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Appartement T2 bis de 86 m² - Lens Centre

VilleLens (62)
Surface86
Coût Total156 600
Loyer Annuel10 281
Rentabilité6.57%
Cashflow/mois-35
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 145 000 €
Surface : 86 m²
Prix au m² : 1 686,05 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Appartement de 86 m², idéalement situé en plein centre-ville de Lens, à deux pas des commerces, des transports, des restaurants et de toutes les commodités.

Situé en rez-de-chaussée, cet appartement séduit par ses beaux volumes et son agencement fonctionnel.

Il se compose de :

  • Une belle pièce de vie lumineuse offrant de nombreuses possibilités d’aménagement.
  • Une cuisine entièrement équipée.
  • Deux chambres confortables.
  • Une buanderie indépendante, un véritable atout pour le rangement et l’organisation.
  • Un espace de rangement supplémentaire, idéal pour le stockage.
  • Une salle d’eau et des WC.

Les plus qui font la différence : ✔ Place de parking privative sécurisée. ✔ Local à vélos sécurisé. ✔ Emplacement exceptionnel en hypercentre. ✔ Appartement spacieux et pratique, idéal pour une résidence principale comme pour un investissement locatif.

Ville : Lens
Département : Pas-de-Calais
Région : Hauts de France
Code postal : 62300
Coordonnées : 50.428340, 2.836670
Total : 156 600
Prix d'acquisition : 145 000
Valeur du bien : 145 000
Frais de notaire : 11 600
Coût estimé : 11 600
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 86
Loyer prédit : 9.96€/m²/mois
Fourchette : 8.14€ - 12.19€/m²/mois
Loyer total estimé : 857€/mois
Loyer annuel estimé : 10281€/an
Fourchette totale : 700€ - 1049€/mois
Fourchette annuelle : 8400€ - 12584€/an
Rentabilité brute :6.57%
Fourchette de rentabilité :5.36% - 8.04%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 607,14 €/m²
Basé sur :104 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :138 214
Prix d'achat :145 000
Décote à l'achat :+6 786 (+4.9%)
Marge achat-revente :-18 386€ (-13.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :156 600
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :767,28€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :39,15€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 806,43€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :73 583,94
Coût de l'assurance :11 745,00
Taxe foncière : 1 028,12€/an
Soit par mois : 85,68€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 856,76€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 892,11€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-35,34€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 857 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 281 €/an
Calcul : 857 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 101 €/an
Base de calcul : Emprunt de 156 600 à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 470 €/an
Calcul : 39 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 028 €/an

⚖️ Résultat Foncier

Travaux et entretien : 0 €/an
Non estimé (ajustable selon vos projets de rénovation)
TOTAL Charges déductibles : 6 599 €/an
Revenus locatifs : +10 281
Charges déductibles : -6 599
Résultat foncier : 3 682 €/an
Prix d'achat du bien : 145 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 94 250(65% de 145 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 427 €/an
Calcul : 94 250 € × 3,636% = 3 427
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 2816 6045 1063 677---
210 4876 4674 9694 020---
310 6976 3254 8274 372---
410 9106 1784 6804 733---
511 1296 0264 5285 102---
611 3515 8694 3725 482---
711 5785 7074 2095 871---
811 8105 5404 0426 270---
912 0465 3673 8696 679---
1012 2875 1883 6907 099---
1112 5335 0033 5057 529---
1212 7834 8123 3147 971---
1313 0394 6153 1178 424---
1413 3004 4112 9138 889---
1513 5664 2002 7029 366---
1613 8373 9822 4849 855---
1714 1143 7572 25910 357---
1814 3963 5242 02610 872---
1914 6843 2831 78511 401---
2014 9783 0341 53711 943---
2115 2772 7771 28012 500---
2215 5832 5121 01413 071---
2315 8942 23773913 657---
2416 2121 95445614 259---
2516 5371 66016214 876---
TOTAL329 309111 03273 584218 2770Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 218 277
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 281 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 159 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 159+1 103+1 056
2+2 159+1 206+953
3+2 159+1 312+847
4+2 159+1 420+739
5+2 159+1 531+628
6+2 159+1 645+514
7+2 159+1 761+398
8+2 159+1 881+278
9+2 159+2 004+155
10+2 159+2 130+29
11+2 159+2 259-100
12+2 159+2 391-232
13+2 159+2 527-368
14+2 159+2 667-508
15+2 159+2 810-651
16+2 159+2 957-798
17+2 159+3 107-948
18+2 159+3 262-1 103
19+2 159+3 420-1 261
20+2 159+3 583-1 424
21+2 159+3 750-1 591
22+2 159+3 921-1 762
23+2 159+4 097-1 938
24+2 159+4 278-2 119
25+2 159+4 463-2 304
Total+53 975+65 483+-11 508
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 37 jours
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