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Appartement à vendre

VillePlaisir (78)
Surface94m²
Coût Total271 700€
Loyer Annuel17 642€
Rentabilité6.49%
Cashflow/mois-439€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 225 000 €
Surface : 94 m²
Prix au m² : 2 393,62 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 2
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2/4 étage, Ascenseur, Salle de bain, Cuisine équipée, Cuisine ouverte, Cave, Revêtement du sol: Parquet, 4 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Parking, Balcon, calme, Sans vis-à-vis, Exposition sud, Gardien, Digicode, Interphone

Plaisir. Rare et recherché. Situé à 10min à pied de la gare de Plaisir Grignon (ligne N direction Paris Montparnasse), à deux pas des commerces, vous trouverez un bel appartement de type F5 en étage avec balcon exposé SUD et comprenant : une belle entrée avec placard, une cuisine ouverte sur un beau séjour lumineux sans vis à vis, quatre chambres parquetées, une salle de douche, une salle de bains, une buanderie et un WC indépendant.

Une place de Parking privative en extérieur, une cave et un local vélo.

Rénovation énergétique avec ravalement voté et entièrement payé à la charge du vendeur.

Les charges annuelles de copropriété de 3820 € comprennent : eau froide, eau chaude, chauffage, ascenseur, gardien, entretiens des espaces communs et verts, le syndic et ses assurances.

N'hésitez pas à nous contacter par téléphone pour tout renseignement complémentaire ou demande de visite.

Copropriété de 1491 lots - dont 493 lots habitation. (Pas de procédure en cours).

Charges annuelles : 3820.00 euros.

Ville : Plaisir
Département : Yvelines
Région : Île-de-France
Code postal : 78370
Coordonnées : 48.829192, 1.950546
Total : 271 700€
Prix d'acquisition : 225 000€
Travaux : 28 700€
Valeur du bien : 253 700€
Frais de notaire : 18 000€
Coût estimé : 18 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 94m²
Loyer prédit : 15.64€/m²/mois
Fourchette : 13.05€ - 18.75€/m²/mois
Loyer total estimé : 1470€/mois
Loyer annuel estimé : 17642€/an
Fourchette totale : 1226€ - 1763€/mois
Fourchette annuelle : 14716€ - 21151€/an
Rentabilité brute :6.49%
Fourchette de rentabilité :5.42% - 7.78%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 926,82 €/m²
Basé sur :198 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :275 121 €
Prix d'achat :225 000 €
Décote à l'achat :-50 121€ (-18.2%)
Marge achat-revente :3 421€ (1.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :271 700€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 364,57€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :79,25€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 443,82€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :137 670,90€
Coût de l'assurance :23 773,75€
Taxe foncière : 1 764,23€/an
Soit par mois : 147,02€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 318,33€/mois
Soit par an : 3 819,96€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 470,19€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 909,16€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-438,97€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 242 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 94 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique
Quantité: 1 système pour 94 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement du meuble lavabo et de la robinetterie, carrelage partiel si nécessaire
Quantité: 6 m² de carrelage
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain avec signes d'usure
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 40 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - chambres nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 40 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - chambres nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 30 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - rafraîchissement léger souhaitable
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la cuisine
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - rafraîchissement léger souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :28 700 €(305 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Menuiseries:7 200€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 800€ = 7200€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:600€
    Carrelage: 6 m² × 100€/m² = 600€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres - Revêtement sol:3 000€
    Parquet flottant: 40 m² × 75€/m² = 3000€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture: 40 m² × 30€/m² = 1200€, Main d'œuvre: incluse
  • Salon - Peinture:900€
    Peinture: 30 m² × 30€/m² = 900€, Main d'œuvre: incluse
  • Cuisine - Peinture:300€
    Peinture: 10 m² × 30€/m² = 300€, Main d'œuvre: incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Plaisir (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste de travaux.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 22 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 470 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 642 €/an
Calcul : 1 470 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 471 €/an
Base de calcul : Emprunt de 271 700 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 951 €/an
Calcul : 79 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 764 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 820 €/an
Calcul : 318 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 28 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 44 706 €
Revenus locatifs : +17 642 €
Charges déductibles : -44 706 €
Résultat foncier Année 1 : -27 064 €(Déficit de 27 064 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 5 664 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 16 006 €/an
Revenus locatifs : +17 642 €
Charges déductibles : -16 006 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 636 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 5664.14 € reporté.
Prix d'achat du bien : 225 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 146 250 €(65% de 225 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 318 €/an
Calcul : 146 250 € × 3,636% = 5 318 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 642 €44 715 €9 480 €-27 073 €21 400 €5 673 €5 673 €
217 995 €15 768 €9 233 €2 227 €--3 446 €
318 355 €15 512 €8 977 €2 843 €--603 €
418 722 €15 246 €8 711 €3 476 €---
519 097 €14 971 €8 436 €4 125 €---
619 479 €14 687 €8 151 €4 792 €---
719 868 €14 392 €7 856 €5 477 €---
820 265 €14 086 €7 551 €6 180 €---
920 671 €13 769 €7 234 €6 901 €---
1021 084 €13 441 €6 906 €7 643 €---
1121 506 €13 102 €6 567 €8 404 €---
1221 936 €12 750 €6 215 €9 186 €---
1322 375 €12 385 €5 850 €9 989 €---
1422 822 €12 008 €5 473 €10 815 €---
1523 279 €11 617 €5 081 €11 662 €---
1623 744 €11 211 €4 676 €12 533 €---
1724 219 €10 792 €4 257 €13 427 €---
1824 703 €10 357 €3 822 €14 347 €---
1925 198 €9 907 €3 371 €15 291 €---
2025 701 €9 440 €2 905 €16 261 €---
2126 216 €8 957 €2 422 €17 259 €---
2226 740 €8 456 €1 921 €18 284 €---
2327 275 €7 938 €1 402 €19 337 €---
2427 820 €7 400 €865 €20 420 €---
2528 377 €6 844 €309 €21 533 €---
TOTAL565 088 €329 749 €137 671 €235 338 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 235 338 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 642 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 705 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 705 €-6 420 €+10 125 €
2+3 705 €0 €+3 705 €
3+3 705 €0 €+3 705 €
4+3 705 €+862 €+2 843 €
5+3 705 €+1 238 €+2 467 €
6+3 705 €+1 438 €+2 267 €
7+3 705 €+1 643 €+2 062 €
8+3 705 €+1 854 €+1 851 €
9+3 705 €+2 070 €+1 635 €
10+3 705 €+2 293 €+1 412 €
11+3 705 €+2 521 €+1 184 €
12+3 705 €+2 756 €+949 €
13+3 705 €+2 997 €+708 €
14+3 705 €+3 244 €+461 €
15+3 705 €+3 499 €+206 €
16+3 705 €+3 760 €-55 €
17+3 705 €+4 028 €-323 €
18+3 705 €+4 304 €-599 €
19+3 705 €+4 587 €-882 €
20+3 705 €+4 878 €-1 173 €
21+3 705 €+5 178 €-1 473 €
22+3 705 €+5 485 €-1 780 €
23+3 705 €+5 801 €-2 096 €
24+3 705 €+6 126 €-2 421 €
25+3 705 €+6 460 €-2 755 €
Total+92 625 €+70 601 €+22 024 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 60 jours
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