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Maison 185 m² à Paulhaguet

VillePaulhaguet (43)
Surface185m²
Coût Total139 620€
Loyer Annuel13 959€
Rentabilité10.00%
Cashflow/mois+305€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 119 000 €
Surface : 185 m²
Prix au m² : 643,24 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 185 m², 7 pièces, 410 m² de terrain, 1 garage, 1 place de parking

Venez découvrir cet ensemble immobilier comprenant deux maisons de 82m² et 103 m² louées.- La première de 82m² habitables se compose d'une cuisine ouverte sur salon, une salle d'eau-wc, 2 chambres, un bureau et buanderie-chaufferie. Louée 390€/mois.- La seconde de 103m² se compose d'une cuisine ouverte sur salon / salle à manger, une salle d'eau, 3 chambres, un terrain d'environ 85m² ainsi qu'une dépendance à usage de garage de 94m². Louée 590€/mois.Le tout est implanté sur une parcelle de 410m².

Ville : Paulhaguet
Département : Haute-Loire
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 43230
Coordonnées : 45.208010, 3.514180
Total : 139 620€
Prix d'acquisition : 119 000€
Travaux : 11 100€
Valeur du bien : 130 100€
Frais de notaire : 9 520€
Coût estimé : 9 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 185m²
Loyer prédit : 6.29€/m²/mois
Fourchette : 4.77€ - 8.29€/m²/mois
Loyer total estimé : 1163€/mois
Loyer annuel estimé : 13959€/an
Fourchette totale : 883€ - 1533€/mois
Fourchette annuelle : 10593€ - 18394€/an
Rentabilité brute :10.00%
Fourchette de rentabilité :7.59% - 13.17%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :818,74 €/m²
Basé sur :26 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :151 466 €
Prix d'achat :119 000 €
Décote à l'achat :-32 466€ (-21.4%)
Marge achat-revente :11 846€ (7.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :139 620€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :701,22€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :40,72€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 741,94€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :70 745,71€
Coût de l'assurance :12 216,75€
Taxe foncière : 1 395,87€/an
Soit par mois : 116,32€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 163,22€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 858,26€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :304,96€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 185 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique, peut gagner 1-2 classes
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 185 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 23 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 visible - nécessite mise aux normes et rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise aux normes de l'électricité
Quantité: 1 cuisine (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible - nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 12 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état mais rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et rafraîchissement de l'électricité
Quantité: 1 salon (environ 30 m²)
Raison: État 3/5 visible - nécessite rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :11 100 €(60 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Toiture/combles:11 100€
    Isolation des combles perdus: 185 m² × 60€/m² = 11100€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Paulhaguet (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 11 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Toiture/combles
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 163 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 959 €/an
Calcul : 1 163 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 867 €/an
Base de calcul : Emprunt de 139 620 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 489 €/an
Calcul : 41 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 396 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 11 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 17 852 €
Revenus locatifs : +13 959 €
Charges déductibles : -17 852 €
Résultat foncier Année 1 : -3 893 €(Déficit de 3 893 €)
Imputable sur revenu global : 3 893 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 752 €/an
Revenus locatifs : +13 959 €
Charges déductibles : -6 752 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 207 €/an
Prix d'achat du bien : 119 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 77 350 €(65% de 119 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 813 €/an
Calcul : 77 350 € × 3,636% = 2 813 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 959 €17 856 €4 872 €-3 897 €3 897 €--
214 238 €6 629 €4 745 €7 609 €---
314 523 €6 497 €4 613 €8 025 €---
414 813 €6 361 €4 476 €8 452 €---
515 109 €6 220 €4 335 €8 890 €---
615 412 €6 073 €4 189 €9 338 €---
715 720 €5 922 €4 037 €9 798 €---
816 034 €5 765 €3 880 €10 269 €---
916 355 €5 602 €3 717 €10 753 €---
1016 682 €5 433 €3 549 €11 248 €---
1117 016 €5 259 €3 374 €11 757 €---
1217 356 €5 078 €3 194 €12 278 €---
1317 703 €4 891 €3 006 €12 812 €---
1418 057 €4 697 €2 812 €13 360 €---
1518 418 €4 496 €2 611 €13 922 €---
1618 787 €4 288 €2 403 €14 499 €---
1719 162 €4 072 €2 187 €15 090 €---
1819 546 €3 848 €1 964 €15 697 €---
1919 936 €3 617 €1 732 €16 319 €---
2020 335 €3 377 €1 493 €16 958 €---
2120 742 €3 129 €1 244 €17 613 €---
2221 157 €2 872 €987 €18 285 €---
2321 580 €2 605 €721 €18 975 €---
2422 011 €2 329 €445 €19 682 €---
2522 452 €2 043 €159 €20 408 €---
TOTAL447 101 €128 959 €70 746 €318 142 €3 897 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 169 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 318 142 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 959 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 931 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 931 €-1 169 €+4 100 €
2+2 931 €+2 283 €+648 €
3+2 931 €+2 408 €+523 €
4+2 931 €+2 536 €+395 €
5+2 931 €+2 667 €+264 €
6+2 931 €+2 801 €+130 €
7+2 931 €+2 939 €-8 €
8+2 931 €+3 081 €-150 €
9+2 931 €+3 226 €-295 €
10+2 931 €+3 375 €-444 €
11+2 931 €+3 527 €-596 €
12+2 931 €+3 683 €-752 €
13+2 931 €+3 844 €-913 €
14+2 931 €+4 008 €-1 077 €
15+2 931 €+4 177 €-1 246 €
16+2 931 €+4 350 €-1 419 €
17+2 931 €+4 527 €-1 596 €
18+2 931 €+4 709 €-1 778 €
19+2 931 €+4 896 €-1 965 €
20+2 931 €+5 087 €-2 156 €
21+2 931 €+5 284 €-2 353 €
22+2 931 €+5 486 €-2 555 €
23+2 931 €+5 692 €-2 761 €
24+2 931 €+5 905 €-2 974 €
25+2 931 €+6 123 €-3 192 €
Total+73 275 €+95 443 €+-22 168 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 59 jours
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