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Vente maison 7 pièces 171 m² Montauban (82000) - Superimmo

Bien expiré
VilleMontauban (82)
Surface171m²
Coût Total250 435€
Loyer Annuel22 184€
Rentabilité8.86%
Cashflow/mois+350€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 169 000 €
Surface : 171 m²
Prix au m² : 988,3 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison T5 à rénover de 170 m², idéale pour une famille en quête d’espace et de potentiel. Elle offre de beaux volumes, un garage, une véranda lumineuse et une jolie cour agréable. De nombreuses possibilités d’aménagement pour créer un lieu de vie chaleureux et personnalisé, à proximité des commodités. Belle opportunité à saisir !

Ville : Montauban
Département : Tarn-et-Garonne
Région : Occitanie
Code postal : 82000
Total : 250 435€
Prix d'acquisition : 169 000€
Travaux : 67 915€
Valeur du bien : 236 915€
Frais de notaire : 13 520€
Coût estimé : 13 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 171m²
Loyer prédit : 10.81€/m²/mois
Fourchette : 8.75€ - 13.36€/m²/mois
Loyer total estimé : 1849€/mois
Loyer annuel estimé : 22184€/an
Fourchette totale : 1496€ - 2284€/mois
Fourchette annuelle : 17957€ - 27406€/an
Rentabilité brute :8.86%
Fourchette de rentabilité :7.17% - 10.94%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :250 435€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 240,35€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :73,04€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 313,39€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :121 668,69€
Coût de l'assurance :21 913,06€
Taxe foncière : 2 218,38€/an
Soit par mois : 184,87€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 848,65€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 498,25€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :350,40€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 215 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 171 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 171 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: environ 21 fenêtres (estimé 1 fenêtre par 8 m²)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé, nécessite rénovation complète
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des placards de cuisine, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite rafraîchissement important
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Rafraîchissement du parquet, peinture des murs et plafonds
Quantité: 20 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - salon nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état, rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :67 915 €(397 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:11 615€
    Isolation combles: 171 m² × 65€/m² = 11115€, Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage:13 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13500€ = 13500€ (installation comprise)
  • Menuiseries:16 800€
    Fenêtres double vitrage: 21 fenêtres × 800€ = 16800€ (installation comprise)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité)
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 10 m² × 1000€/m² = 10000€ (incluant placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité)
  • Salon:2 000€
    Rafraîchissement salon: 20 m² × 100€/m² = 2000€ (incluant parquet et peinture)
  • Chambres:6 000€
    Parquet flottant: 60 m² × 100€/m² = 6000€ (incluant pose)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Montauban. Main d'œuvre incluse. Les coûts sont adaptés à la région Occitanie.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 41 915€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 849 €/mois
Revenus locatifs annuels : 22 184 €/an
Calcul : 1 849 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 407 €/an
Base de calcul : Emprunt de 250 435 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 877 €/an
Calcul : 73 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 218 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 67 915 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 79 416 €
Revenus locatifs : +22 184 €
Charges déductibles : -79 416 €
Résultat foncier Année 1 : -57 233 €(Déficit de 57 233 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 35 833 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 501 €/an
Revenus locatifs : +22 184 €
Charges déductibles : -11 501 €
Résultat foncier Années 2+ : 10 682 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 35832.58 € reporté.
Prix d'achat du bien : 169 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 109 850 €(65% de 169 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 995 €/an
Calcul : 109 850 € × 3,636% = 3 995 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
122 184 €79 424 €8 415 €-57 241 €21 400 €35 841 €35 841 €
222 628 €11 286 €8 191 €11 341 €--24 499 €
323 080 €11 055 €7 960 €12 025 €--12 474 €
423 542 €10 816 €7 721 €12 726 €---
524 012 €10 568 €7 474 €13 444 €---
624 493 €10 312 €7 218 €14 180 €---
724 983 €10 048 €6 953 €14 935 €---
825 482 €9 774 €6 679 €15 708 €---
925 992 €9 490 €6 396 €16 501 €---
1026 512 €9 197 €6 102 €17 314 €---
1127 042 €8 894 €5 799 €18 148 €---
1227 583 €8 580 €5 485 €19 003 €---
1328 134 €8 256 €5 161 €19 879 €---
1428 697 €7 920 €4 825 €20 777 €---
1529 271 €7 573 €4 478 €21 699 €---
1629 857 €7 213 €4 118 €22 643 €---
1730 454 €6 841 €3 746 €23 612 €---
1831 063 €6 457 €3 362 €24 606 €---
1931 684 €6 059 €2 964 €25 625 €---
2032 318 €5 647 €2 552 €26 671 €---
2132 964 €5 221 €2 126 €27 743 €---
2233 623 €4 781 €1 686 €28 843 €---
2334 296 €4 325 €1 230 €29 971 €---
2434 982 €3 853 €758 €31 128 €---
2535 681 €3 365 €271 €32 316 €---
TOTAL710 555 €266 956 €121 669 €443 598 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 443 598 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 22 184 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 659 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 659 €-6 420 €+11 079 €
2+4 659 €0 €+4 659 €
3+4 659 €0 €+4 659 €
4+4 659 €+76 €+4 583 €
5+4 659 €+4 033 €+626 €
6+4 659 €+4 254 €+405 €
7+4 659 €+4 480 €+179 €
8+4 659 €+4 713 €-54 €
9+4 659 €+4 950 €-291 €
10+4 659 €+5 194 €-535 €
11+4 659 €+5 444 €-785 €
12+4 659 €+5 701 €-1 042 €
13+4 659 €+5 964 €-1 305 €
14+4 659 €+6 233 €-1 574 €
15+4 659 €+6 510 €-1 851 €
16+4 659 €+6 793 €-2 134 €
17+4 659 €+7 084 €-2 425 €
18+4 659 €+7 382 €-2 723 €
19+4 659 €+7 688 €-3 029 €
20+4 659 €+8 001 €-3 342 €
21+4 659 €+8 323 €-3 664 €
22+4 659 €+8 653 €-3 994 €
23+4 659 €+8 991 €-4 332 €
24+4 659 €+9 339 €-4 680 €
25+4 659 €+9 695 €-5 036 €
Total+116 475 €+133 080 €+-16 605 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 95 jours
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