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Maison à vendre

Bien expiré
VilleLavelanet (09)
Surface136m²
Coût Total201 680€
Loyer Annuel12 619€
Rentabilité6.26%
Cashflow/mois-97€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 129 000 €
Surface : 136 m²
Prix au m² : 948,53 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, 4 chambres, 1 parking: Box de stationnement, Pas de balcon, Toilettes dans la salle de bains, Pas de cave, Non meublé

Au cœur des Pyrénées Cathares, à deux pas du centre-ville, découvrez cette maison d'environ 136 m² alliant espace, et confort.

Pensée pour accueillir une famille, elle offre 4 belles chambres, dont une suite parentale avec dressing. Le rez-de-chaussée accueille un séjour convivial et une cuisine fonctionnelle, tandis que l'étage distribue des chambres lumineuses et une salle de bain.

À l'extérieur, profitez d'un terrain clos et arboré d'environ 419 m², parfait pour les repas entre amis ou les après-midis en famille. Un garage et un box complètent l'ensemble.

Construite en 1972 cette maison a conservé le charme d'hier tout en offrant de belles possibilités d'évolution.

Idéale pour un premier achat ou une jeune famille souhaitant conjuguer vie paisible et commodités à proximité!

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Prix de vente : 129 000 euros Honoraires charge vendeur

Contactez votre conseiller SAFTI : Jean-Philippe MAGRINO - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de FOIX sous le numéro 831 539 192

Ville : Lavelanet
Département : Ariège
Région : Occitanie
Code postal : 09300
Coordonnées : 42.920706, 1.853052
Total : 201 680€
Prix d'acquisition : 129 000€
Travaux : 62 360€
Valeur du bien : 191 360€
Frais de notaire : 10 320€
Coût estimé : 10 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 136m²
Loyer prédit : 7.73€/m²/mois
Fourchette : 5.85€ - 10.21€/m²/mois
Loyer total estimé : 1052€/mois
Loyer annuel estimé : 12619€/an
Fourchette totale : 796€ - 1389€/mois
Fourchette annuelle : 9554€ - 16668€/an
Rentabilité brute :6.26%
Fourchette de rentabilité :4.74% - 8.26%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 060 €/m²
Basé sur :19 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :144 160 €
Prix d'achat :129 000 €
Décote à l'achat :-15 160€ (-10.5%)
Marge achat-revente :-57 520€ (-39.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :201 680€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :984,95€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :58,82€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 043,77€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :93 805,44€
Coût de l'assurance :17 647,00€
Taxe foncière : 1 261,91€/an
Soit par mois : 105,16€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 051,59€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 148,93€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-97,34€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 299 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 136 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 136 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 17 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur performance énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 supposé - nécessite mise aux normes et rénovation
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes plomberie et électricité, peinture et finitions
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations fonctionnelles mais datées
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 3/5 visible - décoration vieillissante nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 3/5 visible - nécessite rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement souhaitable
Hall d'entréeOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le hall d'entrée
Quantité: 5 m²
Raison: État 3/5 visible - léger rafraîchissement souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :62 360 €(459 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Toiture/combles:5 440€
    Isolation des combles perdus: 136 m² × 40€/m² = 5440€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Chauffage - Remplacement système:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres:20 400€
    Remplacement fenêtres double vitrage: 17 fenêtres × 1200€ = 20400€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Rafraîchissement:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 8000€ = 8000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:3 840€
    Parquet flottant: 48 m² × 80€/m² = 3840€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:2 880€
    Peinture murs et plafonds: 48 m² × 60€/m² = 2880€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 500€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 60€/m² = 1500€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Hall d'entrée - Peinture:300€
    Peinture murs et plafonds hall d'entrée: 5 m² × 60€/m² = 300€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Lavelanet (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 37 840€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Toiture/combles, Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 052 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 619 €/an
Calcul : 1 052 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 510 €/an
Base de calcul : Emprunt de 201 680 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 706 €/an
Calcul : 59 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 262 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 62 360 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 70 837 €
Revenus locatifs : +12 619 €
Charges déductibles : -70 837 €
Résultat foncier Année 1 : -58 218 €(Déficit de 58 218 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 36 818 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 477 €/an
Revenus locatifs : +12 619 €
Charges déductibles : -8 477 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 142 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 36818.20 € reporté.
Prix d'achat du bien : 129 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 83 850 €(65% de 129 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 049 €/an
Calcul : 83 850 € × 3,636% = 3 049 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 619 €70 844 €6 516 €-58 225 €21 400 €36 825 €36 825 €
212 871 €8 308 €6 340 €4 564 €--32 261 €
313 129 €8 126 €6 158 €5 003 €--27 258 €
413 391 €7 938 €5 970 €5 454 €--21 804 €
513 659 €7 744 €5 776 €5 916 €--15 888 €
613 933 €7 543 €5 575 €6 389 €--9 499 €
714 211 €7 336 €5 368 €6 875 €--2 623 €
814 495 €7 122 €5 154 €7 374 €---
914 785 €6 900 €4 933 €7 885 €---
1015 081 €6 672 €4 704 €8 409 €---
1115 383 €6 436 €4 468 €8 947 €---
1215 690 €6 192 €4 224 €9 499 €---
1316 004 €5 939 €3 972 €10 065 €---
1416 324 €5 679 €3 711 €10 645 €---
1516 651 €5 410 €3 442 €11 241 €---
1616 984 €5 132 €3 164 €11 852 €---
1717 323 €4 844 €2 877 €12 479 €---
1817 670 €4 547 €2 580 €13 122 €---
1918 023 €4 241 €2 273 €13 782 €---
2018 384 €3 924 €1 956 €14 460 €---
2118 751 €3 596 €1 629 €15 155 €---
2219 126 €3 258 €1 290 €15 868 €---
2319 509 €2 909 €941 €16 600 €---
2419 899 €2 548 €580 €17 351 €---
2520 297 €2 175 €207 €18 123 €---
TOTAL404 194 €205 360 €93 805 €198 834 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 198 834 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 619 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 650 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 650 €-6 420 €+9 070 €
2+2 650 €0 €+2 650 €
3+2 650 €0 €+2 650 €
4+2 650 €0 €+2 650 €
5+2 650 €0 €+2 650 €
6+2 650 €0 €+2 650 €
7+2 650 €0 €+2 650 €
8+2 650 €+1 425 €+1 225 €
9+2 650 €+2 365 €+285 €
10+2 650 €+2 523 €+127 €
11+2 650 €+2 684 €-34 €
12+2 650 €+2 850 €-200 €
13+2 650 €+3 019 €-369 €
14+2 650 €+3 194 €-544 €
15+2 650 €+3 372 €-722 €
16+2 650 €+3 556 €-906 €
17+2 650 €+3 744 €-1 094 €
18+2 650 €+3 937 €-1 287 €
19+2 650 €+4 135 €-1 485 €
20+2 650 €+4 338 €-1 688 €
21+2 650 €+4 546 €-1 896 €
22+2 650 €+4 760 €-2 110 €
23+2 650 €+4 980 €-2 330 €
24+2 650 €+5 205 €-2 555 €
25+2 650 €+5 437 €-2 787 €
Total+66 250 €+59 650 €+6 600 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 170 jours
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