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Investissement locatif à Carnac - Studio meublé de 25,20 m² Secteur Port an Dro

Bien expiré
VilleCarnac (56)
Surface25m²
Coût Total55 220€
Loyer Annuel3 773€
Rentabilité6.83%
Cashflow/mois-155€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 34 000 €
Surface : 25 m²
Prix au m² : 1 360 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 1
Étage : 2
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 25 m², 1 pièce, 1 balcon

Carnac - Situé au 2ème étage d'une résidence sécurisée avec ascenseur et piscine, ce studio meublé de 25,21m² bénéficie d'un emplacement privilégié à proximité des plages et des commodités. Il se compose d'une agréable pièce de vie avec salon séjour et cuisine ouverte, d'un coin cabine équipé de lits superposés, ainsi que d'une salle de bains comprenant une baignoire, un lavabo et des Wc. Un balcon complète ce bien, offrant un espace extérieur appréciable. Appartement vendu occupé, bail commercial en cours, repris par l'acquéreur . Dpe : D - 214Kwh/m²/an - B - 9Kg Co2/m²/an - Estimation coûts annuels entre 650 euros et 890 euros. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles : Prix: 34 000 euros (dont 13.33% d'honoraires charge acquéreur = 30 000 euros net vendeur ). Contact : [Coordonnées masquées] (13.33 % honoraires Ttc à la charge de l'acquéreur.) Copropriété de 96 lots - dont 80 lots habitation. Charges annuelles : 1731.26 euros.

Ville : Carnac
Département : Morbihan
Région : Bretagne
Code postal : 56340
Coordonnées : 47.579775, -3.073181
Total : 55 220€
Prix d'acquisition : 34 000€
Travaux : 18 500€
Valeur du bien : 52 500€
Frais de notaire : 2 720€
Coût estimé : 2 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 25m²
Loyer prédit : 12.58€/m²/mois
Fourchette : 9.64€ - 16.42€/m²/mois
Loyer total estimé : 314€/mois
Loyer annuel estimé : 3773€/an
Fourchette totale : 241€ - 410€/mois
Fourchette annuelle : 2891€ - 4925€/an
Rentabilité brute :6.83%
Fourchette de rentabilité :5.23% - 8.92%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :5 465,12 €/m²
Basé sur :61 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :136 628 €
Prix d'achat :34 000 €
Décote à l'achat :-102 628€ (-75.1%)
Marge achat-revente :81 408€ (59.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :55 220€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :277,33€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :16,11€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 293,44€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :27 980,08€
Coût de l'assurance :4 831,75€
Taxe foncière : 377,32€/an
Soit par mois : 31,44€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 144,27€/mois
Soit par an : 1 731,26€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 314,43€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 469,15€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-154,72€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments de cuisine vétustes et mise à jour des installations.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais datée.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des installations sanitaires et mise à jour des revêtements.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain fonctionnelle mais nécessitant un rafraîchissement.
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et entretien léger du parquet.
Quantité: salon complet
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon bien entretenu.
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et entretien léger des lits superposés.
Quantité: coin cabine complet
Raison: État 4/5 visible sur photos - coin cabine en bon état général.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :18 500 €(740 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0€
    Aucune action nécessaire car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
  • Cuisine:10 000€
    Cuisine complète milieu de gamme: 6000€, Électroménager: 3000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:6 000€
    Salle de bain complète: 3000€, Plomberie: 1500€, Électricité: 500€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salon:1 500€
    Peinture murs: 25 m² × 30€/m² = 750€, Entretien parquet: 25 m² × 20€/m² = 500€, Main d'œuvre: 250€
  • Chambres:1 000€
    Peinture murs: 15 m² × 30€/m² = 450€, Entretien lits superposés: 2 lits × 200€ = 400€, Main d'œuvre: 150€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Carnac (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 314 €/mois
Revenus locatifs annuels : 3 773 €/an
Calcul : 314 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 1 925 €/an
Base de calcul : Emprunt de 55 220 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 193 €/an
Calcul : 16 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 377 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 731 €/an
Calcul : 144 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 18 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 22 727 €
Revenus locatifs : +3 773 €
Charges déductibles : -22 727 €
Résultat foncier Année 1 : -18 954 €(Déficit de 18 954 €)
Imputable sur revenu global : 18 954 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 227 €/an
Revenus locatifs : +3 773 €
Charges déductibles : -4 227 €
Résultat foncier Années 2+ : -454 €/an(Déficit de 454 €)
Prix d'achat du bien : 34 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 22 100 €(65% de 34 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 804 €/an
Calcul : 22 100 € × 3,636% = 804 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
13 773 €22 729 €1 927 €-18 955 €18 955 €--
23 849 €4 178 €1 876 €-330 €330 €--
33 926 €4 126 €1 824 €-201 €201 €--
44 004 €4 072 €1 770 €-68 €68 €--
54 084 €4 016 €1 715 €68 €---
64 166 €3 959 €1 657 €207 €---
74 249 €3 899 €1 597 €351 €---
84 334 €3 836 €1 535 €498 €---
94 421 €3 772 €1 470 €649 €---
104 509 €3 705 €1 404 €804 €---
114 599 €3 636 €1 335 €963 €---
124 691 €3 565 €1 263 €1 127 €---
134 785 €3 491 €1 189 €1 294 €---
144 881 €3 414 €1 112 €1 467 €---
154 979 €3 335 €1 033 €1 644 €---
165 078 €3 252 €950 €1 826 €---
175 180 €3 167 €865 €2 013 €---
185 283 €3 079 €777 €2 205 €---
195 389 €2 987 €685 €2 402 €---
205 497 €2 892 €590 €2 605 €---
215 607 €2 794 €492 €2 813 €---
225 719 €2 692 €390 €3 027 €---
235 833 €2 587 €285 €3 246 €---
245 950 €2 478 €176 €3 472 €---
256 069 €2 365 €63 €3 704 €---
TOTAL120 856 €104 026 €27 980 €16 830 €19 554 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 5 866 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 16 830 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 3 773 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +792 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+792 €-5 687 €+6 479 €
2+792 €-99 €+891 €
3+792 €-60 €+852 €
4+792 €-20 €+812 €
5+792 €+20 €+772 €
6+792 €+62 €+730 €
7+792 €+105 €+687 €
8+792 €+149 €+643 €
9+792 €+195 €+597 €
10+792 €+241 €+551 €
11+792 €+289 €+503 €
12+792 €+338 €+454 €
13+792 €+388 €+404 €
14+792 €+440 €+352 €
15+792 €+493 €+299 €
16+792 €+548 €+244 €
17+792 €+604 €+188 €
18+792 €+661 €+131 €
19+792 €+721 €+71 €
20+792 €+781 €+11 €
21+792 €+844 €-52 €
22+792 €+908 €-116 €
23+792 €+974 €-182 €
24+792 €+1 042 €-250 €
25+792 €+1 111 €-319 €
Total+19 800 €+5 049 €+14 751 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 111 jours
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