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Maison à vendre

VilleCancon (47)
Surface185.9m²
Coût Total198 046€
Loyer Annuel20 003€
Rentabilité10.10%
Cashflow/mois+475€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 109 900 €
Surface : 185.9 m²
Prix au m² : 591,18 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Cave, 5 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Garage, Jardin

A une quinzaine de kms de Villeneuve sur Lot, maison de ville avec jardin et garage + logement indépendant, dans village avec écoles et commerces. La maison principale était anciennement louée 500 €. Elle propose :

  • au rez de chaussée une entrée, une cuisine à rénover, un salon, un cellier et un grand garage (55m2)
  • au rez de jardin : un palier, 3 chambres spacieuses (17 / 18 et 12,93 m²) et une grande salle de bains avec WC. Toujours au rez de jardin se trouve un logement mitoyen indépendant d'environ 55m2 qui était loué en 2021 à 380 €. La présence d'un petit jardin accessible par les 2 logements est un vrai atout (pour une résidence principale ou un investissement locatif. Travaux à prévoir.
Ville : Cancon
Département : Lot-et-Garonne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 47290
Coordonnées : 44.528813, 0.630445
Total : 198 046€
Prix d'acquisition : 109 900€
Travaux : 79 354€
Valeur du bien : 189 254€
Frais de notaire : 8 792€
Coût estimé : 8 792€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 185.9m²
Loyer prédit : 8.97€/m²/mois
Fourchette : 7.10€ - 11.32€/m²/mois
Loyer total estimé : 1667€/mois
Loyer annuel estimé : 20003€/an
Fourchette totale : 1320€ - 2104€/mois
Fourchette annuelle : 15843€ - 25254€/an
Rentabilité brute :10.10%
Fourchette de rentabilité :8.00% - 12.75%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 199,58 €/m²
Basé sur :12 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :223 002 €
Prix d'achat :109 900 €
Décote à l'achat :-113 102€ (-50.7%)
Marge achat-revente :24 956€ (11.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :198 046€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :975,60€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :49,51€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 1 025,12€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :94 635,28€
Coût de l'assurance :14 853,45€
Taxe foncière : 2 000,25€/an
Soit par mois : 166,69€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 666,88€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 191,80€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :475,07€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 184 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 185.9 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 185.9 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: environ 23 fenêtres (estimé à 1 fenêtre par 8 m²)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine à rénover
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire/douche, lavabo, WC, et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - salle de bain à rénover
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 85 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 85 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs légèrement abîmés
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :79 354 €(427 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:11 654€
    Isolation toiture/combles: 185.9 m² × 60€/m² = 11154€, Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:15 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 13000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Menuiseries - Fenêtres:20 400€
    Fenêtres double vitrage: 23 fenêtres × 800€/fenêtre = 18400€, Main d'œuvre: 2000€
  • Cuisine - Rénovation complète:12 000€
    Cuisine complète: 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain - Rénovation complète:9 500€
    Salle de bain complète: 8000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Chambres - Revêtement sol (parquet flottant):7 800€
    Parquet flottant: 85 m² × 80€/m² = 6800€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres - Peinture:2 200€
    Peinture murs/plafonds: 85 m² × 20€/m² = 1700€, Main d'œuvre: 500€
  • Salon - Peinture:800€
    Peinture murs/plafonds salon: 30 m² × 20€/m² = 600€, Main d'œuvre: 200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Cancon (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 47 054€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 667 €/mois
Revenus locatifs annuels : 20 003 €/an
Calcul : 1 667 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 550 €/an
Base de calcul : Emprunt de 198 046 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 594 €/an
Calcul : 50 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 000 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 79 354 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 88 498 €
Revenus locatifs : +20 003 €
Charges déductibles : -88 498 €
Résultat foncier Année 1 : -68 495 €(Déficit de 68 495 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 47 095 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 144 €/an
Revenus locatifs : +20 003 €
Charges déductibles : -9 144 €
Résultat foncier Années 2+ : 10 859 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 47095.43 € reporté.
Prix d'achat du bien : 109 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 71 435 €(65% de 109 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 598 €/an
Calcul : 71 435 € × 3,636% = 2 598 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
120 003 €88 504 €6 556 €-68 502 €21 400 €47 102 €47 102 €
220 403 €8 975 €6 381 €11 428 €--35 674 €
320 811 €8 794 €6 199 €12 017 €--23 658 €
421 227 €8 606 €6 012 €12 620 €--11 037 €
521 651 €8 413 €5 818 €13 239 €---
622 084 €8 212 €5 618 €13 872 €---
722 526 €8 005 €5 411 €14 521 €---
822 977 €7 791 €5 197 €15 186 €---
923 436 €7 570 €4 975 €15 867 €---
1023 905 €7 341 €4 746 €16 564 €---
1124 383 €7 104 €4 509 €17 279 €---
1224 871 €6 859 €4 264 €18 012 €---
1325 368 €6 606 €4 011 €18 762 €---
1425 875 €6 344 €3 749 €19 532 €---
1526 393 €6 073 €3 479 €20 320 €---
1626 921 €5 793 €3 199 €21 128 €---
1727 459 €5 504 €2 909 €21 955 €---
1828 008 €5 204 €2 610 €22 804 €---
1928 569 €4 895 €2 301 €23 674 €---
2029 140 €4 575 €1 981 €24 565 €---
2129 723 €4 244 €1 650 €25 479 €---
2230 317 €3 902 €1 308 €26 415 €---
2330 924 €3 548 €954 €27 375 €---
2431 542 €3 182 €588 €28 360 €---
2532 173 €2 804 €210 €29 369 €---
TOTAL640 687 €238 849 €94 635 €401 838 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 401 838 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 20 003 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 201 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 201 €-6 420 €+10 621 €
2+4 201 €0 €+4 201 €
3+4 201 €0 €+4 201 €
4+4 201 €0 €+4 201 €
5+4 201 €+660 €+3 541 €
6+4 201 €+4 162 €+39 €
7+4 201 €+4 356 €-155 €
8+4 201 €+4 556 €-355 €
9+4 201 €+4 760 €-559 €
10+4 201 €+4 969 €-768 €
11+4 201 €+5 184 €-983 €
12+4 201 €+5 404 €-1 203 €
13+4 201 €+5 629 €-1 428 €
14+4 201 €+5 859 €-1 658 €
15+4 201 €+6 096 €-1 895 €
16+4 201 €+6 338 €-2 137 €
17+4 201 €+6 587 €-2 386 €
18+4 201 €+6 841 €-2 640 €
19+4 201 €+7 102 €-2 901 €
20+4 201 €+7 369 €-3 168 €
21+4 201 €+7 644 €-3 443 €
22+4 201 €+7 925 €-3 724 €
23+4 201 €+8 213 €-4 012 €
24+4 201 €+8 508 €-4 307 €
25+4 201 €+8 811 €-4 610 €
Total+105 025 €+120 551 €+-15 526 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 26 jours
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