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Détails du bien

Bien expiré
VilleCastres (02)
Surface79.31
Coût Total123 370
Loyer Annuel8 479
Rentabilité6.87%
Cashflow/mois-111
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 76 000 €
Surface : 79.31 m²
Prix au m² : 958,27 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Venez découvrir ce grand appartement au coeur de l'écusson à deux pas du jardin du Mail. L'immeuble est Idéalement situé à proximité des commerces tout en conservant le calme et la tranquillité. L'appartement au second et dernier étage offre de belles superficies et de belles opportunités d'aménagement, nécessitant un rafraichissement global pour optimiser son potentiel. Actuellement il propose 1 chambre, un bureau et une belle salle de bain récemment rénovée pour la partie nuit. Un grand séjour, un salon avec poutres apparentes, offrant une atmosphère authentique, et une cuisine compose la partie jour. De plus, un espace aménageable sous comble de 25 m² vous offrira une chambre supplémentaire ou un espace de jeux, de détente ou de stockage supplémentaire.

Contactez nous pour organiser la visite de votre futur cocon !

*** VENTE INTERACTIVE STÉPHANE PLAZA IMMOBILIER ***

  • Il s'agit d'une Vente interactive Stéphane Plaza Immobilier
  • Prix de départ : 76000 €
  • Chaque acquéreur peut formuler son offre en ligne. Les propositions sont recueillies sur une durée déterminée.
  • Le vendeur reste libre dans le choix de l'offre acceptée.

Un processus moderne, sécurisé et encadré, qui vous permet de tenter votre chance sur ce bien rare et polyvalent.

  • Visites uniquement sur rendez-vous.

FAQ :Vente interactive Stéphane Plaza Immobilier Qu'est-ce qu'une vente interactive ?

Un processus de vente encadré et transparent, proche d'une enchère en ligne. Chaque acquéreur peut formuler une offre via une plateforme sécurisée, pendant une période définie.

Est-ce une enchère classique ?

Non. Aucun frais supplémentaires pour l'acquéreur, possibilité de visiter le bien avant toute offre, et liberté totale du vendeur d'accepter ou non l'offre finale.

À quel prix puis-je commencer à faire une offre ? Le prix de départ est fixé à 85 000 €. Les acquéreurs peuvent ensuite formuler une proposition supérieure.

Comment participer ?

  1. Visiter le bien avec l'agence.
  2. Fournir les pièces nécessaires (identité, financement).
  3. Créer votre compte sur la plateforme sécurisée.
  4. Déposer vos offres dans le délai prévu.

Quels avantages pour moi ?

  • Processus encadré par Stéphane Plaza Immobilier.
  • Chance égale pour tous les acquéreurs.

Et si mon offre est retenue ?

Signature d'un compromis de vente dans les conditions classiques (notaire, délais légaux, financement).

Pour toute question, contactez Stéphane Plaza Immobilier Castres au 05 32 62 89 85. Copropriété de 5 lots (Pas de procédure en cours). Charges annuelles : 1116.00 euros. Sophie Mathieu (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : 999241897 - CASTRES.

