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Vente maison 6 pièces 170 m² Souillac (46200) - Superimmo

Bien expiré
VilleSouillac (46)
Surface170m²
Coût Total232 440€
Loyer Annuel15 762€
Rentabilité6.78%
Cashflow/mois-22€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 163 000 €
Surface : 170 m²
Prix au m² : 958,82 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Dans un quartier calme de Souillac, proche des commodités à pieds. Une maison familliale, 4 chambres, 2 salles d'eau, batie sur sous-sol total avec garage. Elle offre la possibilité d'être aménagée en 2 appartements de 85 m² chacun. Un jardin d'environ1000 m² entoure la maison. Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Souillac
Département : Lot
Région : Occitanie
Code postal : 46200
Total : 232 440€
Prix d'acquisition : 163 000€
Travaux : 56 400€
Valeur du bien : 219 400€
Frais de notaire : 13 040€
Coût estimé : 13 040€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 170m²
Loyer prédit : 7.73€/m²/mois
Fourchette : 6.03€ - 9.89€/m²/mois
Loyer total estimé : 1313€/mois
Loyer annuel estimé : 15762€/an
Fourchette totale : 1026€ - 1682€/mois
Fourchette annuelle : 12310€ - 20181€/an
Rentabilité brute :6.78%
Fourchette de rentabilité :5.30% - 8.68%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :232 440€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 133,95€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :69,73€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 1 203,68€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :107 743,83€
Coût de l'assurance :20 919,60€
Taxe foncière : 1 576,16€/an
Soit par mois : 131,35€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 313,47€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 335,03€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-21,56€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 251 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 170 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 170 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 21 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur la performance énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine avec équipements anciens
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation partielle
Remplacement des éléments sanitaires et carrelage partiel
Quantité: 6 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain avec signes d'usure
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état général mais nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible - salon avec quelques signes d'usure
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de la plomberie dans la cuisine et salle de bain
Quantité: cuisine et salle de bain
Raison: Normes de plomberie à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :56 400 €(332 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture:10 200€
    Isolation combles: 170 m² × 60€/m² = 10200€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 13000€ (prix moyen incluant installation)
  • Menuiseries:14 700€
    Fenêtres double vitrage: 21 fenêtres × 700€ = 14700€ (prix moyen incluant pose)
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète = 8000€ (prix moyen incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Salle de bain:1 200€
    Rénovation partielle salle de bain: 6 m² × 200€/m² = 1200€ (prix moyen incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Chambres:4 800€
    Parquet flottant: 60 m² × 80€/m² = 4800€ (prix moyen incluant pose)
  • Salon:800€
    Peinture salon: 20 m² × 40€/m² = 800€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Électricité:1 200€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau = 1200€ (prix moyen incluant installation)
  • Plomberie:2 500€
    Mise aux normes plomberie: 1 cuisine + 1 salle de bain = 2500€ (prix moyen incluant matériaux et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Souillac (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 37 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 313 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 762 €/an
Calcul : 1 313 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 479 €/an
Base de calcul : Emprunt de 232 440 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 837 €/an
Calcul : 70 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 576 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 56 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 66 292 €
Revenus locatifs : +15 762 €
Charges déductibles : -66 292 €
Résultat foncier Année 1 : -50 531 €(Déficit de 50 531 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 29 131 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 892 €/an
Revenus locatifs : +15 762 €
Charges déductibles : -9 892 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 869 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 29130.58 € reporté.
Prix d'achat du bien : 163 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 105 950 €(65% de 163 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 853 €/an
Calcul : 105 950 € × 3,636% = 3 853 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 762 €66 300 €7 487 €-50 538 €21 400 €29 138 €29 138 €
216 077 €9 697 €7 284 €6 380 €--22 758 €
316 398 €9 488 €7 075 €6 911 €--15 847 €
416 726 €9 272 €6 859 €7 455 €--8 393 €
517 061 €9 048 €6 635 €8 013 €--380 €
617 402 €8 818 €6 405 €8 585 €---
717 750 €8 579 €6 166 €9 171 €---
818 105 €8 333 €5 920 €9 772 €---
918 467 €8 079 €5 666 €10 389 €---
1018 837 €7 816 €5 403 €11 021 €---
1119 213 €7 544 €5 131 €11 669 €---
1219 598 €7 264 €4 851 €12 334 €---
1319 990 €6 974 €4 561 €13 016 €---
1420 389 €6 675 €4 262 €13 715 €---
1520 797 €6 365 €3 952 €14 432 €---
1621 213 €6 046 €3 633 €15 167 €---
1721 637 €5 716 €3 303 €15 921 €---
1822 070 €5 375 €2 962 €16 695 €---
1922 511 €5 023 €2 610 €17 489 €---
2022 962 €4 659 €2 246 €18 303 €---
2123 421 €4 283 €1 870 €19 138 €---
2223 889 €3 894 €1 481 €19 995 €---
2324 367 €3 493 €1 080 €20 874 €---
2424 855 €3 078 €666 €21 776 €---
2525 352 €2 650 €237 €22 701 €---
TOTAL504 850 €224 468 €107 744 €280 382 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 280 382 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 762 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 310 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 310 €-6 420 €+9 730 €
2+3 310 €0 €+3 310 €
3+3 310 €0 €+3 310 €
4+3 310 €0 €+3 310 €
5+3 310 €0 €+3 310 €
6+3 310 €+2 461 €+849 €
7+3 310 €+2 751 €+559 €
8+3 310 €+2 932 €+378 €
9+3 310 €+3 117 €+193 €
10+3 310 €+3 306 €+4 €
11+3 310 €+3 501 €-191 €
12+3 310 €+3 700 €-390 €
13+3 310 €+3 905 €-595 €
14+3 310 €+4 114 €-804 €
15+3 310 €+4 330 €-1 020 €
16+3 310 €+4 550 €-1 240 €
17+3 310 €+4 776 €-1 466 €
18+3 310 €+5 009 €-1 699 €
19+3 310 €+5 247 €-1 937 €
20+3 310 €+5 491 €-2 181 €
21+3 310 €+5 741 €-2 431 €
22+3 310 €+5 999 €-2 689 €
23+3 310 €+6 262 €-2 952 €
24+3 310 €+6 533 €-3 223 €
25+3 310 €+6 810 €-3 500 €
Total+82 750 €+84 115 €+-1 365 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 148 jours
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