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Appartement T2 bis de 86 m² - Lens Centre

Bien expiré
VilleLens (62)
Surface86m²
Coût Total156 600€
Loyer Annuel10 281€
Rentabilité6.57%
Cashflow/mois-35€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 145 000 €
Surface : 86 m²
Prix au m² : 1 686,05 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Appartement de 86 m², idéalement situé en plein centre-ville de Lens, à deux pas des commerces, des transports, des restaurants et de toutes les commodités.

Situé en rez-de-chaussée, cet appartement séduit par ses beaux volumes et son agencement fonctionnel.

Il se compose de :

  • Une belle pièce de vie lumineuse offrant de nombreuses possibilités d’aménagement.
  • Une cuisine entièrement équipée.
  • Deux chambres confortables.
  • Une buanderie indépendante, un véritable atout pour le rangement et l’organisation.
  • Un espace de rangement supplémentaire, idéal pour le stockage.
  • Une salle d’eau et des WC.

Les plus qui font la différence : ✔ Place de parking privative sécurisée. ✔ Local à vélos sécurisé. ✔ Emplacement exceptionnel en hypercentre. ✔ Appartement spacieux et pratique, idéal pour une résidence principale comme pour un investissement locatif.

Ville : Lens
Département : Pas-de-Calais
Région : Hauts de France
Code postal : 62300
Coordonnées : 50.428340, 2.836670
Total : 156 600€
Prix d'acquisition : 145 000€
Valeur du bien : 145 000€
Frais de notaire : 11 600€
Coût estimé : 11 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 86m²
Loyer prédit : 9.96€/m²/mois
Fourchette : 8.14€ - 12.19€/m²/mois
Loyer total estimé : 857€/mois
Loyer annuel estimé : 10281€/an
Fourchette totale : 700€ - 1049€/mois
Fourchette annuelle : 8400€ - 12584€/an
Rentabilité brute :6.57%
Fourchette de rentabilité :5.36% - 8.04%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 607,14 €/m²
Basé sur :104 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :138 214 €
Prix d'achat :145 000 €
Décote à l'achat :+6 786€ (+4.9%)
Marge achat-revente :-18 386€ (-13.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :156 600€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :767,28€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :39,15€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 806,43€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :73 583,94€
Coût de l'assurance :11 745,00€
Taxe foncière : 1 028,12€/an
Soit par mois : 85,68€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 856,76€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 892,11€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-35,34€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 857 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 281 €/an
Calcul : 857 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 101 €/an
Base de calcul : Emprunt de 156 600 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 470 €/an
Calcul : 39 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 028 €/an

⚖️ Résultat Foncier

Travaux et entretien : 0 €/an
Non estimé (ajustable selon vos projets de rénovation)
TOTAL Charges déductibles : 6 599 €/an
Revenus locatifs : +10 281 €
Charges déductibles : -6 599 €
Résultat foncier : 3 682 €/an
Prix d'achat du bien : 145 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 94 250 €(65% de 145 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 427 €/an
Calcul : 94 250 € × 3,636% = 3 427 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 281 €6 604 €5 106 €3 677 €---
210 487 €6 467 €4 969 €4 020 €---
310 697 €6 325 €4 827 €4 372 €---
410 910 €6 178 €4 680 €4 733 €---
511 129 €6 026 €4 528 €5 102 €---
611 351 €5 869 €4 372 €5 482 €---
711 578 €5 707 €4 209 €5 871 €---
811 810 €5 540 €4 042 €6 270 €---
912 046 €5 367 €3 869 €6 679 €---
1012 287 €5 188 €3 690 €7 099 €---
1112 533 €5 003 €3 505 €7 529 €---
1212 783 €4 812 €3 314 €7 971 €---
1313 039 €4 615 €3 117 €8 424 €---
1413 300 €4 411 €2 913 €8 889 €---
1513 566 €4 200 €2 702 €9 366 €---
1613 837 €3 982 €2 484 €9 855 €---
1714 114 €3 757 €2 259 €10 357 €---
1814 396 €3 524 €2 026 €10 872 €---
1914 684 €3 283 €1 785 €11 401 €---
2014 978 €3 034 €1 537 €11 943 €---
2115 277 €2 777 €1 280 €12 500 €---
2215 583 €2 512 €1 014 €13 071 €---
2315 894 €2 237 €739 €13 657 €---
2416 212 €1 954 €456 €14 259 €---
2516 537 €1 660 €162 €14 876 €---
TOTAL329 309 €111 032 €73 584 €218 277 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 218 277 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 281 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 159 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 159 €+1 103 €+1 056 €
2+2 159 €+1 206 €+953 €
3+2 159 €+1 312 €+847 €
4+2 159 €+1 420 €+739 €
5+2 159 €+1 531 €+628 €
6+2 159 €+1 645 €+514 €
7+2 159 €+1 761 €+398 €
8+2 159 €+1 881 €+278 €
9+2 159 €+2 004 €+155 €
10+2 159 €+2 130 €+29 €
11+2 159 €+2 259 €-100 €
12+2 159 €+2 391 €-232 €
13+2 159 €+2 527 €-368 €
14+2 159 €+2 667 €-508 €
15+2 159 €+2 810 €-651 €
16+2 159 €+2 957 €-798 €
17+2 159 €+3 107 €-948 €
18+2 159 €+3 262 €-1 103 €
19+2 159 €+3 420 €-1 261 €
20+2 159 €+3 583 €-1 424 €
21+2 159 €+3 750 €-1 591 €
22+2 159 €+3 921 €-1 762 €
23+2 159 €+4 097 €-1 938 €
24+2 159 €+4 278 €-2 119 €
25+2 159 €+4 463 €-2 304 €
Total+53 975 €+65 483 €+-11 508 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 82 jours
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