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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleNogent-sur-Marne (94)
Surface65m²
Coût Total240 150€
Loyer Annuel18 139€
Rentabilité7.55%
Cashflow/mois-1 508€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 195 000 €
Surface : 65 m²
Prix au m² : 3 000 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 6
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : électrique individuel, Nombre d'égages : 7, Cave, Nombre de WC : 2

Laforêt vous présente dans Résidence/services Les HESPERIDES un appartement au dernier étage sur balcon et vue dégagée, offrant un séjour, une cuisine indépendante, 2 chambres, 2 salles d'eau avec wc. Une cave et un box en sous-sol complètent ce bien.CHARGES ET SERVICES: 1608.33 € /MOIS ( restauration, gardien 24/24, activités).Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques: (6.38 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.) Copropriété de 216 lots - dont 80 lots habitation. (Pas de procédure en cours).

Charges annuelles : 19300.00 euros.

Ville : Nogent-sur-Marne
Département : Val-de-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 94130
Coordonnées : 48.836385, 2.493584
Total : 240 150€
Prix d'acquisition : 195 000€
Travaux : 29 550€
Valeur du bien : 224 550€
Frais de notaire : 15 600€
Coût estimé : 15 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 65m²
Loyer prédit : 23.25€/m²/mois
Fourchette : 18.55€ - 29.16€/m²/mois
Loyer total estimé : 1512€/mois
Loyer annuel estimé : 18139€/an
Fourchette totale : 1206€ - 1895€/mois
Fourchette annuelle : 14467€ - 22742€/an
Rentabilité brute :7.55%
Fourchette de rentabilité :6.02% - 9.47%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :5 646,11 €/m²
Basé sur :506 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :366 997 €
Prix d'achat :195 000 €
Décote à l'achat :-171 997€ (-46.9%)
Marge achat-revente :126 847€ (34.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :240 150€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 199,67€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :60,04€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 1 259,71€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :119 751,94€
Coût de l'assurance :18 011,25€
Taxe foncière : 1 813,86€/an
Soit par mois : 151,15€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 1 608,33€/mois
Soit par an : 19 299,96€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 511,55€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 3 019,20€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-1 507,65€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 65 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des installations et peinture
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations un peu datées
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement léger de la salle de bain avec peinture et vérification des installations
Quantité: salle de bain (5 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - installations récentes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - propreté correcte mais rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (25 m²)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :29 550 €(455 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8000€ = 8000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:5 600€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 800€ = 5600€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète (8 m²) × 9000€ = 9000€ (installation et matériaux compris, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:1 000€
    Rafraîchissement salle de bain: 5 m² × 200€ = 1000€ (peinture et vérification des installations, main d'œuvre incluse)
  • Chambres:1 200€
    Peinture chambres: 24 m² × 50€ = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon:1 250€
    Peinture salon: 25 m² × 50€ = 1250€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nogent-sur-Marne (Île-de-France, coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 17 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 512 €/mois
Revenus locatifs annuels : 18 139 €/an
Calcul : 1 512 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 252 €/an
Base de calcul : Emprunt de 240 150 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 720 €/an
Calcul : 60 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 814 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 19 300 €/an
Calcul : 1 608 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 29 550 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 59 636 €
Revenus locatifs : +18 139 €
Charges déductibles : -59 636 €
Résultat foncier Année 1 : -41 498 €(Déficit de 41 498 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 20 098 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 30 086 €/an
Revenus locatifs : +18 139 €
Charges déductibles : -30 086 €
Résultat foncier Années 2+ : -11 948 €/an(Déficit de 11 948 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 20097.82 € reporté.
  • Années suivantes : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 1247.82 € reporté.
Prix d'achat du bien : 195 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 126 750 €(65% de 195 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 609 €/an
Calcul : 126 750 € × 3,636% = 4 609 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
118 139 €59 644 €8 260 €-41 506 €21 400 €20 106 €20 106 €
218 501 €29 877 €8 043 €-11 376 €11 376 €-20 106 €
318 871 €29 653 €7 818 €-10 781 €10 781 €-20 106 €
419 249 €29 420 €7 586 €-10 171 €10 171 €-20 106 €
519 634 €29 179 €7 345 €-9 545 €9 545 €-20 106 €
620 026 €28 930 €7 096 €-8 903 €8 903 €-20 106 €
720 427 €28 672 €6 837 €-8 245 €8 245 €-20 106 €
820 836 €28 404 €6 570 €-7 569 €7 569 €-20 106 €
921 252 €28 128 €6 293 €-6 875 €6 875 €-20 106 €
1021 677 €27 841 €6 007 €-6 164 €6 164 €-20 106 €
1122 111 €27 545 €5 710 €-5 434 €5 434 €-20 106 €
1222 553 €27 237 €5 403 €-4 684 €4 684 €--
1323 004 €26 919 €5 085 €-3 915 €3 915 €--
1423 464 €26 590 €4 756 €-3 126 €3 126 €--
1523 933 €26 249 €4 415 €-2 316 €2 316 €--
1624 412 €25 896 €4 062 €-1 484 €1 484 €--
1724 900 €25 531 €3 697 €-631 €631 €--
1825 398 €25 153 €3 318 €246 €---
1925 906 €24 761 €2 927 €1 145 €---
2026 424 €24 355 €2 521 €2 069 €---
2126 953 €23 935 €2 101 €3 018 €---
2227 492 €23 501 €1 666 €3 991 €---
2328 042 €23 051 €1 216 €4 991 €---
2428 603 €22 585 €750 €6 018 €---
2529 175 €22 102 €268 €7 073 €---
TOTAL580 984 €695 159 €119 752 €-114 174 €122 620 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 36 786 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : -114 174 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 18 139 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 809 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 809 €-6 420 €+10 229 €
2+3 809 €-3 413 €+7 222 €
3+3 809 €-3 234 €+7 043 €
4+3 809 €-3 051 €+6 860 €
5+3 809 €-2 864 €+6 673 €
6+3 809 €-2 671 €+6 480 €
7+3 809 €-2 473 €+6 282 €
8+3 809 €-2 271 €+6 080 €
9+3 809 €-2 063 €+5 872 €
10+3 809 €-1 849 €+5 658 €
11+3 809 €-1 630 €+5 439 €
12+3 809 €-1 405 €+5 214 €
13+3 809 €-1 175 €+4 984 €
14+3 809 €-938 €+4 747 €
15+3 809 €-695 €+4 504 €
16+3 809 €-445 €+4 254 €
17+3 809 €-189 €+3 998 €
18+3 809 €+74 €+3 735 €
19+3 809 €+344 €+3 465 €
20+3 809 €+621 €+3 188 €
21+3 809 €+905 €+2 904 €
22+3 809 €+1 197 €+2 612 €
23+3 809 €+1 497 €+2 312 €
24+3 809 €+1 805 €+2 004 €
25+3 809 €+2 122 €+1 687 €
Total+95 225 €-28 221 €+123 446 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 99 jours
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