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Achat maison 2 étages

Bien expiré
VilleRion-des-Landes (40)
Surface147m²
Coût Total216 460€
Loyer Annuel16 083€
Rentabilité7.43%
Cashflow/mois+73€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 172 000 €
Surface : 147 m²
Prix au m² : 1 170,07 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Surface de 147 m², Bâtiment de 2 étages, 5 Pièces, 4 Chambres, Année de construction 1900, 1 Salle de bain, 1 Toilette, Chauffage individuel électrique radiateur, Cuisine équipée, Jardin, Terrain de 715 m², Travaux, Etat : à rénover

Venez découvrir cette maison d'environ 150 m² pleine d'authenticité située dans le bourg de RION-DES-LANDES, à deux pas des commerces. Au rez-de-chaussée un salon-séjour, une cuisine ouverte, une salle de bains, un toilette et deux chambres. A l'étage, deux chambres, un grand palier et 30m² restant à rénover. Le tout sur 715 m² de terrain clos.

Visite virtuelle disponible sur demande. Contacter votre agence Guy Hoquet de Rion-des Landes pour une 1ère visite.

Ville : Rion-des-Landes
Département : Landes
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 40370
Coordonnées : 43.931022, -0.920461
Total : 216 460€
Prix d'acquisition : 172 000€
Travaux : 30 700€
Valeur du bien : 202 700€
Frais de notaire : 13 760€
Coût estimé : 13 760€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 147m²
Loyer prédit : 9.12€/m²/mois
Fourchette : 6.87€ - 12.10€/m²/mois
Loyer total estimé : 1340€/mois
Loyer annuel estimé : 16083€/an
Fourchette totale : 1010€ - 1779€/mois
Fourchette annuelle : 12114€ - 21352€/an
Rentabilité brute :7.43%
Fourchette de rentabilité :5.60% - 9.86%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :216 460€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 072,08€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :61,33€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 133,41€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :105 162,64€
Coût de l'assurance :18 399,10€
Taxe foncière : 1 608,31€/an
Soit par mois : 134,03€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 340,26€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 267,43€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :72,82€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 150 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle cuisine équipée avec placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité mises aux normes.
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire/douche, lavabo, WC, carrelage murs et sol, plomberie et électricité mises aux normes.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres.
Quantité: 4 chambres (environ 50 m² total)
Raison: Chambres en état moyen - besoin de rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres.
Quantité: 4 chambres (environ 50 m² total)
Raison: Chambres en état moyen - besoin de rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: Salon en bon état, mais rafraîchissement recommandé
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises si nécessaire.
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes de la plomberie, remplacement des tuyauteries si nécessaire.
Quantité: toute la plomberie
Raison: Assurer la conformité et éviter les fuites

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :30 700 €(209 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:11 500€
    Cuisine complète: 8000€, Électroménager: 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Revêtement sol:3 000€
    Parquet flottant 50 m²: 60€/m² × 50 = 3000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Peinture:2 000€
    Peinture 50 m²: 40€/m² × 50 = 2000€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Peinture:800€
    Peinture salon 20 m²: 40€/m² × 20 = 800€, Main d'œuvre incluse
  • Électricité générale:400€
    Mise aux normes tableau électrique: 800€, Main d'œuvre: 400€
  • Plomberie générale:1 000€
    Mise aux normes plomberie: 2000€, Main d'œuvre: 1000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Rion-des-Landes (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 340 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 083 €/an
Calcul : 1 340 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 266 €/an
Base de calcul : Emprunt de 216 460 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 736 €/an
Calcul : 61 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 608 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 30 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 40 310 €
Revenus locatifs : +16 083 €
Charges déductibles : -40 310 €
Résultat foncier Année 1 : -24 227 €(Déficit de 24 227 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 13 527 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 610 €/an
Revenus locatifs : +16 083 €
Charges déductibles : -9 610 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 473 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 13527.25 € reporté.
Prix d'achat du bien : 172 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 111 800 €(65% de 172 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 065 €/an
Calcul : 111 800 € × 3,636% = 4 065 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 083 €40 317 €7 273 €-24 234 €10 700 €13 534 €13 534 €
216 405 €9 424 €7 080 €6 981 €--6 554 €
316 733 €9 224 €6 880 €7 508 €---
417 067 €9 018 €6 673 €8 050 €---
517 409 €8 804 €6 460 €8 605 €---
617 757 €8 583 €6 238 €9 174 €---
718 112 €8 354 €6 010 €9 758 €---
818 474 €8 117 €5 773 €10 357 €---
918 844 €7 872 €5 528 €10 972 €---
1019 221 €7 619 €5 275 €11 602 €---
1119 605 €7 357 €5 012 €12 249 €---
1219 997 €7 085 €4 741 €12 912 €---
1320 397 €6 805 €4 461 €13 592 €---
1420 805 €6 515 €4 170 €14 290 €---
1521 221 €6 214 €3 870 €15 007 €---
1621 646 €5 904 €3 560 €15 742 €---
1722 079 €5 582 €3 238 €16 496 €---
1822 520 €5 250 €2 906 €17 270 €---
1922 971 €4 906 €2 562 €18 065 €---
2023 430 €4 550 €2 206 €18 880 €---
2123 899 €4 182 €1 838 €19 716 €---
2224 377 €3 801 €1 457 €20 575 €---
2324 864 €3 407 €1 063 €21 457 €---
2425 361 €3 000 €655 €22 362 €---
2525 869 €2 578 €234 €23 291 €---
TOTAL515 146 €194 469 €105 163 €320 676 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 320 676 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 083 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 377 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 377 €-3 210 €+6 587 €
2+3 377 €0 €+3 377 €
3+3 377 €+286 €+3 091 €
4+3 377 €+2 415 €+962 €
5+3 377 €+2 581 €+796 €
6+3 377 €+2 752 €+625 €
7+3 377 €+2 927 €+450 €
8+3 377 €+3 107 €+270 €
9+3 377 €+3 292 €+85 €
10+3 377 €+3 481 €-104 €
11+3 377 €+3 675 €-298 €
12+3 377 €+3 874 €-497 €
13+3 377 €+4 078 €-701 €
14+3 377 €+4 287 €-910 €
15+3 377 €+4 502 €-1 125 €
16+3 377 €+4 723 €-1 346 €
17+3 377 €+4 949 €-1 572 €
18+3 377 €+5 181 €-1 804 €
19+3 377 €+5 419 €-2 042 €
20+3 377 €+5 664 €-2 287 €
21+3 377 €+5 915 €-2 538 €
22+3 377 €+6 173 €-2 796 €
23+3 377 €+6 437 €-3 060 €
24+3 377 €+6 708 €-3 331 €
25+3 377 €+6 987 €-3 610 €
Total+84 425 €+96 203 €+-11 778 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 165 jours
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