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Maison à vendre

VilleTulle (19)
Surface111m²
Coût Total179 190€
Loyer Annuel11 526€
Rentabilité6.43%
Cashflow/mois-85€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 106 880 €
Surface : 111 m²
Prix au m² : 962,88 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 4 étages, Salle de bain, Cave, 4 chambres, 1 parking: Parking, Balcon

À proximité du centre-ville, cette maison se compose d'un séjour lumineux avec balcon transversant, d'une cuisine et d'un WC au rez-de-chaussée. Le 1er étage offre trois chambres et une salle d'eau avec WC. Au 2e étage, une suite parentale avec salle de bain et WC. En rez-de-jardin, une cuisine d'été ouvre sur un agréable jardin. Proposition d'aménagement virtuel non contractuelle en dernière photo. Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Tulle
Département : Corrèze
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 19000
Coordonnées : 45.262560, 1.782800
Total : 179 190€
Prix d'acquisition : 106 880€
Travaux : 63 760€
Valeur du bien : 170 640€
Frais de notaire : 8 550€
Coût estimé : 8 550€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 111m²
Loyer prédit : 8.65€/m²/mois
Fourchette : 6.81€ - 11.00€/m²/mois
Loyer total estimé : 960€/mois
Loyer annuel estimé : 11526€/an
Fourchette totale : 756€ - 1221€/mois
Fourchette annuelle : 9069€ - 14648€/an
Rentabilité brute :6.43%
Fourchette de rentabilité :5.06% - 8.17%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 314,66 €/m²
Basé sur :12 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :145 927 €
Prix d'achat :106 880 €
Décote à l'achat :-39 047€ (-26.8%)
Marge achat-revente :-33 263€ (-22.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :179 190€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :897,07€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :52,26€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 949,33€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :89 930,21€
Coût de l'assurance :15 679,12€
Taxe foncière : 1 152,58€/an
Soit par mois : 96,05€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 960,48€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 045,38€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-84,90€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 303 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 111 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 111 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 14 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur performance énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé - cuisine nécessite rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation partielle
Remplacement des éléments sanitaires (baignoire, lavabo) et carrelage partiel
Quantité: 6 m²
Raison: État 3/5 visible - salle de bain en état moyen nécessitant amélioration
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 64 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais rafraîchissement conseillé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible - salon nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :63 760 €(574 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:7 160€
    Isolation toiture/combles: 111 m² × 60€/m² = 6660€ (prix moyen), Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:14 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (prix moyen, installation incluse), Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries - Fenêtres double vitrage:11 900€
    Fenêtres double vitrage: 14 fenêtres × 800€ = 11200€ (prix moyen), Main d'œuvre: 700€
  • Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique:3 800€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (prix moyen, installation incluse), Main d'œuvre: 300€
  • Cuisine - Rénovation complète:14 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (prix moyen, installation incluse), Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain - Rénovation partielle:6 500€
    Rénovation partielle salle de bain: 6 m² × 1000€/m² = 6000€ (prix moyen, installation incluse), Main d'œuvre: 500€
  • Chambres - Revêtement sol parquet flottant:5 200€
    Parquet flottant: 64 m² × 75€/m² = 4800€ (prix moyen, installation incluse), Main d'œuvre: 400€
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (prix moyen, installation incluse), Main d'œuvre: 200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Tulle (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 36 860€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres double vitrage, Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 960 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 526 €/an
Calcul : 960 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 193 €/an
Base de calcul : Emprunt de 179 190 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 627 €/an
Calcul : 52 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 153 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 63 760 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 71 733 €
Revenus locatifs : +11 526 €
Charges déductibles : -71 733 €
Résultat foncier Année 1 : -60 207 €(Déficit de 60 207 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 38 807 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 973 €/an
Revenus locatifs : +11 526 €
Charges déductibles : -7 973 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 553 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 38806.99 € reporté.
Prix d'achat du bien : 106 880 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 69 472 €(65% de 106 880 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 526 €/an
Calcul : 69 472 € × 3,636% = 2 526 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 526 €71 739 €6 199 €-60 213 €21 400 €38 813 €38 813 €
211 756 €7 816 €6 036 €3 940 €--34 873 €
311 991 €7 648 €5 868 €4 343 €--30 529 €
412 231 €7 474 €5 694 €4 757 €--25 772 €
512 476 €7 294 €5 514 €5 182 €--20 590 €
612 725 €7 107 €5 327 €5 619 €--14 971 €
712 980 €6 913 €5 134 €6 067 €--8 905 €
813 239 €6 713 €4 933 €6 526 €--2 378 €
913 504 €6 506 €4 726 €6 999 €---
1013 774 €6 291 €4 511 €7 483 €---
1114 050 €6 068 €4 289 €7 981 €---
1214 331 €5 838 €4 058 €8 493 €---
1314 617 €5 600 €3 820 €9 018 €---
1414 910 €5 353 €3 573 €9 557 €---
1515 208 €5 097 €3 317 €10 111 €---
1615 512 €4 832 €3 052 €10 680 €---
1715 822 €4 558 €2 778 €11 265 €---
1816 139 €4 274 €2 494 €11 865 €---
1916 462 €3 979 €2 200 €12 482 €---
2016 791 €3 675 €1 895 €13 116 €---
2117 127 €3 359 €1 579 €13 767 €---
2217 469 €3 033 €1 253 €14 437 €---
2317 819 €2 694 €914 €15 124 €---
2418 175 €2 344 €564 €15 831 €---
2518 538 €1 981 €201 €16 557 €---
TOTAL369 174 €198 184 €89 930 €170 990 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 170 990 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 526 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 420 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 420 €-6 420 €+8 840 €
2+2 420 €0 €+2 420 €
3+2 420 €0 €+2 420 €
4+2 420 €0 €+2 420 €
5+2 420 €0 €+2 420 €
6+2 420 €0 €+2 420 €
7+2 420 €0 €+2 420 €
8+2 420 €0 €+2 420 €
9+2 420 €+1 386 €+1 034 €
10+2 420 €+2 245 €+175 €
11+2 420 €+2 394 €+26 €
12+2 420 €+2 548 €-128 €
13+2 420 €+2 705 €-285 €
14+2 420 €+2 867 €-447 €
15+2 420 €+3 033 €-613 €
16+2 420 €+3 204 €-784 €
17+2 420 €+3 379 €-959 €
18+2 420 €+3 560 €-1 140 €
19+2 420 €+3 745 €-1 325 €
20+2 420 €+3 935 €-1 515 €
21+2 420 €+4 130 €-1 710 €
22+2 420 €+4 331 €-1 911 €
23+2 420 €+4 537 €-2 117 €
24+2 420 €+4 749 €-2 329 €
25+2 420 €+4 967 €-2 547 €
Total+60 500 €+51 297 €+9 203 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 8 jours
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