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Maison à vendre

VilleCoulonche (61)
Surface103m²
Coût Total112 866€
Loyer Annuel8 460€
Rentabilité7.50%
Cashflow/mois+41€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 57 200 €
Surface : 103 m²
Prix au m² : 555,34 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

REF : 623

Maison à rénover sur terrain de plus de 1 500 m² - Fort potentiel

Située dans un environnement calme et agréable, cette maison de 103 m² offre de nombreuses possibilités après rénovation et bénéficie d'un grand terrain.

Description du bien :

Rez-de-chaussée : Cuisine Salle/salon lumineux avec cheminée 2 chambres WC séparés Salle d'eau

Étage : 2 chambres supplémentaires

Extérieur : Terrain arboré de plus de 1 500 m², parfait pour profiter de la nature, créer un jardin ou développer un projet familial

Atouts : Maison à rénover offrant un fort potentiel d'aménagement Espaces généreux et fonctionnels Charme de l'ancien avec cheminée Idéale pour un projet familial, un premier achat ou un investissement (4.76 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.)

Ville : Coulonche
Département : Orne
Région : Normandie
Code postal : 61220
Coordonnées : 48.638398, -0.463294
Total : 112 866€
Prix d'acquisition : 57 200€
Travaux : 51 090€
Valeur du bien : 108 290€
Frais de notaire : 4 576€
Coût estimé : 4 576€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 103m²
Loyer prédit : 6.84€/m²/mois
Fourchette : 5.47€ - 8.57€/m²/mois
Loyer total estimé : 705€/mois
Loyer annuel estimé : 8460€/an
Fourchette totale : 563€ - 882€/mois
Fourchette annuelle : 6761€ - 10587€/an
Rentabilité brute :7.50%
Fourchette de rentabilité :5.99% - 9.38%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 006,25 €/m²
Basé sur :55 ventes dans un rayon de 6 km
Prix de marché :103 644 €
Prix d'achat :57 200 €
Décote à l'achat :-46 444€ (-44.8%)
Marge achat-revente :-9 222€ (-8.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 6 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :112 866€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :560,81€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.43%
Assurance emprunteur :32,92€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 593,72€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :55 375,64€
Coût de l'assurance :9 875,78€
Taxe foncière : 846,03€/an
Soit par mois : 70,50€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 705,03€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 664,23€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :40,80€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 420 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface maison en m² (103 m²)
Raison: DPE F - Maison - Isolation des combles pour gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 103 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: environ 13 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gain d'1 classe énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - mise aux normes plomberie/électricité nécessaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des meubles de cuisine, électroménager, réfection plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant une mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :51 090 €(496 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Toiture/combles:5 150€
    Isolation combles perdus: 103 m² × 50€/m² = 5150€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage - Remplacement système:12 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres:10 400€
    Remplacement fenêtres double vitrage: 13 fenêtres × 800€ = 10400€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Rénovation complète:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine × 10000€ = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:3 840€
    Parquet flottant: 48 m² × 80€/m² = 3840€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Coulonche (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 28 050€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Toiture/combles, Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 705 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 460 €/an
Calcul : 705 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 822 €/an
Base de calcul : Emprunt de 112 866 € à 3.43% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 395 €/an
Calcul : 33 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 846 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 51 090 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 56 153 €
Revenus locatifs : +8 460 €
Charges déductibles : -56 153 €
Résultat foncier Année 1 : -47 693 €(Déficit de 47 693 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 26 293 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 063 €/an
Revenus locatifs : +8 460 €
Charges déductibles : -5 063 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 397 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 26293.02 € reporté.
Prix d'achat du bien : 57 200 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 37 180 €(65% de 57 200 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 352 €/an
Calcul : 37 180 € × 3,636% = 1 352 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 460 €56 157 €3 826 €-47 697 €21 400 €26 297 €26 297 €
28 630 €4 966 €3 725 €3 664 €--22 633 €
38 802 €4 861 €3 620 €3 941 €--18 692 €
48 978 €4 753 €3 512 €4 225 €--14 467 €
59 158 €4 641 €3 400 €4 517 €--9 949 €
69 341 €4 525 €3 284 €4 816 €--5 133 €
79 528 €4 405 €3 163 €5 123 €--10 €
89 718 €4 280 €3 039 €5 438 €---
99 913 €4 152 €2 911 €5 761 €---
1010 111 €4 019 €2 778 €6 092 €---
1110 313 €3 881 €2 640 €6 432 €---
1210 519 €3 738 €2 497 €6 781 €---
1310 730 €3 591 €2 350 €7 139 €---
1410 944 €3 438 €2 197 €7 506 €---
1511 163 €3 280 €2 039 €7 883 €---
1611 386 €3 117 €1 876 €8 270 €---
1711 614 €2 948 €1 707 €8 666 €---
1811 846 €2 773 €1 532 €9 074 €---
1912 083 €2 592 €1 351 €9 492 €---
2012 325 €2 404 €1 163 €9 921 €---
2112 572 €2 210 €969 €10 361 €---
2212 823 €2 010 €768 €10 813 €---
2313 079 €1 802 €561 €11 278 €---
2413 341 €1 587 €346 €11 754 €---
2513 608 €1 364 €123 €12 243 €---
TOTAL270 987 €137 492 €55 376 €133 494 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 133 494 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 460 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 777 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 777 €-6 420 €+8 197 €
2+1 777 €0 €+1 777 €
3+1 777 €0 €+1 777 €
4+1 777 €0 €+1 777 €
5+1 777 €0 €+1 777 €
6+1 777 €0 €+1 777 €
7+1 777 €0 €+1 777 €
8+1 777 €+1 628 €+149 €
9+1 777 €+1 728 €+49 €
10+1 777 €+1 828 €-51 €
11+1 777 €+1 930 €-153 €
12+1 777 €+2 034 €-257 €
13+1 777 €+2 142 €-365 €
14+1 777 €+2 252 €-475 €
15+1 777 €+2 365 €-588 €
16+1 777 €+2 481 €-704 €
17+1 777 €+2 600 €-823 €
18+1 777 €+2 722 €-945 €
19+1 777 €+2 848 €-1 071 €
20+1 777 €+2 976 €-1 199 €
21+1 777 €+3 108 €-1 331 €
22+1 777 €+3 244 €-1 467 €
23+1 777 €+3 383 €-1 606 €
24+1 777 €+3 526 €-1 749 €
25+1 777 €+3 673 €-1 896 €
Total+44 425 €+40 048 €+4 377 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 30 jours
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