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Appartement T2 -Bourganeuf

Bien expiré
VilleBourganeuf (23)
Surface39m²
Coût Total66 010€
Loyer Annuel4 156€
Rentabilité6.30%
Cashflow/mois-39€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 37 000 €
Surface : 39 m²
Prix au m² : 948,72 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : gaz collectif, Cave, Nombre de WC : 1

Appartement T2 -Bourganeuf Découvrez ce bel appartement de type T2, idéalement situé dans un environnement calme. Parfait pour un premier achat, un investissement ou pour y poser vos valises ! Description du bien : Cet appartement fonctionnel et bien agencé offre des espaces de vie distincts. Il se compose de : Un salon agréable et facile à aménager. Une cuisine pratique. Une chambre confortable. Une salle de bain. Des WC (indépendants). Côté technique : Double vitrage PVC sur l'ensemble des fenêtres, assurant un excellent confort thermique et phonique. Chauffage collectif. Raccordement au tout-à-l'égout. Le grand atout de ce bien : son environnement ! Vous profiterez d'un emplacement de choix offrant une véritable tranquillité au quotidien, sans aucune nuisance sonore ou visuelle. N'attendez plus pour venir le découvrir !

  • https://docs.google.com/document/d/e/2PACX-1vQI8_LMtokmwn_5v5528de3TBr8jAryUbIW99_UrnWam0nD_sSH8Bdr7fBVsjx1tLKybwrh5EIDTXDM/pub
Ville : Bourganeuf
Département : Creuse
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 23400
Coordonnées : 45.952354, 1.754527
Total : 66 010€
Prix d'acquisition : 37 000€
Travaux : 26 050€
Valeur du bien : 63 050€
Frais de notaire : 2 960€
Coût estimé : 2 960€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 39m²
Loyer prédit : 8.88€/m²/mois
Fourchette : 7.06€ - 11.16€/m²/mois
Loyer total estimé : 346€/mois
Loyer annuel estimé : 4156€/an
Fourchette totale : 275€ - 435€/mois
Fourchette annuelle : 3306€ - 5225€/an
Rentabilité brute :6.30%
Fourchette de rentabilité :5.01% - 7.91%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :485,71 €/m²
Basé sur :11 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :18 943 €
Prix d'achat :37 000 €
Décote à l'achat :+18 057€ (+95.3%)
Marge achat-revente :-47 067€ (-248.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :66 010€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :331,52€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :19,25€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 350,78€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :33 447,39€
Coût de l'assurance :5 775,88€
Taxe foncière : 415,58€/an
Soit par mois : 34,63€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 346,31€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 385,41€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-39,10€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 231 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Système collectif
Vérification et mise aux normes du système de chauffage collectif
Quantité: 1 système
Raison: DPE D - Appartement - Vérification nécessaire pour assurer le bon fonctionnement
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état nécessitant rénovation
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et rénovation du parquet
Quantité: 15 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - besoin de rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 12 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - besoin de rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et éclairage dans le couloir
Quantité: 4 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - besoin de rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :26 050 €(668 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Mise aux normes chauffage collectif: 1 système × 6000€ = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:8 500€
    Rénovation complète cuisine: 10 m² × 850€/m² = 8500€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon:750€
    Peinture murs salon: 15 m² × 50€/m² = 750€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres:600€
    Peinture murs et plafonds chambre: 12 m² × 50€/m² = 600€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 2000€/m² = 10000€ (main d'œuvre incluse)
  • Autres pièces:200€
    Peinture couloir: 4 m² × 50€/m² = 200€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bourganeuf (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 6 000€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 346 €/mois
Revenus locatifs annuels : 4 156 €/an
Calcul : 346 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 301 €/an
Base de calcul : Emprunt de 66 010 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 231 €/an
Calcul : 19 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 416 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 26 050 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 28 998 €
Revenus locatifs : +4 156 €
Charges déductibles : -28 998 €
Résultat foncier Année 1 : -24 842 €(Déficit de 24 842 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 3 442 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 2 948 €/an
Revenus locatifs : +4 156 €
Charges déductibles : -2 948 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 208 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 3441.92 € reporté.
Prix d'achat du bien : 37 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 24 050 €(65% de 37 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 875 €/an
Calcul : 24 050 € × 3,636% = 875 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
14 156 €29 000 €2 303 €-24 844 €21 400 €3 444 €3 444 €
24 239 €2 890 €2 243 €1 349 €--2 095 €
34 324 €2 827 €2 181 €1 496 €--599 €
44 410 €2 763 €2 116 €1 647 €---
54 498 €2 696 €2 050 €1 802 €---
64 588 €2 627 €1 980 €1 961 €---
74 680 €2 555 €1 909 €2 125 €---
84 774 €2 481 €1 834 €2 293 €---
94 869 €2 404 €1 758 €2 465 €---
104 967 €2 324 €1 678 €2 642 €---
115 066 €2 242 €1 595 €2 824 €---
125 167 €2 156 €1 510 €3 011 €---
135 271 €2 068 €1 421 €3 203 €---
145 376 €1 976 €1 330 €3 400 €---
155 483 €1 881 €1 235 €3 602 €---
165 593 €1 783 €1 136 €3 810 €---
175 705 €1 681 €1 034 €4 024 €---
185 819 €1 575 €928 €4 244 €---
195 935 €1 466 €819 €4 470 €---
206 054 €1 352 €706 €4 702 €---
216 175 €1 235 €588 €4 940 €---
226 299 €1 113 €467 €5 185 €---
236 425 €987 €341 €5 437 €---
246 553 €857 €210 €5 696 €---
256 684 €722 €75 €5 963 €---
TOTAL133 110 €75 663 €33 447 €57 447 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 57 447 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 4 156 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +873 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+873 €-6 420 €+7 293 €
2+873 €0 €+873 €
3+873 €0 €+873 €
4+873 €+315 €+558 €
5+873 €+541 €+332 €
6+873 €+588 €+285 €
7+873 €+637 €+236 €
8+873 €+688 €+185 €
9+873 €+739 €+134 €
10+873 €+793 €+80 €
11+873 €+847 €+26 €
12+873 €+903 €-30 €
13+873 €+961 €-88 €
14+873 €+1 020 €-147 €
15+873 €+1 081 €-208 €
16+873 €+1 143 €-270 €
17+873 €+1 207 €-334 €
18+873 €+1 273 €-400 €
19+873 €+1 341 €-468 €
20+873 €+1 411 €-538 €
21+873 €+1 482 €-609 €
22+873 €+1 556 €-683 €
23+873 €+1 631 €-758 €
24+873 €+1 709 €-836 €
25+873 €+1 789 €-916 €
Total+21 825 €+17 234 €+4 591 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 64 jours
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