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Maison à vendre

Bien expiré
VilleSaint-Martin-d'Août (26)
Surface198m²
Coût Total274 500€
Loyer Annuel22 972€
Rentabilité8.37%
Cashflow/mois+283€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 186 000 €
Surface : 198 m²
Prix au m² : 939,39 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cuisine équipée, 4 chambres, Jardin, Pas de balcon, Toilettes dans la salle de bains

Découvrez cette charmante bâtisse en pierre à réhabiliter, d’environ 198 m², offrant de nombreuses possibilités d’aménagement, possibilité de faire 3 logements. Idéalement située dans un environnement calme, elle constitue une belle opportunité pour un projet familial ou un investissement locatif. Le premier logement se compose d’une pièce de vie, d’une cuisine, d’une pièce pouvant être aménagée en salle d’eau, ainsi que de deux chambres à l’étage. Un vaste grenier d’environ 75,5 m² offre un potentiel d’aménagement supplémentaire. Le second logement comprend une pièce de vie au rez-de-chaussée et un étage pouvant accueillir plusieurs chambres selon vos besoins. La toiture a été entièrement refaite, tout comme les menuiseries.

Ville : Saint-Martin-d'Août
Département : Drôme
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 26330
Coordonnées : 45.220385, 4.986889
Total : 274 500€
Prix d'acquisition : 186 000€
Travaux : 73 620€
Valeur du bien : 259 620€
Frais de notaire : 14 880€
Coût estimé : 14 880€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 198m²
Loyer prédit : 9.67€/m²/mois
Fourchette : 7.40€ - 12.63€/m²/mois
Loyer total estimé : 1914€/mois
Loyer annuel estimé : 22972€/an
Fourchette totale : 1466€ - 2500€/mois
Fourchette annuelle : 17589€ - 30004€/an
Rentabilité brute :8.37%
Fourchette de rentabilité :6.41% - 10.93%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 352,94 €/m²
Basé sur :29 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :465 882 €
Prix d'achat :186 000 €
Décote à l'achat :-279 882€ (-60.1%)
Marge achat-revente :191 382€ (41.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :274 500€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 359,53€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :80,06€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 439,60€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :133 360,18€
Coût de l'assurance :24 018,75€
Taxe foncière : 2 297,25€/an
Soit par mois : 191,44€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 914,37€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 631,03€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :283,34€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 382 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 198 m²
Raison: DPE F - Maison - Isolation des combles pour gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 198 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur le DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: environ 25 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gain d'1 classe énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la salle de bain avec douche, lavabo et WC
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 1/5 - Aucune photo fournie, état très mauvais
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments de cuisine obsolètes et mise aux normes
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - Cuisine nécessitant un rafraîchissement
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation des 4 chambres avec revêtement de sol et peinture
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 1/5 visible - Chambres en très mauvais état nécessitant des travaux
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète du salon avec revêtement de sol et peinture
Quantité: 1 salon (environ 40 m²)
Raison: État 1/5 visible - Salon en très mauvais état nécessitant des travaux

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :73 620 €(372 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:7 920€
    Isolation combles: 198 m² × 40€/m² = 7920€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:17 500€
    Fenêtres double vitrage: 25 fenêtres × 700€ = 17500€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres:7 200€
    Rénovation complète chambres: 60 m² × 120€/m² = 7200€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon:8 000€
    Rénovation complète salon: 40 m² × 200€/m² = 8000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Martin-d'Août (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 37 420€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 914 €/mois
Revenus locatifs annuels : 22 972 €/an
Calcul : 1 914 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 214 €/an
Base de calcul : Emprunt de 274 500 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 961 €/an
Calcul : 80 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 297 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 73 620 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 86 092 €
Revenus locatifs : +22 972 €
Charges déductibles : -86 092 €
Résultat foncier Année 1 : -63 120 €(Déficit de 63 120 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 41 720 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 472 €/an
Revenus locatifs : +22 972 €
Charges déductibles : -12 472 €
Résultat foncier Années 2+ : 10 500 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 41719.86 € reporté.
Prix d'achat du bien : 186 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 120 900 €(65% de 186 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 396 €/an
Calcul : 120 900 € × 3,636% = 4 396 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
122 972 €86 101 €9 223 €-63 129 €21 400 €41 729 €41 729 €
223 432 €12 236 €8 978 €11 196 €--30 533 €
323 901 €11 983 €8 725 €11 918 €--18 615 €
424 379 €11 721 €8 463 €12 658 €--5 958 €
524 866 €11 450 €8 192 €13 416 €---
625 363 €11 169 €7 911 €14 194 €---
725 871 €10 879 €7 621 €14 992 €---
826 388 €10 579 €7 321 €15 809 €---
926 916 €10 268 €7 010 €16 648 €---
1027 454 €9 947 €6 689 €17 507 €---
1128 003 €9 614 €6 356 €18 389 €---
1228 563 €9 270 €6 012 €19 293 €---
1329 135 €8 915 €5 657 €20 220 €---
1429 717 €8 547 €5 289 €21 171 €---
1530 312 €8 166 €4 908 €22 146 €---
1630 918 €7 772 €4 514 €23 146 €---
1731 536 €7 364 €4 106 €24 172 €---
1832 167 €6 943 €3 685 €25 224 €---
1932 810 €6 507 €3 249 €26 304 €---
2033 467 €6 055 €2 797 €27 411 €---
2134 136 €5 589 €2 331 €28 547 €---
2234 819 €5 106 €1 848 €29 713 €---
2335 515 €4 606 €1 348 €30 909 €---
2436 225 €4 089 €831 €32 136 €---
2536 950 €3 555 €297 €33 395 €---
TOTAL735 815 €288 430 €133 360 €447 384 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 447 384 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 22 972 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 824 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 824 €-6 420 €+11 244 €
2+4 824 €0 €+4 824 €
3+4 824 €0 €+4 824 €
4+4 824 €0 €+4 824 €
5+4 824 €+2 238 €+2 586 €
6+4 824 €+4 258 €+566 €
7+4 824 €+4 498 €+326 €
8+4 824 €+4 743 €+81 €
9+4 824 €+4 994 €-170 €
10+4 824 €+5 252 €-428 €
11+4 824 €+5 517 €-693 €
12+4 824 €+5 788 €-964 €
13+4 824 €+6 066 €-1 242 €
14+4 824 €+6 351 €-1 527 €
15+4 824 €+6 644 €-1 820 €
16+4 824 €+6 944 €-2 120 €
17+4 824 €+7 252 €-2 428 €
18+4 824 €+7 567 €-2 743 €
19+4 824 €+7 891 €-3 067 €
20+4 824 €+8 223 €-3 399 €
21+4 824 €+8 564 €-3 740 €
22+4 824 €+8 914 €-4 090 €
23+4 824 €+9 273 €-4 449 €
24+4 824 €+9 641 €-4 817 €
25+4 824 €+10 019 €-5 195 €
Total+120 600 €+134 215 €+-13 615 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 196 jours
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