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Maison à vendre

Bien expiré
VilleSaint-Martin-d'Août (26)
Surface198
Coût Total274 500
Loyer Annuel22 972
Rentabilité8.37%
Cashflow/mois+283
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 186 000 €
Surface : 198 m²
Prix au m² : 939,39 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cuisine équipée, 4 chambres, Jardin, Pas de balcon, Toilettes dans la salle de bains

Découvrez cette charmante bâtisse en pierre à réhabiliter, d’environ 198 m², offrant de nombreuses possibilités d’aménagement, possibilité de faire 3 logements. Idéalement située dans un environnement calme, elle constitue une belle opportunité pour un projet familial ou un investissement locatif. Le premier logement se compose d’une pièce de vie, d’une cuisine, d’une pièce pouvant être aménagée en salle d’eau, ainsi que de deux chambres à l’étage. Un vaste grenier d’environ 75,5 m² offre un potentiel d’aménagement supplémentaire. Le second logement comprend une pièce de vie au rez-de-chaussée et un étage pouvant accueillir plusieurs chambres selon vos besoins. La toiture a été entièrement refaite, tout comme les menuiseries.

Ville : Saint-Martin-d'Août
Département : Drôme
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 26330
Coordonnées : 45.220385, 4.986889
Total : 274 500
Prix d'acquisition : 186 000
Travaux : 73 620
Valeur du bien : 259 620
Frais de notaire : 14 880
Coût estimé : 14 880
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 198
Loyer prédit : 9.67€/m²/mois
Fourchette : 7.40€ - 12.63€/m²/mois
Loyer total estimé : 1914€/mois
Loyer annuel estimé : 22972€/an
Fourchette totale : 1466€ - 2500€/mois
Fourchette annuelle : 17589€ - 30004€/an
Rentabilité brute :8.37%
Fourchette de rentabilité :6.41% - 10.93%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 352,94 €/m²
Basé sur :29 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :465 882
Prix d'achat :186 000
Décote à l'achat :-279 882 (-60.1%)
Marge achat-revente :191 382€ (41.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :274 500
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 359,53€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :80,06€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 439,60€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :133 360,18
Coût de l'assurance :24 018,75
Taxe foncière : 2 297,25€/an
Soit par mois : 191,44€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 914,37€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 631,03€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :283,34€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 382 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 198 m²
Raison: DPE F - Maison - Isolation des combles pour gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 198 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur le DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: environ 25 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gain d'1 classe énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la salle de bain avec douche, lavabo et WC
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 1/5 - Aucune photo fournie, état très mauvais
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments de cuisine obsolètes et mise aux normes
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - Cuisine nécessitant un rafraîchissement
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation des 4 chambres avec revêtement de sol et peinture
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 1/5 visible - Chambres en très mauvais état nécessitant des travaux
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète du salon avec revêtement de sol et peinture
Quantité: 1 salon (environ 40 m²)
Raison: État 1/5 visible - Salon en très mauvais état nécessitant des travaux

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :73 620(372 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:7 920
    Isolation combles: 198 m² × 40€/m² = 7920€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:17 500
    Fenêtres double vitrage: 25 fenêtres × 700€ = 17500€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:15 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres:7 200
    Rénovation complète chambres: 60 m² × 120€/m² = 7200€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon:8 000
    Rénovation complète salon: 40 m² × 200€/m² = 8000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Martin-d'Août (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

FC(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 37 420✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 914 €/mois
Revenus locatifs annuels : 22 972 €/an
Calcul : 1 914 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 214 €/an
Base de calcul : Emprunt de 274 500 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 961 €/an
Calcul : 80 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 297 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 73 620
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 86 092
Revenus locatifs : +22 972
Charges déductibles : -86 092
Résultat foncier Année 1 : -63 120(Déficit de 63 120 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 41 720
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 472 €/an
Revenus locatifs : +22 972
Charges déductibles : -12 472
Résultat foncier Années 2+ : 10 500 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 41719.86 € reporté.
Prix d'achat du bien : 186 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 120 900(65% de 186 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 396 €/an
Calcul : 120 900 € × 3,636% = 4 396
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
122 97286 1019 223-63 12921 400 €41 729 €41 729 €
223 43212 2368 97811 196--30 533 €
323 90111 9838 72511 918--18 615 €
424 37911 7218 46312 658--5 958 €
524 86611 4508 19213 416---
625 36311 1697 91114 194---
725 87110 8797 62114 992---
826 38810 5797 32115 809---
926 91610 2687 01016 648---
1027 4549 9476 68917 507---
1128 0039 6146 35618 389---
1228 5639 2706 01219 293---
1329 1358 9155 65720 220---
1429 7178 5475 28921 171---
1530 3128 1664 90822 146---
1630 9187 7724 51423 146---
1731 5367 3644 10624 172---
1832 1676 9433 68525 224---
1932 8106 5073 24926 304---
2033 4676 0552 79727 411---
2134 1365 5892 33128 547---
2234 8195 1061 84829 713---
2335 5154 6061 34830 909---
2436 2254 08983132 136---
2536 9503 55529733 395---
TOTAL735 815288 430133 360447 38421 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 447 384
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 22 972 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 824 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 824-6 420+11 244
2+4 8240+4 824
3+4 8240+4 824
4+4 8240+4 824
5+4 824+2 238+2 586
6+4 824+4 258+566
7+4 824+4 498+326
8+4 824+4 743+81
9+4 824+4 994-170
10+4 824+5 252-428
11+4 824+5 517-693
12+4 824+5 788-964
13+4 824+6 066-1 242
14+4 824+6 351-1 527
15+4 824+6 644-1 820
16+4 824+6 944-2 120
17+4 824+7 252-2 428
18+4 824+7 567-2 743
19+4 824+7 891-3 067
20+4 824+8 223-3 399
21+4 824+8 564-3 740
22+4 824+8 914-4 090
23+4 824+9 273-4 449
24+4 824+9 641-4 817
25+4 824+10 019-5 195
Total+120 600+134 215+-13 615
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 61 jours
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