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Détails du bien

Bien expiré
VilleBourg-de-Visa (82)
Surface132m²
Coût Total189 520€
Loyer Annuel12 059€
Rentabilité6.36%
Cashflow/mois-94€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 127 500 €
Surface : 132 m²
Prix au m² : 965,91 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre d'étages : 1, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

iad France - Sandra Sevegnes vous propose: Charmante Maison de Village Rénovée avec cave à Bourg-de-Visa

Une belle opportunité se présente à vous avec cette ravissante maison de village située à Bourg-de-Visa, alliant le charme de l'ancien à une rénovation contemporaine. Construite en 1945 et entièrement rénovée, cette maison offre un cadre de vie chaleureux et authentique, parfait pour une petite famille ou un couple en quête de tranquillité.

Dès l'entrée, vous serez séduit par l'atmosphère accueillante qui se dégage de cet espace de vie pensé pour votre confort. Avec ses 2 chambres spacieuses, une salle d'eau et un WC indépendant, cette maison de 132m² offre des prestations de qualité. La cuisine équipée est parfaitement agencée, idéale pour préparer de délicieux repas en famille.

Les caractéristiques techniques ne sont pas en reste, avec un système de chauffage individuel via insert bois ou poêle à granulés, garantissant une atmosphère douillette en hiver. L'installation de la fibre optique vous permettra de rester connecté en toute circonstance, tandis que le système d'alarme offre une tranquillité d'esprit supplémentaire.

Cette maison de village bénéficie d'un emplacement privilégié, proche des commodités et des axes de communication, tout en étant nichée dans un environnement paisible.

Une visite s'impose pour découvrir tous les charmes de cette jolie demeure à Bourg-de-Visa. N'hésitez pas à nous contacter pour plus d'informations ou pour planifier une visite. Possibilité d'acquerir 500 a 700m2 de jardin à 200m

Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Information d'affichage énergétique sur ce bien : classe ENERGIE E indice 280 et classe CLIMAT B indice 9. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de Mme Sandra Sevegnes mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de MONTAUBAN sous le numéro 827796079, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Bourg-de-Visa
Département : Tarn-et-Garonne
Région : Occitanie
Code postal : 82190
Total : 189 520€
Prix d'acquisition : 127 500€
Travaux : 51 820€
Valeur du bien : 179 320€
Frais de notaire : 10 200€
Coût estimé : 10 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 132m²
Loyer prédit : 7.61€/m²/mois
Fourchette : 6.13€ - 9.45€/m²/mois
Loyer total estimé : 1005€/mois
Loyer annuel estimé : 12059€/an
Fourchette totale : 810€ - 1247€/mois
Fourchette annuelle : 9715€ - 14969€/an
Rentabilité brute :6.36%
Fourchette de rentabilité :5.13% - 7.90%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :189 520€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :942,69€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.44%
Assurance emprunteur :55,28€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 997,97€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :93 288,26€
Coût de l'assurance :16 583,00€
Taxe foncière : 1 205,92€/an
Soit par mois : 100,49€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 004,94€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 098,46€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-93,53€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 280 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage par insert bois ou poêle à granulés
Quantité: 1 système pour 132 m²
Raison: DPE E - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 16 fenêtres (estimation basée sur 132 m²)
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 132 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé, rénovation nécessaire
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture murs et plafonds pour les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 1/5 assumé, rénovation nécessaire
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises si nécessaire
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: DPE E - Maison - Normes électriques à respecter

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :51 820 €(393 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (prix moyen incluant installation et main d'œuvre)
  • Menuiseries:12 800€
    Fenêtres double vitrage: 16 fenêtres × 800€ = 12800€ (prix moyen incluant installation et main d'œuvre)
  • Isolation:7 920€
    Isolation toiture/combles: 132 m² × 60€/m² = 7920€ (prix moyen incluant installation et main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (prix moyen incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Chambres:4 800€
    Rénovation chambres: 30 m² × 80€/m² = 2400€, Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 1200€
  • Électricité:1 300€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1300€ = 1300€ (prix moyen incluant installation et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bourg-de-Visa. Les prix sont adaptés pour une zone rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 33 720€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Isolation
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 005 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 059 €/an
Calcul : 1 005 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 437 €/an
Base de calcul : Emprunt de 189 520 € à 3.44% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 663 €/an
Calcul : 55 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 206 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 51 820 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 60 126 €
Revenus locatifs : +12 059 €
Charges déductibles : -60 126 €
Résultat foncier Année 1 : -48 067 €(Déficit de 48 067 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 26 667 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 306 €/an
Revenus locatifs : +12 059 €
Charges déductibles : -8 306 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 753 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 26667.05 € reporté.
Prix d'achat du bien : 127 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 82 875 €(65% de 127 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 014 €/an
Calcul : 82 875 € × 3,636% = 3 014 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 059 €60 132 €6 443 €-48 073 €21 400 €26 673 €26 673 €
212 300 €8 142 €6 273 €4 158 €--22 515 €
312 546 €7 966 €6 097 €4 580 €--17 935 €
412 797 €7 784 €5 915 €5 013 €--12 921 €
513 053 €7 595 €5 726 €5 458 €--7 463 €
613 314 €7 400 €5 531 €5 914 €--1 549 €
713 581 €7 198 €5 329 €6 383 €---
813 852 €6 989 €5 120 €6 863 €---
914 129 €6 772 €4 903 €7 357 €---
1014 412 €6 548 €4 679 €7 863 €---
1114 700 €6 317 €4 447 €8 384 €---
1214 994 €6 077 €4 207 €8 917 €---
1315 294 €5 828 €3 959 €9 466 €---
1415 600 €5 571 €3 702 €10 028 €---
1515 912 €5 306 €3 436 €10 606 €---
1616 230 €5 030 €3 161 €11 200 €---
1716 555 €4 745 €2 876 €11 809 €---
1816 886 €4 451 €2 581 €12 435 €---
1917 224 €4 145 €2 276 €13 078 €---
2017 568 €3 830 €1 960 €13 738 €---
2117 919 €3 503 €1 634 €14 417 €---
2218 278 €3 165 €1 295 €15 113 €---
2318 643 €2 815 €945 €15 829 €---
2419 016 €2 452 €583 €16 564 €---
2519 397 €2 077 €208 €17 319 €---
TOTAL386 261 €191 839 €93 288 €194 422 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 194 422 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 059 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 532 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 532 €-6 420 €+8 952 €
2+2 532 €0 €+2 532 €
3+2 532 €0 €+2 532 €
4+2 532 €0 €+2 532 €
5+2 532 €0 €+2 532 €
6+2 532 €0 €+2 532 €
7+2 532 €+1 450 €+1 082 €
8+2 532 €+2 059 €+473 €
9+2 532 €+2 207 €+325 €
10+2 532 €+2 359 €+173 €
11+2 532 €+2 515 €+17 €
12+2 532 €+2 675 €-143 €
13+2 532 €+2 840 €-308 €
14+2 532 €+3 009 €-477 €
15+2 532 €+3 182 €-650 €
16+2 532 €+3 360 €-828 €
17+2 532 €+3 543 €-1 011 €
18+2 532 €+3 731 €-1 199 €
19+2 532 €+3 923 €-1 391 €
20+2 532 €+4 122 €-1 590 €
21+2 532 €+4 325 €-1 793 €
22+2 532 €+4 534 €-2 002 €
23+2 532 €+4 749 €-2 217 €
24+2 532 €+4 969 €-2 437 €
25+2 532 €+5 196 €-2 664 €
Total+63 300 €+58 327 €+4 973 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 232 jours
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