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Investissement locatif à Carnac - Studio meublé de 25,20 m² Secteur Port an Dro

Bien expiré
VilleCarnac (56)
Surface25
Coût Total55 220
Loyer Annuel3 773
Rentabilité6.83%
Cashflow/mois-155
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 34 000 €
Surface : 25 m²
Prix au m² : 1 360 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 1
Étage : 2
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 25 m², 1 pièce, 1 balcon

Carnac - Situé au 2ème étage d'une résidence sécurisée avec ascenseur et piscine, ce studio meublé de 25,21m² bénéficie d'un emplacement privilégié à proximité des plages et des commodités. Il se compose d'une agréable pièce de vie avec salon séjour et cuisine ouverte, d'un coin cabine équipé de lits superposés, ainsi que d'une salle de bains comprenant une baignoire, un lavabo et des Wc. Un balcon complète ce bien, offrant un espace extérieur appréciable. Appartement vendu occupé, bail commercial en cours, repris par l'acquéreur . Dpe : D - 214Kwh/m²/an - B - 9Kg Co2/m²/an - Estimation coûts annuels entre 650 euros et 890 euros. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles : Prix: 34 000 euros (dont 13.33% d'honoraires charge acquéreur = 30 000 euros net vendeur ). Contact : [Coordonnées masquées] (13.33 % honoraires Ttc à la charge de l'acquéreur.) Copropriété de 96 lots - dont 80 lots habitation. Charges annuelles : 1731.26 euros.

Ville : Carnac
Département : Morbihan
Région : Bretagne
Code postal : 56340
Coordonnées : 47.579775, -3.073181
Total : 55 220
Prix d'acquisition : 34 000
Travaux : 18 500
Valeur du bien : 52 500
Frais de notaire : 2 720
Coût estimé : 2 720
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 25
Loyer prédit : 12.58€/m²/mois
Fourchette : 9.64€ - 16.42€/m²/mois
Loyer total estimé : 314€/mois
Loyer annuel estimé : 3773€/an
Fourchette totale : 241€ - 410€/mois
Fourchette annuelle : 2891€ - 4925€/an
Rentabilité brute :6.83%
Fourchette de rentabilité :5.23% - 8.92%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :5 465,12 €/m²
Basé sur :61 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :136 628
Prix d'achat :34 000
Décote à l'achat :-102 628 (-75.1%)
Marge achat-revente :81 408€ (59.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :55 220
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :277,33€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :16,11€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 293,44€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :27 980,08
Coût de l'assurance :4 831,75
Taxe foncière : 377,32€/an
Soit par mois : 31,44€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 144,27€/mois
Soit par an : 1 731,26€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 314,43€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 469,15€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-154,72€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments de cuisine vétustes et mise à jour des installations.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais datée.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des installations sanitaires et mise à jour des revêtements.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain fonctionnelle mais nécessitant un rafraîchissement.
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et entretien léger du parquet.
Quantité: salon complet
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon bien entretenu.
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et entretien léger des lits superposés.
Quantité: coin cabine complet
Raison: État 4/5 visible sur photos - coin cabine en bon état général.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :18 500(740 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0
    Aucune action nécessaire car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
  • Cuisine:10 000
    Cuisine complète milieu de gamme: 6000€, Électroménager: 3000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:6 000
    Salle de bain complète: 3000€, Plomberie: 1500€, Électricité: 500€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salon:1 500
    Peinture murs: 25 m² × 30€/m² = 750€, Entretien parquet: 25 m² × 20€/m² = 500€, Main d'œuvre: 250€
  • Chambres:1 000
    Peinture murs: 15 m² × 30€/m² = 450€, Entretien lits superposés: 2 lits × 200€ = 400€, Main d'œuvre: 150€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Carnac (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DD(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 314 €/mois
Revenus locatifs annuels : 3 773 €/an
Calcul : 314 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 1 925 €/an
Base de calcul : Emprunt de 55 220 à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 193 €/an
Calcul : 16 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 377 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 731 €/an
Calcul : 144 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 18 500
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 22 727
Revenus locatifs : +3 773
Charges déductibles : -22 727
Résultat foncier Année 1 : -18 954(Déficit de 18 954 €)
Imputable sur revenu global : 18 954
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 227 €/an
Revenus locatifs : +3 773
Charges déductibles : -4 227
Résultat foncier Années 2+ : -454 €/an(Déficit de 454 €)
Prix d'achat du bien : 34 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 22 100(65% de 34 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 804 €/an
Calcul : 22 100 € × 3,636% = 804
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
13 77322 7291 927-18 95518 955 €--
23 8494 1781 876-330330 €--
33 9264 1261 824-201201 €--
44 0044 0721 770-6868 €--
54 0844 0161 71568---
64 1663 9591 657207---
74 2493 8991 597351---
84 3343 8361 535498---
94 4213 7721 470649---
104 5093 7051 404804---
114 5993 6361 335963---
124 6913 5651 2631 127---
134 7853 4911 1891 294---
144 8813 4141 1121 467---
154 9793 3351 0331 644---
165 0783 2529501 826---
175 1803 1678652 013---
185 2833 0797772 205---
195 3892 9876852 402---
205 4972 8925902 605---
215 6072 7944922 813---
225 7192 6923903 027---
235 8332 5872853 246---
245 9502 4781763 472---
256 0692 365633 704---
TOTAL120 856104 02627 98016 83019 554Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 5 866
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 16 830
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 3 773 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +792 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+792-5 687+6 479
2+792-99+891
3+792-60+852
4+792-20+812
5+792+20+772
6+792+62+730
7+792+105+687
8+792+149+643
9+792+195+597
10+792+241+551
11+792+289+503
12+792+338+454
13+792+388+404
14+792+440+352
15+792+493+299
16+792+548+244
17+792+604+188
18+792+661+131
19+792+721+71
20+792+781+11
21+792+844-52
22+792+908-116
23+792+974-182
24+792+1 042-250
25+792+1 111-319
Total+19 800+5 049+14 751
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 66 jours
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