d'une surface de 76.58 m2 Loi Carrez, situé au 4 ème étage d'une résidence sécurisée. Il se compose d'une entrée avec placard, un salon séjour lumineux, une cuisine fermée donnant sur la loggia, deux chambres, une salle de bains, une salle d'eau, un cellier. WC séparé. Double vitrage PVC, chauffage géothermie, une place de parking couvert, une cave complète ce bien. A 10 min de la gare SNCF de Meaux. Bus à proximité. Prévoir rafraichissement Contactez moi pour une visite

Le(s) point(s) vert(s) : Double vitrage

Marie Pierre Dieumegard E.I. - RSAC de Meaux n°824155832

Ville : Meaux
Département : Seine-et-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 77100
Total : 200 400€
Prix d'acquisition : 165 000€
Travaux : 22 200€
Valeur du bien : 187 200€
Frais de notaire : 13 200€
Coût estimé : 13 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 77m²
Loyer prédit : 14.76€/m²/mois
Fourchette : 12.39€ - 17.58€/m²/mois
Loyer total estimé : 1136€/mois
Loyer annuel estimé : 13638€/an
Fourchette totale : 954€ - 1354€/mois
Fourchette annuelle : 11448€ - 16246€/an
Rentabilité brute :6.81%
Fourchette de rentabilité :5.71% - 8.11%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 196,72 €/m²
Basé sur :525 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :246 147 €
Prix d'achat :165 000 €
Décote à l'achat :-81 147€ (-33.0%)
Marge achat-revente :45 747€ (18.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :200 400€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :992,53€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :58,45€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 050,98€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :97 360,22€
Coût de l'assurance :17 535,00€
Taxe foncière : 1 363,77€/an
Soit par mois : 113,65€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 136,48€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 164,63€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-28,16€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 238 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car le chauffage géothermique est déjà installé.
Quantité: 1 système pour 77 m²
Raison: DPE D - Appartement - Système de chauffage en place, pas de travaux obligatoires.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessite un rafraîchissement important.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire/douche, lavabo, et WC, ainsi que carrelage complet.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessite un rafraîchissement important.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 visible - amélioration esthétique souhaitable.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: salon complet
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :22 200 €(288 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0€
    Aucune action nécessaire car le chauffage géothermique est déjà installé.
  • Cuisine:10 500€
    Rénovation cuisine complète: 8000€, Électroménager: 1500€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:7 500€
    Rénovation salle de bain complète: 5000€, Carrelage: 1000€, Main d'œuvre: 500€, Plomberie: 1000€
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds 2 chambres (30m²): 30€/m² × 30 = 900€, Main d'œuvre: 300€
  • Chambres - Parquet flottant:1 800€
    Parquet flottant 20 m²: 60€/m² × 20 = 1200€, Main d'œuvre: 600€
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds salon (27m²): 30€/m² × 27 = 810€, Main d'œuvre: 390€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Meaux (coefficient 1 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 136 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 638 €/an
Calcul : 1 136 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 727 €/an
Base de calcul : Emprunt de 200 400 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 701 €/an
Calcul : 58 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 364 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 22 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 30 992 €
Revenus locatifs : +13 638 €
Charges déductibles : -30 992 €
Résultat foncier Année 1 : -17 354 €(Déficit de 17 354 €)
Imputable sur revenu global : 17 354 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 792 €/an
Revenus locatifs : +13 638 €
Charges déductibles : -8 792 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 846 €/an
Prix d'achat du bien : 165 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 107 250 €(65% de 165 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 900 €/an
Calcul : 107 250 € × 3,636% = 3 900 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 638 €30 999 €6 733 €-17 361 €17 361 €--
213 910 €8 620 €6 555 €5 291 €---
314 189 €8 435 €6 370 €5 754 €---
414 472 €8 243 €6 178 €6 229 €---
514 762 €8 046 €5 980 €6 716 €---
615 057 €7 841 €5 776 €7 216 €---
715 358 €7 629 €5 564 €7 729 €---
815 665 €7 410 €5 345 €8 256 €---
915 979 €7 183 €5 118 €8 796 €---
1016 298 €6 948 €4 883 €9 350 €---
1116 624 €6 706 €4 641 €9 919 €---
1216 957 €6 455 €4 389 €10 502 €---
1317 296 €6 195 €4 130 €11 101 €---
1417 642 €5 926 €3 861 €11 716 €---
1517 995 €5 648 €3 583 €12 346 €---
1618 355 €5 361 €3 295 €12 994 €---
1718 722 €5 063 €2 998 €13 659 €---
1819 096 €4 755 €2 690 €14 341 €---
1919 478 €4 437 €2 372 €15 041 €---
2019 868 €4 107 €2 042 €15 760 €---
2120 265 €3 767 €1 701 €16 498 €---
2220 670 €3 414 €1 349 €17 256 €---
2321 084 €3 049 €984 €18 034 €---
2421 505 €2 672 €607 €18 833 €---
2521 935 €2 282 €216 €19 654 €---
TOTAL436 820 €171 190 €97 360 €265 631 €17 361 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 5 208 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 265 631 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 638 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 864 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 864 €-5 208 €+8 072 €
2+2 864 €+1 587 €+1 277 €
3+2 864 €+1 726 €+1 138 €
4+2 864 €+1 869 €+995 €
5+2 864 €+2 015 €+849 €
6+2 864 €+2 165 €+699 €
7+2 864 €+2 319 €+545 €
8+2 864 €+2 477 €+387 €
9+2 864 €+2 639 €+225 €
10+2 864 €+2 805 €+59 €
11+2 864 €+2 976 €-112 €
12+2 864 €+3 151 €-287 €
13+2 864 €+3 330 €-466 €
14+2 864 €+3 515 €-651 €
15+2 864 €+3 704 €-840 €
16+2 864 €+3 898 €-1 034 €
17+2 864 €+4 098 €-1 234 €
18+2 864 €+4 302 €-1 438 €
19+2 864 €+4 512 €-1 648 €
20+2 864 €+4 728 €-1 864 €
21+2 864 €+4 949 €-2 085 €
22+2 864 €+5 177 €-2 313 €
23+2 864 €+5 410 €-2 546 €
24+2 864 €+5 650 €-2 786 €
25+2 864 €+5 896 €-3 032 €
Total+71 600 €+79 689 €+-8 089 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 57 jours
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