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Détails du bien

VilleHavre (76)
Surface78
Coût Total199 920
Loyer Annuel10 830
Rentabilité5.42%
Cashflow/mois-516
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 130 000 €
Surface : 78 m²
Prix au m² : 1 666,67 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bains : 1, Nombre d'étages : 3, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

iad France - Marie Hélène Moukouama vous propose: Appartement T4 – Lumineux –Vue magnifique – Secteur Mairie Graville

Situé au 3e et dernier étage d'une petite copropriété calme, ce bel appartement T4 vous séduira par sa luminosité, sa vue dégagée sur la ville, sa proximité aux écoles et commerces Il se compose de : -Un séjour de 33 m², exposé plein sud, baigné de lumière naturelle avec une superbe vue

  • Deux chambres (possibilité d'en faire 3)
  • Une Salle de bain
  • Des toilettes séparées
  • Une cuisine séparée, aménagée et équipée -Une cave privative en complément Chauffage collectif au gaz Secteur Graville – À proximité immédiate de la mairie annexe, des commodités, écoles et transports.

Le tram sera opérationnel en 2027 non loin de l'immeuble, c'est le parfait moment si vous souhaitez acquérir un bien dans ce secteur.

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La presente annonce immobiliere vise 2 lots situés dans une copropriété de 22 lots au total et ne faisant l'objet d'aucune procédure en cours citée à l'article L. 721-1 du code de la construction et de l'habitation. Montant moyen mensuel de charges déclaré par le vendeur : 295.59 euros par mois (soit 3547.08 euros annuel). Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Information d'affichage énergétique sur ce bien : classe ENERGIE D indice 214 et classe CLIMAT D indice 47. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de Mme Marie Hélène Moukouama mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de HAVRE sous le numéro 883241481, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Havre
Département : Seine-Maritime
Région : Normandie
Code postal : 76610
Total : 199 920
Prix d'acquisition : 130 000
Travaux : 59 520
Valeur du bien : 189 520
Frais de notaire : 10 400
Coût estimé : 10 400
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 78
Loyer prédit : 11.57€/m²/mois
Fourchette : 8.72€ - 15.35€/m²/mois
Loyer total estimé : 902€/mois
Loyer annuel estimé : 10830€/an
Fourchette totale : 680€ - 1197€/mois
Fourchette annuelle : 8164€ - 14365€/an
Rentabilité brute :5.42%
Fourchette de rentabilité :4.08% - 7.19%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 106,38 €/m²
Basé sur :67 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :86 298
Prix d'achat :130 000
Décote à l'achat :+43 702 (+50.6%)
Marge achat-revente :-113 622€ (-131.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :199 920
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :976,36€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :56,64€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 033,00€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :92 986,83
Coût de l'assurance :16 993,20
Taxe foncière : 1 082,95€/an
Soit par mois : 90,25€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 295,59€/mois
Soit par an : 3 547,08€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 902,46€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 418,84€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-516,38€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 214 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage collectif au gaz ancien
Quantité: 1 système pour 78 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Gain d'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité de l'eau chaude sanitaire
Quantité: 1 système pour 78 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine équipée, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessite un rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessite un rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 27 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - parquet usé dans une chambre, nécessite un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 27 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 30 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :59 520(763 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 500
    Chaudière gaz à condensation: 1 système = 6000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries:12 400
    Fenêtres double vitrage PVC: 8 fenêtres × 1300€/fenêtre = 10400€, Main d'œuvre: 2000€
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:15 000
    Cuisine complète: 10000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:15 000
    Rénovation complète salle de bain: 10000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Revêtement sol:2 700
    Parquet flottant: 27 m² × 60€/m² = 1620€, Main d'œuvre: 1080€
  • Chambres - Peinture:1 620
    Peinture murs et plafonds: 27 m² × 60€/m² = 1620€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Peinture:1 800
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 60€/m² = 1800€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Havre (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DC(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 23 400✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 902 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 830 €/an
Calcul : 902 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 453 €/an
Base de calcul : Emprunt de 199 920 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 680 €/an
Calcul : 57 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 083 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 547 €/an
Calcul : 296 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 59 520
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 71 282
Revenus locatifs : +10 830
Charges déductibles : -71 282
Résultat foncier Année 1 : -60 453(Déficit de 60 453 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 39 053
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 762 €/an
Revenus locatifs : +10 830
Charges déductibles : -11 762
Résultat foncier Années 2+ : -933 €/an(Déficit de 933 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 39052.95 € reporté.
Prix d'achat du bien : 130 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 84 500(65% de 130 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 073 €/an
Calcul : 84 500 € × 3,636% = 3 073
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 83071 2896 459-60 45921 400 €39 059 €39 059 €
211 04611 5946 285-548548 €-39 059 €
311 26711 4146 104-147147 €-39 059 €
411 49211 2285 918265--38 795 €
511 72211 0355 725687--38 108 €
611 95710 8365 5271 120--36 987 €
712 19610 6315 3211 565--35 422 €
812 44010 4195 1092 021--33 401 €
912 68910 1994 8902 489--30 912 €
1012 9429 9734 6632 970--27 943 €
1113 2019 7394 4293 463--24 480 €
1213 4659 4974 1873 968---
1313 7349 2473 9374 488---
1414 0098 9883 6795 021---
1514 2898 7223 4125 568---
1614 5758 4463 1366 129---
1714 8678 1612 8516 705---
1815 1647 8672 5577 297---
1915 4677 5632 2537 904---
2015 7777 2491 9398 528---
2116 0926 9241 6149 168---
2216 4146 5891 2799 825---
2316 7426 24293310 500---
2417 0775 88557511 193---
2517 4195 51520511 904---
TOTAL346 873285 25192 98761 62222 095Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 629
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 61 622
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 830 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 274 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 274-6 420+8 694
2+2 274-164+2 438
3+2 274-44+2 318
4+2 2740+2 274
5+2 2740+2 274
6+2 2740+2 274
7+2 2740+2 274
8+2 2740+2 274
9+2 2740+2 274
10+2 2740+2 274
11+2 2740+2 274
12+2 274+1 191+1 083
13+2 274+1 346+928
14+2 274+1 506+768
15+2 274+1 670+604
16+2 274+1 839+435
17+2 274+2 012+262
18+2 274+2 189+85
19+2 274+2 371-97
20+2 274+2 558-284
21+2 274+2 750-476
22+2 274+2 948-674
23+2 274+3 150-876
24+2 274+3 358-1 084
25+2 274+3 571-1 297
Total+56 850+25 831+31 019
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 24 jours
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