Ville : Castres
Département : Aisne
Région : Hauts de France
Code postal : 02680
Coordonnées : 43.605340, 2.245960
Total : 123 370
Prix d'acquisition : 76 000
Travaux : 41 290
Valeur du bien : 117 290
Frais de notaire : 6 080
Coût estimé : 6 080
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 79.31
Loyer prédit : 8.91€/m²/mois
Fourchette : 7.03€ - 11.29€/m²/mois
Loyer total estimé : 707€/mois
Loyer annuel estimé : 8479€/an
Fourchette totale : 558€ - 895€/mois
Fourchette annuelle : 6691€ - 10746€/an
Rentabilité brute :6.87%
Fourchette de rentabilité :5.42% - 8.71%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :123 370
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :617,62€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :35,98€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 653,60€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :61 915,79
Coût de l'assurance :10 794,87
Taxe foncière : 847,92€/an
Soit par mois : 70,66€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 93,00€/mois
Soit par an : 1 116,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 706,60€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 817,26€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-110,66€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 302 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 79.31 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système pour 79.31 m²
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes de la plomberie et électricité, et rafraîchissement de la cuisine
Quantité: cuisine complète (12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations fonctionnelles mais datées
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 19 m² total)
Raison: État 2.5/5 visible - murs abîmés et nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 19 m² total)
Raison: État 2.5/5 visible - murs abîmés nécessitant rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 38 m² total)
Raison: État 4.5/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :41 290(521 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 500
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:5 200
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 600€ = 4800€, Main d'œuvre: 400€
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:10 000
    Rénovation cuisine complète: 12 m² × 600€ = 7200€, Plomberie: 1000€, Électricité: 800€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:10 500
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 2000€ = 10000€, Main d'œuvre: 500€
  • Chambres - Revêtement sol:1 500
    Parquet flottant: 19 m² × 60€ = 1140€, Main d'œuvre: 360€
  • Chambres - Peinture:950
    Peinture murs et plafonds: 19 m² × 50€ = 950€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Peinture:1 140
    Peinture murs et plafonds: 38 m² × 30€ = 1140€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Castres (coefficient 1 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EC(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 17 200✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 707 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 479 €/an
Calcul : 707 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 264 €/an
Base de calcul : Emprunt de 123 370 à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 432 €/an
Calcul : 36 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 848 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 116 €/an
Calcul : 93 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 41 290
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 47 950
Revenus locatifs : +8 479
Charges déductibles : -47 950
Résultat foncier Année 1 : -39 470(Déficit de 39 470 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 18 070
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 660 €/an
Revenus locatifs : +8 479
Charges déductibles : -6 660
Résultat foncier Années 2+ : 1 820 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 18070.32 € reporté.
Prix d'achat du bien : 76 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 49 400(65% de 76 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 796 €/an
Calcul : 49 400 € × 3,636% = 1 796
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 47947 9544 268-39 47421 400 €18 074 €18 074 €
28 6496 5524 1562 097--15 977 €
38 8226 4364 0402 386--13 592 €
48 9986 3163 9202 682--10 909 €
59 1786 1923 7962 986--7 923 €
69 3626 0633 6683 298--4 625 €
79 5495 9303 5343 619--1 006 €
89 7405 7923 3973 948---
99 9355 6493 2544 285---
1010 1335 5023 1064 632---
1110 3365 3482 9534 988---
1210 5435 1902 7945 353---
1310 7545 0262 6305 728---
1410 9694 8562 4606 113---
1511 1884 6792 2846 509---
1611 4124 4972 1016 915---
1711 6404 3081 9137 332---
1811 8734 1131 7177 760---
1912 1103 9101 5148 200---
2012 3533 7001 3058 652---
2112 6003 4831 0879 116---
2212 8523 2588639 593---
2313 1093 02563010 083---
2413 3712 78438810 587---
2513 6382 53413911 104---
TOTAL271 591163 09961 916108 49321 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 108 493
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 479 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 781 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 781-6 420+8 201
2+1 7810+1 781
3+1 7810+1 781
4+1 7810+1 781
5+1 7810+1 781
6+1 7810+1 781
7+1 7810+1 781
8+1 781+883+898
9+1 781+1 286+495
10+1 781+1 390+391
11+1 781+1 496+285
12+1 781+1 606+175
13+1 781+1 718+63
14+1 781+1 834-53
15+1 781+1 953-172
16+1 781+2 074-293
17+1 781+2 200-419
18+1 781+2 328-547
19+1 781+2 460-679
20+1 781+2 596-815
21+1 781+2 735-954
22+1 781+2 878-1 097
23+1 781+3 025-1 244
24+1 781+3 176-1 395
25+1 781+3 331-1 550
Total+44 525+32 548+11 977
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 92 jours
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