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Appartement à vendre

VilleAjaccio (2A)
Surface100.4m²
Coût Total244 400€
Loyer Annuel15 897€
Rentabilité6.50%
Cashflow/mois-155€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 205 000 €
Surface : 100.4 m²
Prix au m² : 2 041,83 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 5
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 5 étage, Ascenseur, Salle de bain, Salon (total 32,04 m²), 2 chambres, Entrée séparée, Sans vis-à-vis, Exposition nord-est, TV par câble, Digicode, Pas de balcon, Non meublé

Kleo Immobilier vous présente en exclusivité une opportunité rare sur le marché Ajaccien : un très grand appartement F3 de 100.37 m² habitables, situé au cœur du quartier recherché Del Pellegrino.

Doté d'un fort potentiel de valorisation, cet appartement à rénover séduira les familles et les investisseurs grâce à ses volumes généreux et sa modularité exceptionnelle (transformation très facile en F4).

La disposition du bien L'espace intérieur s'organise aujourd'hui de la façon suivante : Une entrée avec placards Un salon / salle à manger, ouvrant sur un balcon. Une cuisine indépendante Deux grandes chambres. Une pièce aveugle supplémentaire : le véritable atout "sur-mesure" de ce bien ! Idéale pour agrandir le salon, créer un bureau, un grand dressing indépendant.. Un grenier de 11.80m² complète ce lot.

La copropriété & Les extérieurs Le bien se situe dans une résidence en bon état général et entretenue. Le vrai plus en centre-ville : La copropriété dispose d'un parking fermé par une barrière automatique, vous garantissant un stationnement sécurisé au quotidien.

Charges de copropriété : 316€ / trimestre Taxe foncière : 1311€

?? L'emplacement : Tout à pied ! Le quartier del Pellegrino est particulièrement prisé pour sa proximité immédiate avec le Cours Napoléon. Vous profitez d'une véritable vie de quartier où tout est accessible en quelques minutes à pied : supermarchés, magasin bio, traiteur, pharmaciens, médecins, tabac, ainsi que les écoles.

L'avis de Kleo "Cet appartement est l'opportunité idéale pour une famille de primo-accédants ou des investisseurs. Certes, des travaux de rénovation sont à prévoir, mais l'enveloppe globale vous permettra de vous offrir un très grand F3 ou un F4 personnalisé, le tout à un prix final parfaitement maîtrisé pour le secteur !"

?? Pour plus d'informations ou organiser une visite, contactez l'agence ?? Agence Kleo Immobilier – 5 Avenue Eugène Macchini, 20000 Ajaccio

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Ajaccio
Département : Corse-du-Sud
Région : Corse
Code postal : 20090
Coordonnées : 41.930533, 8.735781
Total : 244 400€
Prix d'acquisition : 205 000€
Travaux : 23 000€
Valeur du bien : 228 000€
Frais de notaire : 16 400€
Coût estimé : 16 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 100.4m²
Loyer prédit : 13.19€/m²/mois
Fourchette : 10.14€ - 17.18€/m²/mois
Loyer total estimé : 1325€/mois
Loyer annuel estimé : 15897€/an
Fourchette totale : 1018€ - 1725€/mois
Fourchette annuelle : 12211€ - 20696€/an
Rentabilité brute :6.50%
Fourchette de rentabilité :5.00% - 8.47%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 911,67 €/m²
Basé sur :410 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :292 332 €
Prix d'achat :205 000 €
Décote à l'achat :-87 332€ (-29.9%)
Marge achat-revente :47 932€ (16.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :244 400€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 193,58€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :71,28€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 264,87€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :113 675,37€
Coût de l'assurance :21 385,00€
Taxe foncière : 1 311,00€/an
Soit par mois : 109,25€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 105,33€/mois
Soit par an : 1 263,96€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 324,78€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 479,45€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-154,67€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :B
Consommation : 89 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucun remplacement nécessaire car DPE B - système de chauffage conforme
Quantité: N/A
Raison: DPE B - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de la cuisine avec de nouveaux placards et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rafraîchissement des deux chambres avec peinture et revêtement de sol
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et mise à jour du mobilier dans le salon
Quantité: salon complet
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :23 000 €(229 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0€
    Aucun remplacement nécessaire car DPE B - système de chauffage conforme.
  • Cuisine:10 000€
    Cuisine complète: 1 × 8000€ = 8000€ (incluant meubles et électroménager), Main d'œuvre: 2000€.
  • Salle de bain:7 500€
    Rénovation salle de bain complète: 1 × 6000€ = 6000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage), Main d'œuvre: 1500€.
  • Chambres:3 000€
    Peinture et revêtement de sol pour 2 chambres (20 m²): 20 m² × 50€/m² = 1000€ (revêtement), 20 m² × 30€/m² = 600€ (peinture), Main d'œuvre: 1400€.
  • Salon:2 500€
    Peinture et mise à jour du mobilier dans le salon: 40 m² × 30€/m² = 1200€ (peinture), Main d'œuvre: 1300€.
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Ajaccio. Main d'œuvre incluse. Les prix pour la cuisine et la salle de bain sont basés sur des rénovations complètes, tandis que les chambres et le salon incluent des travaux de peinture et de revêtement.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

