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Appartement 72 m2 avec balcon

VilleAuxerre (89)
Surface72
Coût Total137 400
Loyer Annuel8 444
Rentabilité6.15%
Cashflow/mois-178
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 110 000 €
Surface : 72 m²
Prix au m² : 1 527,78 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

À vendre, agréable appartement de 72 m² situé à proximité de l’hôpital, dans un secteur pratique et recherché. Très fonctionnel et bien agencé, il offre un cadre de vie confortable avec un beau séjour lumineux donnant accès à un balcon agréable.

L’appartement dispose de deux chambres, d’une cuisine entièrement équipée ainsi que d’une salle de bain. Vous apprécierez également ses nombreux espaces de rangement avec un sellier et un dressing, parfaits pour optimiser l’espace au quotidien.

Le confort est assuré grâce au chauffage individuel qui permet de régler la température de l’appartement selon vos envies. Les fenêtres en PVC avec double vitrage apportent une bonne isolation.

Aucune procédure en cours dans la copropriété. Charges de copropriété : 250 € par trimestre.

N’hésitez pas à me contacter pour plus de renseignements ou pour organiser une visite.

Ville : Auxerre
Département : Yonne
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 89000
Coordonnées : 47.806440, 3.552590
Total : 137 400
Prix d'acquisition : 110 000
Travaux : 18 600
Valeur du bien : 128 600
Frais de notaire : 8 800
Coût estimé : 8 800
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 72
Loyer prédit : 9.77€/m²/mois
Fourchette : 7.99€ - 11.96€/m²/mois
Loyer total estimé : 704€/mois
Loyer annuel estimé : 8444€/an
Fourchette totale : 575€ - 861€/mois
Fourchette annuelle : 6901€ - 10333€/an
Rentabilité brute :6.15%
Fourchette de rentabilité :5.02% - 7.52%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 076,92 €/m²
Basé sur :65 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :77 538
Prix d'achat :110 000
Décote à l'achat :+32 462 (+41.9%)
Marge achat-revente :-59 862€ (-77.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :137 400
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :687,86€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :40,07€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 727,93€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :68 957,04
Coût de l'assurance :12 022,50
Taxe foncière : 844,43€/an
Soit par mois : 70,37€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 83,33€/mois
Soit par an : 999,96€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 703,69€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 881,63€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-177,94€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine équipée (placards, plan de travail, électroménager)
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 supposé - cuisine sans photo, nécessite rafraîchissement
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rénovation légère
Rafraîchissement de la salle de bain (peinture, joints si nécessaires)
Quantité: 6 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - salle de bain en bon état
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant ou stratifié dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs un peu usés, nécessite rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état, léger rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :18 600(258 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:14 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète milieu de gamme: 8000€, Électroménager: 4000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:1 200
    Rafraîchissement salle de bain: 6 m² × 200€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres:2 400
    Pose parquet flottant: 24 m² × 100€/m² = 2400€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon:1 000
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Auxerre (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CC(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 704 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 444 €/an
Calcul : 704 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 749 €/an
Base de calcul : Emprunt de 137 400 à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 481 €/an
Calcul : 40 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 844 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 000 €/an
Calcul : 83 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 18 600
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 25 674
Revenus locatifs : +8 444
Charges déductibles : -25 674
Résultat foncier Année 1 : -17 230(Déficit de 17 230 €)
Imputable sur revenu global : 10 700
Plafonné à 10 700(plafond standard)
Déficit reportable : 6 530
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 074 €/an
Revenus locatifs : +8 444
Charges déductibles : -7 074
Résultat foncier Années 2+ : 1 370 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 6529.69 € reporté.
Prix d'achat du bien : 110 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 71 500(65% de 110 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 600 €/an
Calcul : 71 500 € × 3,636% = 2 600
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 44425 6784 753-17 23410 700 €6 534 €6 534 €
28 6136 9544 6291 659--4 875 €
38 7856 8254 5001 960--2 914 €
48 9616 6914 3662 270--645 €
59 1406 5534 2282 587---
69 3236 4104 0852 913---
79 5106 2623 9363 248---
89 7006 1083 7833 592---
99 8945 9493 6243 945---
1010 0925 7843 4594 307---
1110 2945 6143 2894 680---
1210 4995 4373 1125 062---
1310 7095 2542 9295 455---
1410 9245 0652 7405 859---
1511 1424 8692 5436 273---
1611 3654 6662 3406 699---
1711 5924 4552 1307 137---
1811 8244 2371 9127 587---
1912 0614 0121 6878 049---
2012 3023 7781 4538 523---
2112 5483 5361 2119 011---
2212 7993 2869619 513---
2313 0553 02770110 028---
2413 3162 75843310 558---
2513 5822 48015411 102---
TOTAL270 474145 68968 957124 78510 700Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 124 785
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 444 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 773 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 773-3 210+4 983
2+1 7730+1 773
3+1 7730+1 773
4+1 7730+1 773
5+1 773+583+1 190
6+1 773+874+899
7+1 773+974+799
8+1 773+1 078+695
9+1 773+1 183+590
10+1 773+1 292+481
11+1 773+1 404+369
12+1 773+1 519+254
13+1 773+1 637+136
14+1 773+1 758+15
15+1 773+1 882-109
16+1 773+2 010-237
17+1 773+2 141-368
18+1 773+2 276-503
19+1 773+2 415-642
20+1 773+2 557-784
21+1 773+2 703-930
22+1 773+2 854-1 081
23+1 773+3 008-1 235
24+1 773+3 167-1 394
25+1 773+3 331-1 558
Total+44 325+37 435+6 890
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 11 jours
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