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Longère sur parcelle arborée

VilleMagnils-Reigniers (85)
Surface138.82
Coût Total193 116
Loyer Annuel15 580
Rentabilité8.07%
Cashflow/mois+169
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 167 700 €
Surface : 138.82 m²
Prix au m² : 1 208,04 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur, Cave, Nombre de WC : 1, Jardin

A seulement 5 min de LUCON, Longère offrant 138 m2 habitables, composée d'une entrée avec placard, d'un séjour-salon de 31 m2, d'une cuisine aménagée et semi-équipée. Un dégagement dessert trois chambres, une salle de bains avec douche et baignoire, ainsi que des wc indépendants. Une pièce supplémentaire, pouvant faire office de bureau, donne accès à une véranda de 25 m2.

Deux garages et un atelier, communicants entre eux, complètent l'ensemble pour une surface totale de 64 m2. Une cave s'ajoute également.

La maison est équipée de panneaux solaires avec revente totale de la production.

L'ensemble est implanté sur un terrain de 1 450 m2, arboré et entièrement clos de murs.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr - https://www.bleuazur85.com/nos-honoraires

Ville : Magnils-Reigniers
Département : Vendée
Région : Pays de la Loire
Code postal : 85400
Coordonnées : 46.452646, -1.214938
Total : 193 116
Prix d'acquisition : 167 700
Travaux : 12 000
Valeur du bien : 179 700
Frais de notaire : 13 416
Coût estimé : 13 416
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 138.82
Loyer prédit : 9.35€/m²/mois
Fourchette : 7.13€ - 12.26€/m²/mois
Loyer total estimé : 1298€/mois
Loyer annuel estimé : 15580€/an
Fourchette totale : 990€ - 1703€/mois
Fourchette annuelle : 11881€ - 20431€/an
Rentabilité brute :8.07%
Fourchette de rentabilité :6.15% - 10.58%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 294,21 €/m²
Basé sur :6 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :179 662
Prix d'achat :167 700
Décote à l'achat :-11 962 (-6.7%)
Marge achat-revente :-13 454€ (-7.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :193 116
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :943,13€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :56,33€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 999,45€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :89 822,15
Coût de l'assurance :16 897,65
Taxe foncière : 1 558,00€/an
Soit par mois : 129,83€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 298,34€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 129,29€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :169,05€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 220 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 138.82 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine avec installations très datées
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 8 m²)
Raison: État 2/5 assumé - rénovation nécessaire pour mise aux normes
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - rénovation nécessaire pour confort et mise aux normes
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, éventuellement changement de revêtement de sol
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: État 3/5 visible - nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 000(86 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 5 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DB(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 12 000✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 298 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 580 €/an
Calcul : 1 298 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 233 €/an
Base de calcul : Emprunt de 193 116 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 676 €/an
Calcul : 56 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 558 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 000
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 20 467
Revenus locatifs : +15 580
Charges déductibles : -20 467
Résultat foncier Année 1 : -4 887(Déficit de 4 887 €)
Imputable sur revenu global : 4 887
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 467 €/an
Revenus locatifs : +15 580
Charges déductibles : -8 467
Résultat foncier Années 2+ : 7 113 €/an
Prix d'achat du bien : 167 700
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 109 005(65% de 167 700 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 964 €/an
Calcul : 109 005 € × 3,636% = 3 964
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 58020 4736 239-4 8934 893 €--
215 8928 3056 0717 587---
316 2098 1305 8968 079---
416 5347 9505 7178 583---
516 8647 7655 5319 100---
617 2027 5725 3399 629---
717 5467 3745 14010 172---
817 8977 1694 93510 728---
918 2546 9574 72311 297---
1018 6206 7384 50411 881---
1118 9926 5124 27812 480---
1219 3726 2784 04413 094---
1319 7596 0373 80313 722---
1420 1545 7873 55414 367---
1520 5585 5303 29615 028---
1620 9695 2633 03015 705---
1721 3884 9882 75416 400---
1821 8164 7042 47017 112---
1922 2524 4102 17617 842---
2022 6974 1071 87318 590---
2123 1513 7931 56019 358---
2223 6143 4701 23620 145---
2324 0863 13590120 952---
2424 5682 78955521 779---
2525 0592 43219822 628---
TOTAL499 033157 67089 822341 3634 893Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 468
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 341 363
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 580 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 272 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 272-1 468+4 740
2+3 272+2 276+996
3+3 272+2 424+848
4+3 272+2 575+697
5+3 272+2 730+542
6+3 272+2 889+383
7+3 272+3 052+220
8+3 272+3 218+54
9+3 272+3 389-117
10+3 272+3 564-292
11+3 272+3 744-472
12+3 272+3 928-656
13+3 272+4 117-845
14+3 272+4 310-1 038
15+3 272+4 508-1 236
16+3 272+4 712-1 440
17+3 272+4 920-1 648
18+3 272+5 134-1 862
19+3 272+5 353-2 081
20+3 272+5 577-2 305
21+3 272+5 807-2 535
22+3 272+6 043-2 771
23+3 272+6 285-3 013
24+3 272+6 534-3 262
25+3 272+6 788-3 516
Total+81 800+102 409+-20 609
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 26 jours
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