B→B(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (B) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 325 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 897 €/an
Calcul : 1 325 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 888 €/an
Base de calcul : Emprunt de 244 400 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 855 €/an
Calcul : 71 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 311 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 264 €/an
Calcul : 105 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 23 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 34 319 €
Revenus locatifs : +15 897 €
Charges déductibles : -34 319 €
Résultat foncier Année 1 : -18 421 €(Déficit de 18 421 €)
Imputable sur revenu global : 18 421 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 319 €/an
Revenus locatifs : +15 897 €
Charges déductibles : -11 319 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 579 €/an
Prix d'achat du bien : 205 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 133 250 €(65% de 205 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 845 €/an
Calcul : 133 250 € × 3,636% = 4 845 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 897 €34 326 €7 896 €-18 429 €18 429 €--
216 215 €11 113 €7 683 €5 102 €---
316 540 €10 893 €7 462 €5 647 €---
416 870 €10 665 €7 235 €6 205 €---
517 208 €10 430 €6 999 €6 778 €---
617 552 €10 187 €6 756 €7 365 €---
717 903 €9 935 €6 505 €7 968 €---
818 261 €9 676 €6 246 €8 585 €---
918 626 €9 408 €5 977 €9 218 €---
1018 999 €9 131 €5 700 €9 868 €---
1119 379 €8 845 €5 414 €10 534 €---
1219 766 €8 549 €5 118 €11 218 €---
1320 162 €8 243 €4 813 €11 918 €---
1420 565 €7 928 €4 497 €12 637 €---
1520 976 €7 601 €4 171 €13 375 €---
1621 396 €7 264 €3 834 €14 131 €---
1721 824 €6 916 €3 486 €14 907 €---
1822 260 €6 557 €3 126 €15 704 €---
1922 705 €6 185 €2 754 €16 520 €---
2023 159 €5 801 €2 370 €17 359 €---
2123 623 €5 404 €1 974 €18 219 €---
2224 095 €4 994 €1 564 €19 101 €---
2324 577 €4 571 €1 140 €20 006 €---
2425 068 €4 133 €703 €20 936 €---
2525 570 €3 681 €251 €21 889 €---
TOTAL509 196 €222 434 €113 675 €286 762 €18 429 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 5 529 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 286 762 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 897 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 338 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 338 €-5 529 €+8 867 €
2+3 338 €+1 531 €+1 807 €
3+3 338 €+1 694 €+1 644 €
4+3 338 €+1 862 €+1 476 €
5+3 338 €+2 033 €+1 305 €
6+3 338 €+2 210 €+1 128 €
7+3 338 €+2 390 €+948 €
8+3 338 €+2 576 €+762 €
9+3 338 €+2 766 €+572 €
10+3 338 €+2 960 €+378 €
11+3 338 €+3 160 €+178 €
12+3 338 €+3 365 €-27 €
13+3 338 €+3 576 €-238 €
14+3 338 €+3 791 €-453 €
15+3 338 €+4 012 €-674 €
16+3 338 €+4 239 €-901 €
17+3 338 €+4 472 €-1 134 €
18+3 338 €+4 711 €-1 373 €
19+3 338 €+4 956 €-1 618 €
20+3 338 €+5 208 €-1 870 €
21+3 338 €+5 466 €-2 128 €
22+3 338 €+5 730 €-2 392 €
23+3 338 €+6 002 €-2 664 €
24+3 338 €+6 281 €-2 943 €
25+3 338 €+6 567 €-3 229 €
Total+83 450 €+86 029 €+-2 579 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 51 jours
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